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Le contrat de bail : quels types et comment les rompre ?

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Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  • le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  • le bail de 9 ans,
  • le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale

La résiliation de commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail ; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.

Présentation d’un nouveau locataire

Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire. En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Le contre – préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement. Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins six mois avant l’échéance.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.

  • Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
  • Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle

Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.

Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Les baux de courte durée ne peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) qu’une seule fois, par écrit et sous les mêmes conditions. Il est toutefois possible de conclure plusieurs contrats de bail successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.

Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée ?

Ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat prématurément, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour résilier le contrat).

Le contrat peut être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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55 questions pour “ Le contrat de bail : quels types et comment les rompre ?

  1. yoyo
    le 20 septembre 2017 à 10:57

    bonjour nous avons signé un bail pour 3 ans( familles avec 4 enfants) 10 mois après le proprio voudrait récupérer son bien pour sa fille car sois disant il éprouve des difficultés a payer son loyer a elle (alors que ce n’est  pas vrai elle a habité juste en dessous de nous jusque  1 semaine avant la dite lettre de nous donner congé maintenant, si je lui obéi je dois quitter fin novembre en période d’examen scolaire etc…les frais de fermeture conteur ouverture etc, de déménagement etc…CA nous mets dans un état insoutenables nous sommes désespérer pour trouver un logement 3 chambres et nous voudrions savoir que se passera t’il si nous n’avons pas trouver de nouveau logement que pouvons nous faire car nous ne voulons partir comme CA sans dédommagement pour les soucis causées merci de nous en apprendre un peu plus voici mon numéro 0475820426 dans latente dune réponse je vous souhaite une bonne journée

  2. Luigi
    le 19 septembre 2017 à 23:22

    Dans le cas d’un bail etabli pour une duree de trois ans, e qui a ete resilie par le locataire apres deux ans et demi avec un preavis de presque 40 jours a raison de la perte d’emploi du locataire et de la necessite par consequent de demenager de la part de celui-ci, est-ce qu’il y a la possibilite’ de la part du locataire de ne pas payer l’indemnite’ de resiliation anticipe’ expressement prevue dans le contrat de bail?

  3. Cuvelie
    le 19 septembre 2017 à 18:36

    Bonjour j’ai un bail de 3 ans mais je suis la depuis 8 ans combien de mois de préavis

  4. letof59
    le 19 septembre 2017 à 08:16

    bonjour, j’ai loué un appartement en février 2006, j’ai toujours payé mon loyer et j’ai reçu un recommandé par le bailleur en juin 2017 de demandant de quitter les lieux avant le 31/1/2018.

    Comme je loue depuis  plus de 9 ans que, j’ai droit à un contre préavis d’un mois non ? (car nous avons trouvé une maison), le bailleur me dit que non.

    Auriez-vous un texte de loi indiquant que je suis dans mon bon droit ? (càd 1 mois de contre préavis)

    Merci

     

  5. herbefolle
    le 18 septembre 2017 à 08:12

    Bonjour, j’ai un bail 3,6,9 j’habite ce logement depuis 6 mois et désire partir pour raisons privés ; je vais envoyer mon renom en recommandé pour partir dans 3 mois. au bout de ces 3 mois devrais-je en plus payer 3 mois de loyer? merci

  6. Cam76
    le 17 septembre 2017 à 20:56

    Bonjour, suite à un départ dans l’urgence nous venons de donner notre préavis au propriétaire. Nous quittons l’appartement le 30 septembre mais le bail court jusque décembre avec le Préavis. Le propriétaire commencent les visites la semaine prochaine et veut nous faire signer un papier de fin de bail pour mi octobre mais il nous réclame quand même les trois mois de loyers. Est ce légal ? Merci

  7. Appena-io
    le 17 septembre 2017 à 10:48

    Bonjour , voici ma question. J ai dépanner un ami , celui ci est venu vivre chez moi et paie la moitié du loyer . Cela fait plusieurs fois que la colocation ne se passe plus bien mais celui refuse de partir . Que puis je faire ?

  8. Ledoc
    le 16 septembre 2017 à 14:05

    Mon frère un bail de trois ans dans lequel elle est stipulé qu’il peut être résilié à la fin de chaque période avec un préavis de trois mois. Il est dans sa deuxième année est-il envoyé un renom de bail pour la date anniversaire de cette deuxième année sans devoir payer d’un d indemnité ?

  9. Manu59227
    le 16 septembre 2017 à 13:47

    Bonjour, je loue un appartement pour le quel un bail a été signé pour une durée d’un an (du 1er sept 2016 au 31 aout 2017)  avec un maximum de 3 ans.

    Dans la mesure où je ne souhaite plus poursuivre mes études dans cette ville, je souhaite mettre fin à ce bail tout en respectant un préavis de 3 mois.

    Est-ce qu cela semble possible ?

    Merci pour votre réponse

     

    Cordialement

  10. Guy
    le 15 septembre 2017 à 12:43

    Bonjour,

    Un organisme loue un garage depuis 35 ans ,  et désire mettre fin à cette location. Le dernier loyer mensuel est de 80 euros. J’aimerais connaître les conditions exactes à remplir pour cette renonciation et a faire parvenir au propriétaire, ou un simple avis verbal suffit-il? Je précise qu’il n’y a pas de litige ni aucune dette.

    Une indemnité est elle due dans ce cas ?

    Je vous remercie pour votre réponse.

     

     

  11. Dumont
    le 14 septembre 2017 à 23:55

    bonjour, voilà je vie actuellement avec mon ex compagne je suis chef de famille, cela fait un mois que c’est fini in a pris un bail 3 6 9, que l’on a signé tout le deux mais la elle a ete chez le propriétaire etablire un nouveau bail pour elle seul sans m’en parler, du coup je me demandais si je n’ai pas un certain droit ? ya t’il une procédure à suivre, ou je suis bon pour changer de domicile ?

  12. Gwenaelle
    le 14 septembre 2017 à 12:20

    Bonjour,

    Pourriez-vous me direr ci ce modele est correcte? J e vens de l’ecrire mais je ne suis pas sur. Merci pour votre iade (mon bail etait d’une durée de 1an)

     

    Lettre recommandée avec accusé de réception

    Objet : Notification de fin de bail

     

     

    Chère Madame XXX, Cher Monsieur XXX,

    Nous faisons référence à notre contrat de bail pour le bien situé Rue XXXXX signé le 24 décembre 2016 ayant pour date de début le 1er janvier 2017.

    Nous vous informons notre volonté de mettre fin au bail.

    Conformément à l’article3 – paragraphes 5 & 9 de la loi du 20 février 1991, notre préavis est de 3 mois et commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois de la date de la présente notification de fin de bail. Notre bail prendra donc fin le 1er janvier 2018.

     

    Nous restons à votre disposition pour convenir ensemble des modalités de fin de bail.

    Nous vous prions d’agréer Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

     

  13. SIMONE32
    le 14 septembre 2017 à 10:37

    Bonjour, je souhaite louer mon appartement pour l’instant, mais peut être un jour je souhaite sois le récupérer pour y habiter soit le vendre!!!!! quel type de contrat faut il pour ce style de situation!!!!! sur  3 ans et moins es ce possible ( au fait – de 3 ans quel est le mininum imposé!!!!! ou 9 ans!!!!! MERCI

  14. Mimita
    le 13 septembre 2017 à 23:47

    Bonjour j’ai un bail de 1 ans qui fini le 1/10/2017 je voulais juste savoir svp à la fin du bail si le propriétaire renouvle pas je doit quitter ou jai le droit d’un préavis de 3 mois merci pour votre réponse .

  15. hedwigeh
    le 13 septembre 2017 à 21:45

    Bonjour,

     

    Mon fils a loué en colocation un appartement avec un bail de 1 an qui a débuté le 1er mars. Le propriétaire met fin au bail, par téléphone le 1 er aout pour occupation personnelle, leur demandant de quitter le 1er décembre.

    Les 4 jeunes désirent quitter plus tôt l’appartement, ils ont trouvé un nouvel appartement mais apparemment le propriétaire refuse de les laisser partir avant.

    Comment pouvons-nous parents, co signataires du bail, les aider ?

     

    Merci de votre aide

     

    Hedwige

  16. Fred
    le 12 septembre 2017 à 22:03

    Mes salutations, je vis dans un immeuble ou l’isolation sonore est faible du moins entre mon appartement et celui de l’étage supérieur cela est aussi due au fait que les pièces ont une acoustique très écho (ex: si vraiment pas de bruit j’arrive à entendre le voisin uriner). Voilà que j’entâme mon cinquième mois ici et pour moi la vie au quotidien est devenue infernale car, je souffre de troubles anxieux caractérisés par des attaques de paniques subites ainsi qu’une grande fatigue générale. Ces troubles sont principalement liés au fait que mon sommeil est fortement perturbé régulièrement, pour cause mon voisin travaille de nuit donc vit en partie la nuit. Il n’est pas bruyant au point de pouvoir appeler la police ou porter plainte mais ce qui me réveille ce sont des objets qui frappe le sol parfois me réveillant en sursaut à chaque fois. Malgré l’usage de boules quies rien n’y fait hélas. Ma santé mentale et physique sont de en plus compromises par cette situation j’aimerais donc déménager problème mon contrat de bail est d’un an et non résiliable que faire dans ce cas ?

  17. alexa
    le 11 septembre 2017 à 21:28

    bonjour jai conclure un bail de  1 an apres encore un l autre de 3 ans avec la meme proprietaire qui il faut etre fini en 2018 fevrier mais jai recu un preavis de 6 mois que jai doigt partir  pour motiv que ma amilie fait du bruit mais cest pas la verite parceque jai demande les voisin est leur ma dise que jaime dise ca a ma proprietaire  , mais je veux reste dans l appartament comment vous me conseille de faire parceque jai un enfant de 5 ans handicape qui est malade de plusieurs fois acusse de champinion dans le chambre est en plus pour 1 an jai une facture leau de 4500 euro le bail que jai est de commbienne des anees ce de 4 ans ou 9 ans st jai le droit de me paye le proprietaire une indemnite de 9 mois

  18. Nat
    le 11 septembre 2017 à 19:03

    Bonjour. Voilà 5 ans que je suis dans mon appartement j ai un contrat de bail 3 6 9 comment dois je procède pour partir .merci

  19. Audrey
    le 11 septembre 2017 à 17:53

    Bonjour nous sommes étudiants en Belgique et nous sommes locataires depuis plus de 3 ans la propriétaire a décidé de reprendre l appartement pour son fils quels sont nos droit merciii pour votre reponse

  20. shera
    le 11 septembre 2017 à 07:15

    Mon propretaire ne veut plus renouveller mon bail d’ un an. Il ne ma pas envoyer de courrier quelquonque. Mon bail sest fini le 1er septembre a la date du 11 septembre il me communique verbalement que je dois quitter l appartement. Peux il me mettre dehors ?

    • le 11 septembre 2017 à 16:52

      Bonjour Shera,

      Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans. Ton bail ne s’est donc pas fini, il s’est transformé, et tu viens de commencer la 2e année de location d’un bail de 9 ans.
      Si ton propriétaire désire rompre ce contrat de bail, il peut le faire, mais selon certaines conditions qui seront détaillées ci-après. La communication verbale n’au aucune valeur, et tu ne dois pas en tenir compte.
      Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

      Pour occupation personnelle

      Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

      Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

      Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

      Pour travaux

      Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

      En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés?:

      soit un permis de bâtir?;
      soit un devis détaillé?;
      soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût?;
      soit un contrat d’entreprise.
      Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

      Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

      La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

      Sans motif aucun

      À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité?:

      de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat?;
      de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.
      Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

      Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.

      Bien à toi,

  21. Sympaty
    le 10 septembre 2017 à 19:14

    J’ai acheté une maison occupé, le contrat de location 3-6-9 a commencé en décembre 2014, se terminant normalement en décembre 2017, mais il y a une erreur et dans le contract c’est écrit « le bail prend fin décembre 2018 ». De plus les locataires veulent quitter ce qui ne m’arrange pas car moi aussi j’ai un bail jusqu’à janvier 2019.
    Je ne sais pas comment procéder, quels sont les obligations du locataire?
    J’ai peur que si je ne donne pas un préavis il reste mais ne paie pas le loyer…
    Pouvez vous m’éclairer?

  22. Houda
    le 9 septembre 2017 à 16:25

    Bonjour,je suis locataire d’un appartement depuis fin juin 2017,contrat de bail de un an,en visitant cet appart je ne voyais pas les mauvaises surprises caché,le premier soir toilettes bouchées,le syndic à dû intervenir qui m’a clairement expliqué que l’appartement a subi des dégâts de 2locataires différent,je découvre le lave vaisselle rafistolé,ma dernière surprise,je suis sans chauffe eau depuis mi-août,j’envoie toutes les photos nécessaire en temps et en heure à ma Proprietaire qui depuis ce temps me fait danser pour le changement de ce chauffe eau qui après constatation par son cousin il a dit que Ca devait être changé,on est le 9/09/2017,et je n’ai toujours pas de chauffe eau,qu’elle sont mes droits que puis-je faire légalement,Parceque elle me dit,écrit les lettres que tu veux,j’ai commandé le chauffe eau et ce n’est pas ma faute si mon cousin n’a pas le temps pour le placer,je paye mon loyer en temps et en heure,900€,SVP aidez moi,je n’en peux plus.
    Merci

    • le 11 septembre 2017 à 16:41

      Bonjour Houda,

      Tu peux envoyer un dernier courrier de mise en demeure d’effectuer les travaux nécessaires dans un délai X (délai raisonnable pour effectuer les travaux). Il faudra bien tous les lister en rappelant également dans le courrier depuis combien de temps tu es sans chauffe-eau, etc…
      En l’absence de réponse ou d’action de la par du propriétaire, la seule solution sera d’entamer une procédure en justice de paix pour que ce dernier contraigne le propriétaire à effectuer les travaux.

      Bien à toi,

  23. Kika
    le 9 septembre 2017 à 03:27

    Je suis locataire
    J’ai un bail de 9 ans
    Signer le 1 Avril 2013
    Je veux quitter la maison
    Combien de temps pour aviser le propriétaire ?
    Et comment faire?
    Dous-Je payer quelque chose ou non?
    Merci

    • le 11 septembre 2017 à 16:38

      Bonjour Kika,

      Puisqu’il s’agit d’un bail de 9 ans et que tu es dans dans la 5e année de location, tu peux rompre le contrat à tout moment moyennant un préavis de 3 mois, mais sans avoir à payer d’indemnités.

      Bien à toi,

  24. isalulu
    le 8 septembre 2017 à 22:01

    j ai un bail de 3 ans je veux quitter j ai fais un renom mais le proprietaire n est pas d accord que je quitte en ce moment car s il n a personne pour l hiver il devra chauffer

    • le 11 septembre 2017 à 16:36

      Bonjour isalulu,

      Normalement, ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée (3 ans ou moins) avant son terme, sauf s’il existe une clause particulière de rupture anticipée au sein du contrat. Si cette clause existe, il faut en respecter les modalités. Si aucune clause de ce type n’existe, alors al seule solution est de tenter de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de rupture (durée du préavis, éventuelles indemnités,…). Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel arrangement, mais s’il le fait, il faut mettre toutes ces décisions par écrit signé afin de s’éviter d’éventuels problèmes par la suite.

      Bien à toi,

  25. yvonne
    le 8 septembre 2017 à 10:47

    Bonjour,

    Je souhaite conclure un bail de courte durée, c’est à dire un an avec une famille ayant 5 enfants. Puis je moyennant préavis de 3 mois avant l’échéance donner le renom du fait qu’il a 5 enfants si je m’aperçois que cette location est nuisible pour les autres occupants au niveau bruit ?

    Merci par avance pour votre réponse.

     

    t’kindt yvonne

    • le 11 septembre 2017 à 14:59

      Bonjour Yvonne,

      Tu n’es pas obligée de renouveler un contrat de bail de courte durée, mais il ne faudra pas oublier d’envoyer ton préavis 3 mois avant l’échéance du contrat au risque de voir le contrat se renouveler automatiquement.

      Bien à toi,

  26. Melodie
    le 8 septembre 2017 à 08:33

    Je suis locataire d’un appartement et j’ai signé un bail de 3 ans (depuis le 1er janvier 2016). J’ai remis un préavis en juin pour rompre ce bail et donc quitter les lieux le 30 septembre 2017 au plus tard.
    Seulement dans le contrat,
    il est écrit que si je pars la deuxième année en cours du bail, je dois Payer au propriétaire la somme équivalente à 2 mois de loyer comme compensation au fait que c’est moi qui décide de partir. (N’ayant rien à voir avec la caution)
    Est- ce vraiment obligatoire de lui verser cette somme? Meme si c’est écrit dans le contrat.
    En plus l’appartement est toujours impeccable.
    Merci de votre aide.

    • le 11 septembre 2017 à 14:58

      Bonjour Melodie,

      Il s’agit donc d’une clause particulière de rupture anticipée (puisque normalement, on ne peut pas rompre un contrat de bail de courte durée sans cette clause). Si tu souhaites partir, tu dois donc respecter la clause qui te le permet et t’acquitter de cette indemnité de rupture anticipée.

      Bien à toi,

  27. Cricri
    le 6 septembre 2017 à 17:55

    Je suis locataire depuis juin 2017 et mon contrat de bail est de 3 ans mais le propriétaire me dit que je peux partir sans frais Car nuissance soi disant de mes chiens mais je suis sur le point d acheter un bien et ai deja un notaire quelles sont les démarches à suivre dans ce cas Merci d avance

    • le 11 septembre 2017 à 14:55

      Bonjour Cricri,

      Normalement, ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée (3 ans ou moins), sauf s’il existe au sein du contrat une clause particulière de rupture anticipée (auquel cas, il faut en respecter les modalités).
      Si aucune clause de ce type n’existe alors la seule possibilité est de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de sortie (durée du préavis, éventuelles indemnités,…). Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel arrangement, mais s’il le fait, il faut alors mettre toutes les décisions par écrit signé par toutes les parties.
      Donc, si le propriétaire t’autorise à partir sans frais, il faut voir avec lui (et ce qui t’arrange en fonction de ton achat) la durée du préavis. Quand vous êtes donc d’accord, il faut mettre tout cela par écrit signé afin d’éviter tout problème par la suite.

      Bien à toi,

  28. Nolan
    le 6 septembre 2017 à 17:09

    J’ai signé un bail pour un an au 31 juillet 2017. Cet appartement n’a qu’une chambre et est très humide. Nous venons d’apprendre que mon amie est enceinte de 2 mois et du coup cet appart ne nous convient plus du tout: trop petit et surtout l’humidité est très mauvais pour un bébé. Nous aimerions savoir si c’est un motif suffisant pour rompre le bail dès maintenant ?

    • le 11 septembre 2017 à 14:54

      Bonjour Nolan,

      Normalement, ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée (3 ans ou moins), sauf s’il existe au sein du contrat une clause particulière de rupture anticipée (auquel cas, il faut en respecter les modalités).
      Si aucune clause de ce type n’existe alors la seule possibilité est de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de sortie (durée du préavis, éventuelles indemnités,…). Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel arrangement, mais s’il le fait, il faut alors mettre toutes les décisions par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  29. Mimou
    le 5 septembre 2017 à 18:22

    Bonjour

    Je viens d’acheter une maison déja louée avec bail non enregistré (il y a 10 ans) et je désire prolonger la location avec la personne qui occupe le bien actuellement.

    Dois-je faire signer un nouveau bail et un nouvel état des lieux ou puis-je me baser sur le bail initial et l’état des lieux d’entrée datant de 2007?

    Merci pour votre réponse

    • le 11 septembre 2017 à 14:48

      Bonjour Mimou,

      Lorsqu’une personne acquiert un bien dans lequel se trouve un locataire et devient donc propriétaire, il est tenu de reprendre les baux en cours et ce aux mêmes conditions. Il ne faut donc pas refaire de contrat ni d’état des lieux.

      Bien à toi,

  30. sandrine
    le 5 septembre 2017 à 10:23

    Bonjour,

    Je suis locataire et voudrais bien quitter mon logement au 01/10/2017 car nous ne savons plus rester l’hiver va commencer, il y a des fuites a la toiture, l’isolation n’est pas au top et des travaux on été fait a la salle de bain mais l’isolation et l’aération  on été très mal faites donc pleins d’humiditè.

    De plus nous sommes prés d’une nationnal, nous ne supportons plus les bruits ainsi que les odeurs des usines c’est de pire en pire.

    Pouvons nous a ces conditions rompre au plus vite le bail.

    D’avance je vous remercie de votre aide.

    Bien à vous.

    • le 11 septembre 2017 à 14:45

      Bonjour Sandrine,

      Tu ne mentionnes pas la durée de ton bail afin de voir tes possibilités de rupture. Cependant, il est clair qu’à moins d’un arrangement à l’amiable avec le propriétaire, il faudra remettre, pour rompre le logement un préavis de 3 mois. Par contre, les conditions de rupture vont différer en fonction de la durée de ton contrat et la présence éventuelle d’une clause particulière de rupture anticipée. N’hésite donc pas à lire la fiche d’information ci-dessus qui détaille les possibilités de rupture en fonction de la durée.

      Bien à toi,

  31. Gwenaelle
    le 5 septembre 2017 à 07:40

    Bonjour, j’ai signé un bail d’un an en octobre 2016,  septembre 2017 aucun de nous n’avons signé de nouveau bail, est ce que la prolongation automatique de mon contrat fait que je tombe sous un contrat de 9 ans?

    aucun congé n’a été signifié il y a trois mois, a présent (septembre) , le propriétaire m’informe oralement qu’il désire reprendre le bien et y loger un parent .

    quels sont mes droits? quelles sont mes obligations?

     

    bien a vous.

    • le 11 septembre 2017 à 14:42

      Bonjour Gwenaelle,

      Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat de bail de courte durée (3 ans ou moins), alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans. Tu viens donc de commencer maintenant la deuxième année de location d’un contrat de bail de 9 ans.
      Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour occupation personnelle. Ce motif doit être mentionné dans le préavis. Sa contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

      Donc, le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

      Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

      Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

      Bien à toi,

  32. Locataire au bout du rouleau
    le 3 septembre 2017 à 18:20

    Bonjour,

    En cas de rupture du bail avant l’échéance (bail de 3 ans), puis-je récupérer ma garantie locative?

    D’avance merci pour votre retour,

    Cordialement

    • le 7 septembre 2017 à 17:06

      Bonjour Locataire au bout du rouleau,

      Normalement, ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée (3 ans ou moins) avant son terme, sauf s’il existe une clause particulière de rupture anticipée au sein du contrat. Si cette clause existe, il faut en respecter les modalités. Si aucune clause de ce type n’existe, alors al seule solution est de tenter de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de rupture (durée du préavis, éventuelles indemnités,…). Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel arrangement, mais s’il le fait, il faut mettre toutes ces décisions par écrit signé afin de s’éviter d’éventuels problèmes par la suite.

      Bien à toi,

  33. Dédé
    le 1 septembre 2017 à 20:14

    Suite du message de Dédé :

    J’ai oublié de préciser que depuis la signature du bail, les propriétaires sont partis vivre aux Etats-Unis et ne sont donc pas présents pour s’occuper de la gestion de la location de leur appartement.

    Merci,

    Dédé

  34. Dédé
    le 1 septembre 2017 à 20:12

    Bonjour,

    Le 30 mars 2017, nous avons averti le propriétaire de l’appartement que nous avons loué de notre départ, qui s’est fait le 30 juin 2017. Dans le bail que nous avons signé (bail d’une durée de 2 ans), il est indiqué que le locataire a le droit de mettre fin de façon anticipée au contrat de bail (celui-ci se terminant normalement le 30 septembre 2017, soit au terme des deux ans) « moyennant un préavis de 3 mois (maximum 3 »). Plus précisément il est indiqué : « Résiliation anticipée au cours de la période d’un an : le locataire peur mettre fin anticipativement au présent bail moyennant un préavis de 3 mois (maximum 3) et le paiement d’un indemnité fixée forfaitairement à 1 mois (maximum 2). »

    Durant cette période de préavis et encore à l’heure actuelle, nous avons placé des annonces et effectué des recherches pour trouver de nouveaux locataires. Aucune des candidatures proposées aux propriétaires ne leur a convenu. L’appartement est donc toujours sans locataire et le propriétaire nous réclame les loyers d’août et septembre. Le propriétaire nous a confirmé par mail qu’il ne souhaitait pas d’indemnités mais que nous devions continuer à payer le loyer tant qu’il n’y a pas de nouveaux locataires. Nous avons payer le mois de juillet mais souhaitons obtenir des informations avant de payer celui d’août et de septembre. De plus, par mail dans le courant du mois d’août, le propriétaire nous a dit bien vouloir nous « libérer » afin que nous puissions rendre les clés et récupérer notre caution. Peu de temps après, son épouse, également propriétaire de l’appartement, nous a envoyé un mail disant que nous ne devions pas tenir compte de ce que son époux nous avait dit et que nous devions continuer à payer. Nous n’y comprenons plus grand chose. Le propriétaire est-il dans son droit ? Que signifie exactement ce paragraphe se trouvant dans notre bail? Merci d’avance.

    • le 7 septembre 2017 à 17:04

      Bonjour Dédé,

      Puisque le contrat de bail ne fait pas référence à une obligation de la part du preneur de trouver un autre locataire en cas de rupture anticipée (à moins que cela ait été mis par la suite dans un avenant au contrat de bail signé par toues les parties), tu n’es pas dans l’obligation de le faire. Tu es, toujours selon les modalités de ton contrat, autorisé à partir quand tu le souhaites moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité forfaitaire. Tu n’as pas à payer de loyer supplémentaire jusqu’à la fin du contrat. Le propriétaire ne peut pas vous demander cela. Il faut se conformer au contrat de bail et à cette clause particulière de rupture anticipée. Lorsque le préavis de 3 mois est terminé, il reste à récupérer la caution (si aucun dégât n’a été commis dans le bien et constaté lors de l’éventuel état des lieux de sortie), payer l’indemnité forfaitaire et rendre les clés.

      Bien à toi,

  35. Anita
    le 31 août 2017 à 19:39

    Bonjour,
    Mon proprietaire ne veut pas reparer l ascenseur en panne depuis plusieurs mois. J habite au 5E. Malgré ma demande de baisser le loyer, mon proprietaire s y refuse. Ma question: est ce que je peux rompre mon bail de 18 mois avant son terme pour changer de logement le plus rapidement possible?

    • le 7 septembre 2017 à 16:59

      Bonjour Anita,

      Tu ne peux pas rompre ton bail de manière anticipée pour cette raison sans décision d’un juge de paix. Donc soit, il faut entamer une procédure en justice de paix pour obtenir soit la réalisation des travaux, ou une rupture du bail aux torts du bailleur ; soit tu peux rompre ton bail de manière anticipée selon les modalités de ton contrat de bail (si ce dernier te le permet).

      Bien à toi,

  36. Pebor
    le 31 août 2017 à 17:10

    Bonjour,

    Je bénéficie d’un bail à vie avec un loyer mensuel de 425 €.

    Nous avions mes enfants et nous même (ma épouse et moi) acheté ce bien en copropriété.

    Mon fils a racheté toutes les parts  nous laissant l’opportunité d’occuper à vie le premier étage.

    Tout cela a été fait devant notaire.

    Le problème c’est que mon fils a des enfants et que nous avons peur qu’il nous demande de laisser place pour ceux ci.

    Ai je le droit de demander un dédommagement pour cet acte

    D’avance merci

    Pebor

    • le 7 septembre 2017 à 16:57

      Bonjour Pebor,

      En principe, le bailleur ne peut pas résilier ce type de bail de manière anticipée, sauf si cette possibilité a été convenue à la conclusion du bail ou dans un avenant au bail. Si rien n’a été conclu, il sera toujours possible de vous arranger entre vous. À ce moment-là, vous décidez des modalités de rupture , mais cet arrangement doit déboucher sur un avenant mis par écrit et signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  37. luiz
    le 31 août 2017 à 16:45

    Bonjour

    Comment écrire un préavis de résiliation de contrat de bail?

    Merci.

  38. mick1030
    le 30 août 2017 à 14:56

    Bonjour.

    Je suis propriétaire d’une maison qui a subi un incendie dans lequel, malheureusement, la personne ayant provoqué l’incendie est décédée.

    Tous les locataires de la maison ont du être évacués.

    Avec les problèmes d’assurances et de successions de la victime, un mois plus tard, le nettoyage et la rénovation de la maison n’ont toujours pas pu avoir lieu.
    Les autres logements de la maison sont toujours inhabitables: les installations électriques et de gaz ayant été endommagées, elle constituent un danger et ne peuvent pas être rouvertes avant l’avancement des travaux de rénovation (desquels on est encore loin).
    Il faudra tout rénover, sans doute avec des transformations qui seront exigées par les pompiers et par les évolutions urbanistiques. On ne sait pas combien de temps cela va prendre pour obtenir les autorisations, permis, et intervention des assurances…
    Bref: les travaux seront tellement logs et conséquents qu’il vaut mieux que la maison reste sans locataires.

    Or, un locataire me dit qu’il aimerait revenir dans la maison.

    Je ne puis pas à ce stade invoquer la résolution du bail moyennant 6 mois de préavis pour cause d’exécution de travaux, puisque je ne peux à ce stade fournir ni plans, ni devis, ni noms d’entrepreneur.

    Ma question:

    Le fait de l’incendie et de l’inhabitabilité de la maison pour une durée imprévisible à ce stade est-il une cause de résiliation du bail ?

    Merci de votre aide,

    Bien à vous,

    Michaël

    • le 7 septembre 2017 à 16:53

      Bonjour Mick1030,

      Comme tu l’as bien compris le locataire ne peut pas revenir vivre dans le logement tant que ce dernier est considéré comme inhabitable. Il est bien possible que le bail devienne caduque par la force des choses, mais le mieux serait malgré tout de vérifier auprès d’un service juridique afin de voir les modalités précises par rapport à cela. À ce titre, tu peux contacter l’atelier des droits sociaux qui sont notamment spécialisés en logement et dont voici les coordonnées :
      4, rue de la Porte Rouge
      1000 – Bruxelles
      tel : 02.512.71.57 ou 02.512.02.90
      fax : 02.512.76.68
      http://www.atelierdroitssociaux.be/

      Bien à toi,