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Le contrat de bail : quels types et comment les rompre ?

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Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  • le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  • le bail de 9 ans,
  • le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale

La résiliation de commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail ; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.

Présentation d’un nouveau locataire

Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire. En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Le contre – préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement. Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins six mois avant l’échéance.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.

  • Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
  • Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle

Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Si aucun préavis n’a été remis trois mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.

Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Les baux de courte durée ne peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) qu’une seule fois, par écrit et sous les mêmes conditions. Il est toutefois possible de conclure plusieurs contrats de bail successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.

Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée ?

Ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat prématurément, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour résilier le contrat).

Le contrat peut être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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69 questions pour “ Le contrat de bail : quels types et comment les rompre ?

  1. Cédric
    le 26 mars 2017 à 22:05

    Bonjour,

    Je suis locataire j’ai signé un bail de 3ans en décembre 2015, je viens juste de trouver un travail a l’étranger et de ce fait je dois casser le bail et partir assez rapidement. Le propriétaire me demande 3 mois de loyer pour indemnisation. Est-ce qu’il a le droit vu que c’est pour un départ a l’étranger ?

     

    Merci

  2. Moi
    le 26 mars 2017 à 14:09

    Bon voilà pour faire suivre j’ai été me renseigner au juge concernant le propriétaire qui me mettait dehors( entre guillemets car il a bien fait ses démarches par recommander et mon bail se finit ) et apparemment je serai en tord de ne pas avoir été chercher le recommander MAIS ayant tj paye et la maison étant plus qu’en état il n’a pas le droit malgré tout de me mettre dehors ! MAIS étant la fin de mon bail , je n’ai pas le choix de partir !! Sinon il peut entamer des procédures avec son avocat et après qq jours me mettre dehors par ces biais d huissier ect..

    Ma question est que si il entame des procédures , pcq je décide de ne pas partir pcq je ne trouve rien d’autre et que lui a déjà à fait signer à d’autre nouveau locataire ,devrais?? (Huissier avocats ect ?)

  3. Sara
    le 26 mars 2017 à 13:00

    Si le propriétaire vend son immeuble. Je peux rompre le contrat. En sachant que la fin de mon contrat est le 31 mai de cette année et que le propriétaire m’a prévenu seulement le 15 mars. Pourriez-vous me tenir au courant?

  4. pathibulaire1955
    le 24 mars 2017 à 19:34

    Bonsoir,

    J’ai envoyé à mon propriétaire une lettre recommandée pour lui signifier mon préavis à partir du 1er mars 2017.

    Pourquoi : parce que mon appartement est mal isolé, j’ai de la moisissure dans ma chambre. Les escaliers sont d’une largeur de 15 cm et très raides. J’habite au deuxième étage. J’ai été opéré du dos de L2 jusque S1, j’ai des problèmes pulmonaires. Donc je veux quitter ce logis insalubre le plus rapidement possible. J’ai signé un baïl de neuf ans en août 2015.

    Il veut que je paye les frais d’agence immobilière, (ce qui équivaut à un mois de loyer + 21% de TVA) + payer le mois de mai. J’ai une maison dans une cité militaire à partir du 1er mai. ce qui veut dire que je devrais payer 2 loyer, un pour l’appartement et un pour la maison.

    Je voudrais savoir si je peux faire intervenir des services pour les problèmes d’insalubrité dans l’appartement et ainsi ne pas payer le dernier mois.

    Merci pour votre réponse

  5. lana33
    le 24 mars 2017 à 15:38

    Bonjour,

    je souhaite résilier mon bail de 3 ans un peu avant le terme ( deux ans et 7mois).

    je compte donner un renom de 3 mois . le propriétaire  peut-il me réclamer des indemnités?

    Par ailleurs en relisant bien mon bail , j’ai constaté qu’il est mentionné bail de 3 ans mais que les dates indiquent 4 ans…

    J’ai toujours payé mes loyers et je quitte ce logement pour des raisons de santé , je ne souhaite donc pas payer plus d’un mois d’indemnités.

    Le fait que le bail contienne plein d’erreurs peut-il jouer en ma faveur si je dois passer devant le juge en cas de litige?

    Merci.

  6. angie
    le 24 mars 2017 à 07:06

    bonjour, je suis locataire et signé un bail de trois ans à partir de 1/5/2015′
    Mon propriétaire me fait savoir qu’il veut revenir dans la maison dans 6 mois.
    Je pense que celui ci n’a pas acte le bail enfin c’est ce qu’il me dit
    D’après les lois je vois qu’il ne peut pas rompre un bail de trois ans mais celui ci n’étant pas acte?
    Pouvez vous me dire ce que je peux faire
    bien à vous

  7. gerard. DUBOIS
    le 22 mars 2017 à 18:29

    J’ai un bail de 3mois est je paye une garentie de 2mois est-ce normal ?merci de votre réponse

  8. Cha.m
    le 22 mars 2017 à 03:49

    Bonjour,
    J’ai rompu mon bail, il y a eu le préavis de trois mois par lettre recommandée(de décembre à février) et mon ancien propriétaire veut me faire payer à nouveau trois mois de loyers, que puis je faire ? De plus, il me demande de payer des frais exorbitant pour « rafraichissement » (il compte repeindre tout l’appartement à mes frais, il réclame 5000€)

  9. Nicky
    le 21 mars 2017 à 18:37

    Bonjour,

    Nous avons donné notre renom (par recommandé) de l’appartement que nous louions car nous  voulions acheter une maison.

    A 1 mois de la fin de notre bail (donc du renom), nous avons appris qu’il y avait des problèmes dans les papiers de notre futur maison.

    Tant que ces papiers ne sont pas réglés nous ne voulons pas signer l’acte de la vente de la maison.

    Donc, nous serons sans domicile dans 1 mois.

    Est-il possible légalement et avec l’accord des propriétaires de l’appartement de rester encore 3-4 mois dans ce logement en reprenant un bail de courte durée.

    Si oui, faut-il renvoyer un renom au bout de quelques temps ?

    Si non, quelle autre solution avons-nous ?

    Merci beaucoup

  10. colombe
    le 21 mars 2017 à 15:40

    le propriétaire doit il « indiquer la raison » de la fin du bail court (15 mois) ?

  11. Renaud
    le 21 mars 2017 à 00:56

    Bonjour,

    Est-ce qu’une clause dans le contrat de bail à courte durée mentionnant la reconduction tacite aux mêmes conditions est légale? Ou bien cela devient automatiquement un bail régime normal?

  12. Ami
    le 20 mars 2017 à 13:12

    Bonjour
    En cas de deces du prenneur qui a habite une appartement tout seul.apres son deces on decouvre qu il a des enfant minneurs sans mariage qui sont pas reconnu a son nom .dans ce cas la responsabilite de resiliation du bail passe a la mere du defunt ou au plus proche de la famille ou bien c toujours l excompagnante (tuteur des enfant )qui doit prendre charge ?merci

  13. mostar
    le 20 mars 2017 à 08:05

    Bonjour ,

    Mon fils de 25 ans loue avec sa maman  un appartement pour un bail de 1 an reconduisable . Mais voilà ,la propriétaire veut effectuer des travaux complet de rénovation ,électricité ,eaux ,SDB ,chambres ,cuisine ,nouveaux chassis ….les chambres vont devenir salle à manger ,la salle à manger va devenir SDB et cuisine ,donc comme vous le voyez tout sera chamboulé de fond en comble . l’appartement sera inhabitable ,que faire pour être logé paisiblement et continuer à y vivre dans cet appartement ,la propriétaire ne devrait -elle pas reloger provisoirement mon fils et sa maman ailleurs pour le même prix du loyer actuel ?

     

    Bien à vous , J. Dupon de Comines

  14. Gera
    le 19 mars 2017 à 12:22

    Bonjour,
    Que se passe t il lorsqu il y a eu signature d’un bail classique, mais que la garantie n’est pas encore payée et que le locataire se retracte une semaine après la signature du bail?
    Merci de votre aide!!

  15. Charlotte
    le 19 mars 2017 à 10:04

    Bonjour,

    nous achetons une maison qui est actuellement louée.

    Le bail est de courte durée et se termine le 15 aout 2017.

    J’ai un peu « peur » car les locataires ont parlé qu’ils pourraient rester 6 mois de plus en cas d’achat de la maison… (information que je ne trouve nul part…)

    Pourriez-vous me confirmer ou non ces dires?

    Merci d’avance,

     

     

  16. tigrou
    le 19 mars 2017 à 09:51

    Bonjour, ma maman louait depuis plus de 30 ans avec au départ un bail de 9 ans, en février elle a été obligée de rentrer en maison de repos, je lui ai fait signé une lettre de renon que j’ai envoyé au propriétaire par recommandé en stipulant que donc le préavis de 3 mois commençait le 1er mars et se terminait le 31 mai.  La propriétaire me dit que c’est 3 mois avant la date anniversaire et que donc on doit payer jusqu’au 31 septembre. En plus, maintenant ma maman est décédée quelques jours après avoir signé. Pourriez vous m’éclairer sur mes droits par rapport à ce préavis ?

    D’avance je vous remercie.

  17. julie
    le 18 mars 2017 à 17:08

    Bonjour,

    Mon bail se termine 31/07/2017 et je pense partir à cette date. Y a t-il un préavis à donner à mon propriétaire ? Si oui, combien de temps ?

    Cordialement

  18. phil
    le 18 mars 2017 à 15:46

    bonjour

    ma fille loue une maison depuis juillet 2016 elle vient de faire une offre d’achat pour une autre maison son contrat de location était de 3 ans mais on avais signalé qu’après 1 an elle était peut-être susceptible de partir ce qui est signalé sur le contrat

    qu’en es t’il de nos droits si elle décide de partir avant l’année écoulée ?

    va t’elle devoir payer des indemnités de rupture de contrat ?

    va t’elle perdre ses 2 mois de caution

    tout ceci si cela ne se passe pas bien avec le proprio

    merci de vos réponses

  19. XM
    le 17 mars 2017 à 22:12

    Bonsoir.

    J’ai signé un bail en tant que locataire au 1er Février 2017 pour une maison mais le propriétaire ne m’a toujours pas mis à disposition de buanderie utilisable en tant que telle.

     

    Je ne me suis donc jamais installé mais ai payé 3 mois de caution et déjà deux mois de loyer sans avoir pu disposer des locaux.

     

    La maison n’a ni volets extérieurs, ni stores (extérieurs comme intérieurs), ni rideaux.

     

    Le propriétaire malgré le loyer important ne veut pas les prendre à sa charge.

     

    J’ai proposé une solution à l’amiable élégante mais le propriétaire demande 3 mois + 3 mois alors qu’il n’y a toujours ni buanderie, ni rideaux.

     

    Quid?

     

    D’avance merci

     

     

  20. SMP
    le 16 mars 2017 à 12:05

    Bonjour,

    Ma question est la suivante: je suis bailleur et j’ai signé un bail avec mon preneur d’une durée de 3ans. Mon preneur souhaiterait rester au-delà des 3 ans et il est écrit dans le contrat de bail actuel que si aucun congé n’a été notifié, le bail sera réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans. Cela signifie t-il qu’au delá des 3 ans, le preneur peut encore rester 6 ans ? Donc 3 +6= 9 ans ?

    Si le bail est d’une durée de 9ans, que se passe t-il :

    Si je souhaite vendre l’appartement endéans les 6 ans à venir, puis-je demander à mon preneur de quitter l’appartement ? Et si oui dans quelles conditions ?
    Si je souhaite réviser le montant du loyer ? L’arrêté royal du 4 mai 2007 indique que c’est possible entre le 9ème et le 6ème mois précédant l’exåirtaion du triennat- Quand expire un triennat ? Au bout de 36 mois (3×12 mois) ou au bout de 48 mois (4×12 mois) ?

    Merci pour vos réponses à mes questions.

     

     

     

  21. diop
    le 16 mars 2017 à 00:16

    mon proprietaire ma envoye une lettre pour mettre fin a mon contrat de bail .qui devait finir en mois de juillet 2017.quelle sont mes obliquations .cest une contrat de 1 ans

  22. meziane
    le 15 mars 2017 à 15:25

    je viens de achetée un immeuble 2 appartement j avais un accord verbale avec un locataire que les prix du loyer allez changer mai elle ne veut plus rien savoir et je ne ai pas fait de préavis elle a le bail de 1 ans fini en avril et elle veus pas partir

  23. Didine
    le 14 mars 2017 à 22:38

    Bonsoir voilà mon proprio ma dit qu’il vendait la maison qu’il allait à l agence semaine prochaine j ai un bail de 9 ans qui prenait fin se septembre 2016 est til prolonger automatiquement ? Que va til se passer pour moi? Et combien de temps vais je avoir pour quitter la maison? Merci

  24. Xavier
    le 14 mars 2017 à 22:30

    Bonjour,

    Je voudrais savoir si on récupère la garantie (=qu’on a donné au départ au propriétaire) lorsqu’on part avant la date prévue de la fin du bail s’il vous plaît?

     

    Merci

  25. db
    le 14 mars 2017 à 20:56

    bail d’une durée de 9 ans

    tacitement prolongé pour une nouvelle période de 3 ans

    6 mois, avant la fin de cette période de 3 ans, le bailleur adresse au preneur une lettre recommandée pour lui signifier la fin de la location

    durant cette période de 6 mois, le locataire peut anticiper son départ, mais comment procéder : par lettre recommandée ??

    avec un préavis de 1 mois ou sans préavis ??

    merci pour la réponse

    d. baran

    dbaran@belgacom.net

  26. johnny
    le 12 mars 2017 à 23:01

    bonjour,  j ai signer un bail de 1 ans debout 1/07/2016

    aimerai partir car veux changer de ville

    ou une personne veux bien reprendre mon appartement ?

  27. sab
    le 12 mars 2017 à 17:21

    Je loue un appartement depuis le 1er juillet 2015.

    J’ai d’abord eu un contrat de bail d’une durée de 1an.

    J’ai ensuite resigné pour une durée de 2ans donc jusqu’au 1er juillet 2018.

    L’appartement est à présent mis en vente par le propriétaire depuis plusieurs mois. J’aimerais quitter et casser le contrat de bail donc pour un autre logement. Quelle est la durée du préavis qui doit être observée ? Comment le notifier par écrit ?

    Je vous remercie pour votre réponse

  28. Jo
    le 12 mars 2017 à 10:38

    Je termine mon commerce bientôt. Mon bail de 9 ans de 1996 n ‘a jamais été renouvelé. Quel est le préavis a donner a mon bailleur ?
    J occupe le magasin depuis 12 ans sans bail. Et le bail de 9 ans stipulait bien sans tacite reconduction.

  29. Marysette
    le 11 mars 2017 à 21:45

    Je loue un F2 à 2 personnes vivant ensemble, sans être mariés, ni pacsés depuis 17 mois, mais depuis 2 mois le loyer est payé par une autre personne je suis inquiète….

    En plus je dois faire poser des fenêtres en PVC et un volet dans la chambre puis-je augmenter le loyer et à qu’elle date.

    Merci d’avance

  30. Farid
    le 11 mars 2017 à 16:22

    Y a t il un document à faire signer lorsque le locataire sort.

  31. René
    le 8 mars 2017 à 17:37

    Bonjour,

    J’ai un bail de trois ans,ce contrat a été prolongé par tacite reconduction. Je suis actuellement dans ma 14 ème année d’occupation. Puis-je partir sans préavis et sans indemnités ?

  32. Marc
    le 8 mars 2017 à 16:12

    Bonjour,

    Nous sommes mon épouse et moi propriétaire d’un appt que nous louons à des particuliers par l’intermédiaire de FONCIA.
    Nous comptons récupéré celui ci courant 2019 en sachant que le bail du locataire qui occupe celui ci court jusqu’en 2020…contrat de 3 ans.. Ce locataire ayant signé le bail début février 2017.

    Que devons nous faire pour occuper notre appartement avant 2020 et de dénoncer le bail avant la fin de celui ci ?

    Merci pour vos conseils et éclaircissements.

    Marc Esteban.

  33. Arthuro
    le 8 mars 2017 à 12:02

    Bonjour,

    Je viens d’acheter une maison à rénover composée d’un studio au premier et d’un ré commercial. Le studio est occupé par un locataire. Le bail fut signé le 1er décembre 2009. Il n’y a pas de renouvellement écrit, le locataire occupe le logement jusqu’à aujourd’hui, il y a donc un bail de neuf ans qui s’est mis en place.

    Je voudrais effectuer des travaux importants de rénovation sut toute la maison dont le montant dépasse largement deux ans de loyer. Nous sommes actuellement au niveau du troisième triennat du bail. Est-ce que je peux mettre fin au bail actuellement sans attendre la fin (2018) pour cause de travaux ?

    Merci d’avance pour votre réponse

  34. guy
    le 8 mars 2017 à 11:21

    Bonjour,

    Je suis propriétaire, je loue ma maison depuis 3 mois.  Le locataire fait le mort, il ne paie pas son loyer, ne répond pas ni au téléphone, ni aux mails.

    Il présente bien, parle bien et a une bonne situation dans la formation des langues.

    Renseignements pris, il ne correspond pas à la description qu’il peut donner, est « sur la mutuelle » depuis de nombreuses années, boit constamment, injurie et frappe sa compagne dans la maison et sur la rue, appelle les urgences sans motifs, à affaire régulièrement à la police et aux voisins, se montre très agressif avec toutes personnes à proximité de la maison, et bien plus encore.

    Que puis-je faire devant un tel cas ?

  35. Marion
    le 8 mars 2017 à 10:23

    Bonjour. Je viens de louer ma maison en décembre 2016 mais j aimerais y retouner car je me sépare de mon compagnon. Que dois je faire? Merci de m aider.

    • le 14 mars 2017 à 12:15

      Bonjour Marion,

      Cela va dépendre de la durée du contrat que tu as signé avec tes locataires. En effet, s’il s’agit d’un contrat de bail de courte durée, alors normalement, ni le locataire, ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent rompre ce type de contrat avant son terme (sauf s’il existe une clause particulière de rupture anticipée).
      S’il s’agit d’un contrat de bail de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

      Pour occupation personnelle

      Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

      Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

      Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

      Bien à toi,

  36. JMCO
    le 7 mars 2017 à 18:13

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement sur plan il y a 8 ans  avec réduction de TVA et sous condition de laisser la gestion durant 9 ans à un bailleur qui le gère comme un hôtel (réception, remise draps, nettoyage). Le problème est que l’appartement désormais payé a un rendement désastreux. Je ne peux pas le vendre sous peine d’avoir à rembourser une partie de la TVA et je voudrais donc sortir de ce bail et gérer l’appartement moi-même.

    Est-ce que j’ai le droit compte tenu que je suis un particulier et pas une société ? Comment dois-je pratiquer ?

    Je vous remercie par avance pour vos conseils.

     

    • le 14 mars 2017 à 11:23

      Bonjour JMCO,

      Il faudrait voir le contrat que tu as signé. Si la condition pour la réduction de TVA était que tu laisses la gestion à un bailleur précis, tu ne pourras dès lors pas reprendre les rennes (au risque de devoir rembourser la TVA). Il faut bien relire ton contrat et voir tes possibilités à partir de là. Peut-être ce contrat te permet-il de changer de bailleur par un autre (toi ou une autre personne extérieure).

      Bien à toi,

  37. lia
    le 6 mars 2017 à 22:06

    Bonjour,

    J’ai signé un bail pour la location d’un kot pour 10 mois. Il se trouve que suite à l’arrêt de mes études, je souhaite quitter le logement. Je me rends compte que le contrat à certaines mentions obligatoires manquantes :

    -telle que la description exacte du bien loué (ou il est juste mentionné « le preneur accepte une chambre meublée »)

    -pas d’état des lieux de fait  à mon arrivée, ni par la suite et pas de document en ce sens

    -pas d’enregistrement du contrat (en tout cas que je sache)

    Est-ce des raisons valides pour la dénonciation voire la résiliation  d’un contrat et donc pas de respect du préavis ?

    Si oui, pouvez-vous me guider sur la procédure en Belgique je vous prie?

    Bien à vous

     

    • le 14 mars 2017 à 11:19

      Bonjour Lia,

      Cela ne va pas te permettre de quitter le bien sans préavis ni indemnités (il faudrait un contrat de bail de résidence principale de 9 ans). Le bail reste valide. Si aucune clause particulière de rupture anticipée n’est présente au sein du contrat, alors la seule option est de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire.

      Bien à toi,

  38. djijai
    le 6 mars 2017 à 14:36

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un bien, celui-ci est loué pour un an, le contrat prendra fin le 1er octobre.

    Je me sépare et j’aimerais retourner vivre chez moi, Est-ce que j’ai le droit de réintégrer mon domicile?

    Si oui, échéance, lettre via recommandée ou autres?

    Merci pour votre réponse.

    Djijai

  39. Sloan
    le 5 mars 2017 à 17:33

    Bonjour,

     

    Un contrat avec règlement d’ordre intérieur a été établi lors de la signature d’un contrat type « kot étudiant ».

    Cependant, le bailleur a décidé du jours au lendemain de modifier certains termes dudit règlement d’ordre intérieur.

     

    Est-ce légal ?

     

    Bien à vous,

    • le 6 mars 2017 à 17:47

      Bonjour Sloan,

      Si le règlement d’ordre intérieur t’a été présenté lors de la signature c’est à priori à celui-là que tu dois te référer. Pour certaines raisons, le propriétaire est en droit de proposer des changements (bien entendu tout va dépendre de la nature de ces changements), mais si tu te sens toutefois préjudicié par une modification ultérieure, tu peux alors t’adresser au juge de paix.

      Bien à toi,

  40. Stylwil
    le 4 mars 2017 à 22:35

    Bonjour
    Ma grand mère part en maison de retraite et voudrais clôturer son bail, vieux de 20 ans de location
    Est il possible de partir plus rapidement que 3 mois ? Si le bail n est pas enregistré pouvons nous partir plus vite ?

    Vu qu il l a laissé dans un chantier de la cuisine depuis plus d un an.
    Ou puis je me renseigne pour une association des locataires.

    Merci

    • le 6 mars 2017 à 17:39

      Bonjour Stylwil,

      La seule manière de partir en diminuant le préavis est d’avoir un accord amiable avec le propriétaire mis par écrit et signé par toutes les parties.
      Si le contrat de bail n’est pas enregistré, il est possible de quitter le logement sans préavis, ni indemnités, amis il faut qu’il s’agisse d’un contrat de 9 ans, de résidence principale et que deux mois se soient écoulés depuis la signature. Mais il faut être bien certain que le bail n’est pas enregistré au risque de se mettre dès lors soi-même en défaut par rapport à la loi.

      Bien à toi ,

  41. Nanou
    le 4 mars 2017 à 11:13

    Bonjour,

    Je loue une maison depuis le 01 juillet 2016 avec un bail de 1 an. Je viens d’acheter une habitation et j’ai envoyé le 25 janvier mon renom aux propriétaires. Ceux-ci me signalent que j’aurai une indemnité d’un mois à payer. Est-ce légal?

    Merci d’avance

    • le 6 mars 2017 à 17:34

      Bonjour Nanou,

      Normalement, ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée avant son terme. La seule possibilité sera de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. Ce dernier est en droit de refuser un arrangement, mais s’il accepte, il faudra mettre le tout (durée du préavis, éventuelles indemnités,…) par écrit signé par toutes les parties pour éviter d’éventuels problèmes par la suite. Cela signifie que si le propriétaire te laisse partir moyennant une indemnité équivalant à 1 mois de loyer, il faudra alors, si tu acceptes, mettre cela par écrit signé par toutes les parties. Tu peux proposer un autre type d’arrangement, mais le propriétaire est également en droit de refuser.

      Bien à toi,

  42. Jean Claude
    le 4 mars 2017 à 08:16

    Mon propriétaire m’informe que je vais recevoir une lettre recommandée me disant qu’il ne renouvelle pas mon bail qui a était signé en 1995 en juin a t’il le droit de faire cela.Merci

    • le 6 mars 2017 à 17:31

      Bonjour Jean-Claude,

      Le propriétaire est dans son droit. En effet, il n’est pas obligé de renouveler le contrat de bail quand celui-ci arrive à terme.

      Bien à toi,

  43. HB
    le 3 mars 2017 à 08:35

    Bonjour,

    Nous avons un contrat de bail de 3ans depuis juillet 2015 et nous comptons résilié le contrat maintenant avec un préavis de 3 mois bien sûr, quels indemnités devrais-je payer si je rompt le contrat maintenant? Le contrat se fini normalement juillet 2018

    • le 6 mars 2017 à 17:27

      Bonjour HB,

      S’il n’existe pas de clause particulière de rupture anticipée au sein du contrat de bail, alors il faut savoir que normalement, nie le propriétaire, ni le locataire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée avant son terme. La seule possibilité sera de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. Ce dernier est en droit de refuser un arrangement, mais s’il accepte, il faudra mettre le tout (durée du préavis, éventuelles indemnités,…) par écrit signé par toutes les parties pour éviter d’éventuels problèmes par la suite.

  44. legofan
    le 2 mars 2017 à 21:21

    Est-il possible pour un futur locataire d’annuler un bail de 9 ans qui est deja signe mais il commence dans 2 mois? C’est a dire que le bail est signe a l’avance mais l’apartement sera libre dans 2 mois (qui est bien mentione dans le bail) et entretemps le locataire a change d’avis pour des raisons personnelles.

    • le 6 mars 2017 à 17:24

      Bonjour legofan,

      Si le bailleur est d’accord d’annuler le bail sans indemnités, c’est donc tout à fait possible. C’est un arrangement à faire entre les deux parties bien entendu, mais il faut que cet arrangement soit mis par écrit et signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  45. Lilou
    le 2 mars 2017 à 12:24

    Lilou

    le 2mars 2017

    bonjour

    je voudrais vendre mon appartement j ai un locataire qui habite déjà deux ans

    que dois je faire, combien de mois de renons que je dois lui donner

    merci

    • le 6 mars 2017 à 17:20

      Bonjour Lilou,

      Tout va dépendre du type de contrat qu’a ton locataire :
      – Soit, il s’agit d’un contrat de 3, et à ce moment-là, ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent le rompre anticipativement, sauf s’il existe au sin du contrat une clause particulière de rupture anticipée.
      – Soit, il s’agit d’un contrat de 9 ans, et tu peux rompre le contrat selon les modalités suivantes. Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

      Pour occupation personnelle

      Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

      Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

      Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

      Pour travaux

      Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

      En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés?:

      soit un permis de bâtir?;
      soit un devis détaillé?;
      soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût?;
      soit un contrat d’entreprise.

      Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

      Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

      La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

      Sans motif aucun

      À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité?:

      de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat?;
      de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

      Pour vendre ton bien, il ne doit pas forcément être vide, tu peux vendre le bien occupé par un locataire. Ce sera alors au nouveau propriétaire d’envoyer un renom pour occupation personnelle ou de décider de laisser le locataire habiter le bien par exemple.

      Bien à toi,

  46. Canard
    le 2 mars 2017 à 10:52

    Bonjour,

    Mon locataire m’a annoncé (telephoniquement et par mail le 28/02) sa volonté de rompre son bail de 9 ans dans la première années – selon la loi il doit prester un préavis de 3 mois.

    J’ai recu son recommandé le 01/03 à mon domicile – son préavis est il jusqu’au 31 Mai ou au 30 Juin ?

    Merci

     

    • le 6 mars 2017 à 16:50

      Bonjour Canard,

      Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. De plus, vu que tu as été prévenu via deux canaux le 28/02, on peut considérer que le préavis commence bien le 1er mars pour se terminer le 31 mai.

      Bien à toi,

  47. poupoule
    le 2 mars 2017 à 09:56

    Bonjour,

    j’ai signé un engagement à verser une guarantie locative, mais j’ai été trop vite et ne souhaite plus louer ce studio. J’ai prévenur le proprio qui après m’avoir traité de tous les noms me menace soit de m’amener au tribunal pour que je lui paie 3 mois de loyer, soit je lui verse 1 mois et il me laisse tranquille. Quels sont mes droits, au secours…

    • le 6 mars 2017 à 16:58

      Bonjour Poupoule,

      Si tu as signé un contrat, tu es à priori tenu d’en respecter les modalités. Cela signifie qu’en fonction de la durée du contrat et de ses éventuelles clauses, tu peux partir anticipativement mais moyennant des indemnités. Il faut bien relire ton contrat de bail pour cela. S’il te propose un arrangement à l’amiable pour te laisser partir en payant une indemnité de 1 mois de loyer, tu es bien entendu libre d’accepter ou de refuser (il faut que cet accord, si tu l’acceptes, soit mis par écrit signé par toutes les parties.)
      Si tu ne souhaites pas accepter l’accord, il faut voir ce que dis ton contrat par rapport à une rupture anticipée.

      Bien à toi,

  48. Guizmo
    le 2 mars 2017 à 00:58

    Contrat de 12 ans qui se terminent fin septembre 2017 le proprio ne veut pas renouveler car veux faire des travaux o n a trouve un autre logement quand pouvons nous quitter notre ancien logement pour le nouveau merci

    • le 6 mars 2017 à 17:00

      Bonjour Guizmo,

      Vu la durée de location, tu es dans les règles du contrat de 9 ans, et puisque tu as dépassé les 3 premières années d’occupation, tu peux dès lors envoyer un préavis de 3 mois et sans avoir à payer d’indemnités.

      Bien à toi,

  49. julie
    le 1 mars 2017 à 22:58

    Nous avons signe un bail de 3 ans qui se termine normalement le 01 avril 2018 j ai acheter une maison et est donc tomber d accord par lettre recommandée que nous pouvions quitter les lieux le 31 mai 2017 moyennant un mois de loyer supplémentaire comme indemnités. Mon propriétaire peut il de 1 revenir sur ce coirriter et nous réclamer un an de loyer, si la maison est relouee fin mai est ce que je dois quand même payer ce mois d indemnité ? En ce qui concerne le bail doit il obligatoirement être enregistré? Et concernant la caution locative, doit elle être mise sur un compte bloqué à mon nom ou le propriétaire peut il la garder sur son propre compte? Merci d avance pour vos reponses

    • le 6 mars 2017 à 17:08

      Bonjour Julie,

      Si vous avez un accord écrit et signé avec le propriétaire pour te laisser quitter les lieux le 31 mai 2017, et moyennant une indemnité équivalent à 1 mois de loyer, le propriétaire ne peut normalement pas revenir sur cet accord. Si rien n’a été mis par écrit signé, il sera par contre difficile pour toi de prouver cet accord. L’indemnité de rupture est due même si la maison est relouée.
      Depuis 2007, l’enregistrement du bail est obligatoire. C’est au bailleur de s’en occuper normalement et cette procédure est gratuite. En ce qui concerne la garantie locative, c’est une somme d’argent déposée par le locataire sur un compte individualisé ouvert à son nom auprès d’une institution financière. Depuis le 18 mai 2007, le montant de la garantie ne pourra plus dépasser deux mois de loyer sans les charges. C’est donc bien le preneur qui touche les intérêts, mais seulement à la libération de la garantie.

      Bien à toi,

  50. Florence
    le 1 mars 2017 à 15:59

    Bonjour.

    Je loue actuellement un appartement en colocation. Nous sommes trois sur le bail. Est-il possible que je mette fin au contrat de bail pour moi toute seule Avec 3 mois de préavis, et que les autres colocataires restent et continuent le bail ? D’avance, merci.

    • le 2 mars 2017 à 12:08

      Bonjour Florence,

      Pour cela, il faut l’accord du propriétaire et bien entendu de tes colocataires (sauf si cela est bien prévu dans ton contrat de bail). En effet, normalement un bail signé à plusieurs doit normalement se rompre à plusieurs. Mais si le propriétaire accepte, il pourra réaliser un avenant au contrat de bail par lequel tu serais alors dégagée de toute responsabilité concernant le contrat, puisque ce document attesterait bien de ton départ du logement. Il faudra voir, si le propriétaire accepte ton départ, les conditions de rupture de bail comme par exemple des indemnités ou le remplacement par un autre colocataire.

      Bien à toi,

  51. Emmy
    le 1 mars 2017 à 13:25

    ,
    J’ai reçu mon recommandé le 1 /3/2017 me donnant un renon de 6 mois mais ce qui m’interpelle c,est que le renon commence le 1er mars alors que le mois de mars est entamée es ce l’égal ?
    Merci de bien vouloir me répondre

    Emmy

    • le 1 mars 2017 à 16:45

      Bonjour Emmy,

      Effectivement, ce n’est pas légal, le préavis ne peut commencer à courrir qu’au premier jour du mois qui suit sa notification.

      Dans ton cas, le préavis n’est valable qu’à partir du 1er avril, ce qui te laisse un mois de plus.

      Tu peux rappeler cette règle au propriétaire par courrier recommandé, et s’il n’accepte pas, il faudra régler ce problème devant un juge de paix.

      Bien à toi,

  52. bubu
    le 1 mars 2017 à 11:26

    Bonjour ,

     

    Nous avons signer un contrat de bail d’un an en 2015 en juin 2016 il est re prolonger 1 ans en juin 2017 pouvez nous partir des lieux avec un préavis ?

     

    deuxième  question  nous voulons quitter notre appartement ou nous somme depuis 2 ans en juin 2017 pour acheter  est il possible de résilier un bail de locataire pour devenir propriétaire d’un autre bien

    • le 1 mars 2017 à 16:41

      Bonjour bubu,

      Effectivement, à moins qu’autre chose ne soit prévu par le contrat de bail, la règle veut que les baux de courte durée (3 ans maximum), puissent être résiliés moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

      Le fait de quitter en vue d’acheter un bien n’a pas d’impact sur le mode de résiliation du bail.

      Bien à toi,