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L'état des lieux d'entrée et de sortie

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L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est un document dans lequel est détaillé l’état du logement au moment de l’entrée du locataire. Lorsque le locataire aura déménagé, qu’il aura quitté les lieux, un état des lieux de sortie pourra être fait. Ainsi, ces 2 états des lieux seront comparés afin de vérifier si le locataire a causé des dégâts au logement pendant la durée de sa location.

Il doit être réalisé au cours de la période où les locaux sont inoccupés, ou bien au cours du premier mois d’occupation.

L’état du logement au début de la location

Le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu’il met en location corresponde aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement qui sont édictées par le code bruxellois du logement. Il est permis de déroger à cette règle uniquement dans le cas d’un bail à rénovation.

La clause de remise en état

Attention, si le locataire signe un bail contenant une clause de remise en état, cela veut dire qu’il accepte de restituer les lieux en parfait état. Cela a pour conséquence qu’il sera tenu de restituer le logement dans un état meilleur qu’au moment de sa prise en possession et cela, même s’il y a un état des lieux détaillé.

Qui peut faire l’état des lieux ?

  • Le locataire et le propriétaire peuvent faire l’état des lieux ensemble. Il s’agit alors d’un état des lieux établi à l’amiable. Cette solution est intéressante puisque qu’elle ne coûte rien.

Afin de t’en faciliter la tâche, nous te proposons de télécharger ici une grille d’état des lieux. En suivant celle-ci point par point, tu obtiendras un état des lieux juste et précis. N’oublie pas de l’imprimer en 2 exemplaires afin que ton propriétaire et toi disposiez chacun d’un exemplaire.

  • Vous pouvez aussi désigner un expert tel qu’un géomètre expert immobilier ou un architecte. Les honoraires de cet expert seront à partager entre les deux parties.
  • Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, chacune d’elles peut désigner un expert qu’elle devra payer elle-même.

Pour que l’état des lieux soit valable

  • Il faut qu’il soit dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur ou de leur représentant ;
  • Il faut que l’état des lieux soit daté et signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire ;
  • Il faut qu’il soit détaillé et précis. Des formules génériques telles que : « La cuisine est en état d’entretien correct et bien connu des parties. » ne sont pas prises en considération.
  • Il faut qu’il ait été établi au cours de la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation.

Si l’une des parties refuse qu’un état des lieux soit dressé, il peut être demandé au juge de paix de désigner un expert. Cette demande doit être introduite à la fin du premier mois ou des 15 premiers jours d’occupation selon que le bail est respectivement d’une durée inférieure ou supérieure à 1 an.

Et si aucun état des lieux n’a été établi

Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est un document dans lequel est détaillé l’état du logement au moment de la sortie du locataire. Il est dressé le plus souvent après le déménagement du locataire au moment de la remise des clés de celui-ci. Il sera comparé avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier si des dégâts ont été causés au logement, pendant la durée de la location. Ainsi, si des dégâts ont été causés, le locataire devra les réparer ou dédommager le propriétaire, sauf s’ils sont causés par la vétusté du logement ou par une usure locative normale.

Les personnes pouvant être en charge de réaliser un état des lieux de sortie et les conditions de validité sont les mêmes que pour l’état des lieux d’entrée.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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28 questions pour “ L'état des lieux d'entrée et de sortie

  1. Kazac
    le 19 février 2018 à 23:16

    Bonjour
    Lors de l’etat des lieux de sortie, l’expert doit-il fournir un document détaillé de ses constats ainsi que le coup détaillé de la prestation de remise en état ?
    Je viens de suiter un appartement que je louais et l’expert a defini une somme que je dois sans aucune explication, sans detail ni rapport. La somme étant élevee suis-je dans mon droit d’exiger le rapport detaillé à l’expert: rapoort comparatif avec l’etat des leix d’entree ainsi que le detail de son evaluation: exemple netoyage des murs / 40m2/temps de travail 2heures au cout hotraire de tant …
    Merci

    • le 22 février 2018 à 15:08

      Bonjour Kazac,

      L’expert doit en effet fournir un rapport détaillé si tu le demandes afin d’identifier les postes problématiques, et que tu saches pourquoi tu dois payer et quels montants.
      Si tu n’as pas signé l’état des lieux de sortie, tu peux le contester, et il n’est pas valide. Il faut bien entendu que l’état es lieux ait été réalisé contradictoirement (en ta présence) sinon, il n’est pas valable.

      Bien à toi,

  2. Wama
    le 18 février 2018 à 18:40

    Bonjour,

    Mr. Hoogstoel, de la société Xpert Immo se dit expert pour réaliser des états des lieux. Il travaille uniquement sur base de photos sans aucun commentaire détaillé des plafonds, murs, mobilier, etc…

    Aucun expert agréé n’accepte d’utiliser l’état des lieux d’entrée de Mr. Hoogstoel pour réaliser l’état des lieux de sortie  car le rapport de Mr. Hoogstoel est totalement incomplet et inexploitable.

    Il est de plus complètement incompétent pour quantifier et qualifier les manquements.

    Que puis-je faire? J’ia déjà perdu plus de 3000 euros par un état de sortie réalisé par ses soins et dont ses photos ne prenaient pas les manquements en considération (ex: rideaux non nettoyés à sec comme à l’arrivée, planche de toilette cassée, etc, etc….

    Merci de m’aider.

     

    • le 19 février 2018 à 16:00

      Bonjour Wama,

      Si un état des lieux n’est pas assez détaillé, il ne sera pas valable. Dès lors, en l’absence d’état des lieux d’entrée, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.
      Si tu as un problème par rapport au travail réalisé par l’expert en question, il faudra intenter une action en justice contre lui.

      Bien à toi,

  3. Phoenix
    le 16 février 2018 à 11:08

    Bonjour,

    Y’a t-il un plafond de prix pour l’état de lieu. Y’a t-il un article de loi, des barème pour clarifier et éviter les abus ?

    Merci

    • le 19 février 2018 à 15:55

      Bonjour Phoenix,

      Il n’y a pas de plafond régit par la loi pour l’état des lieux. Cela peut varier d’un expert à un autre. Si l’expert a été désigné pour les deux parties, alors les honoraires doivent être répartis entre le propriétaire et le locataire.

      Bien à toi,

  4. BXL
    le 13 février 2018 à 20:18

    Bonjour CIDJ et merci pour cet article

    Ma situation: le bailleur a désigné un expert pour l’état de sortie et mon état d’entrée à diviser entre moi et le précédent locataire,

    L’état des lieux à été réalisé en Juillet 17 avant mon entrée et sans que je sois présent, je n’ai jamais reçu d’edl, juste une relance de paiement de facture en fin décembre 2017 (premier contact avec le cabinet)

    A ce moment j’ai demandé à recevoir une copie de l’edl. Je n’ai pas de problème avec la qualité du document car principalement des photos

    En revanche, je suis surpris de ne pas avoir eu à valider / signer / contester le procès verbale durant les 5 premiers mois,

    Est-ce que l’edl est tout de même valable et faut-il que je paye la facture ?

    Merci vous,

    Julien

    • le 19 février 2018 à 15:51

      Bonjour BXL,

      Normalement, les frais d’état des lieux sont à répartir entre le propriétaire et le locataire. Quoiqu’il en soit, pour qu’il soit valable, il faut qu’il ait été réalisé contradictoirement (en présence de toutes les parties ou de leurs représentants) et qu’il ait été signé par toutes les parties (ou leurs représentants). Puisque l’état des lieux a bien eu lieu, l’expert doit être payé pour sa prestation, mais par contre, l’état des lieux n’est dès lors pas valable.

      Bien à toi,

  5. Test_BXL
    le 6 février 2018 à 18:41

    Bonjour,

     

    Je viens de faire l’edl de sortie aujourd’hui et j’ai remis les cles de l’appartement. L’edl de sortie a été réalisé par un expert et signer par les deux parties (locataire et bailleur). 318e ont été déduits de la garantie locative.

    Sachant que l’edl a été signé et les clés remises, le propriétaire peut-il me réclamer d’autres dégats et d’autres frais par la suite?

     

    Merci d’avance,
    Philippe

     

     

    • le 7 février 2018 à 16:48

      Bonjour Test_BXL,

      À priori non, le propriétaire doit s’en tenir à l’état des lieux.

      Bien à toi,

  6. Ellebasi
    le 6 février 2018 à 13:10

    Qu entend t on par Etat des lieux détaillé ?

    • le 6 février 2018 à 16:30

      Bonjour Ellebasi,

      Cela signifie que l’état des lieux doit être précis. Des notions comme « l’appartement est en bon état » ne suffisent pas. Il faut être précis pour chaque pièce et chaque poste des pièces. Tu pourras avoir une meilleure idée de ce qui est attendu via le modèle de l’état des lieux du SPW Wallonie téléchargeable à la page suivante.

      Bien à toi,

  7. mg
    le 6 février 2018 à 12:37

    bonjour , l état des lieux a été signé par les 2 parties mais le propriétaire réclame  des frais , état des lieux signé le 7/11/2017

    • le 6 février 2018 à 16:21

      Bonjour mg,

      Si le propriétaire réclame des frais hors état des lieux réalisé en bonne et due forme, tu n’as pas à les payer (à moins qu’il puisse prouver que tu as causé ces dégâts). Il faut donc contester par voie de courrier la demande du propriétaire, et lui rappeler qu’un état des lieux a bien été réalisé en sa présence et signé de sa main.

      Bien à toi,

  8. Ellebasi
    le 5 février 2018 à 20:40

    Si k état des lieux n à pas été détaillé comment se passe l état des lieux de sortie ?

    • le 6 février 2018 à 12:27

      Bonjour Ellebasi,

      Pour qu’un état des lieux soit valable, il faut qu’il ait été détaillé, réalisé contradictoirement (en présence de toutes les parties) et signé par toutes les parties. De plus, li faut qu’il ait été réalisé au cours de la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Si ton état es lieux n’est pas détaillé, il n’est donc pas valable. Dès lors, si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.

      Bien à toi,

  9. S
    le 5 février 2018 à 12:25

    Bonjour,

    Ma question:
    Quand il ny a pas eu d’état de lieux en rentrant. Le propriétaire peut-il me facturer la peinture 1900 euro :-0 ? Nous avons eu un procès avec le propriétaire car problème d’humidité. Nous ne pouvions même pas repeindre vu l’humidité. Aussi le propriétaire n’a même pas peint l’appartement ni mêmes mis de primer.

    • le 6 février 2018 à 12:25

      Bonjour S,

      Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.

      Bien à toi,

  10. M
    le 3 février 2018 à 00:38

    Bonjour, est-ce que un état des lieux est valide si il a été réalisé 7mois après la dates d’entrée? Mon propriétaire à décidé de vendre la maison, et nous demande des choses qui était déjà présente dans la maison mais que nous n’avons pas noté. Du fait il joue avec la garantie locative. De plus l’annonce a était faut verbalement aucun document parvenu . Délais de 3 mois pour trouver un autre logement. Puis-je mettre des choses en ma faveur ? La seule preuve que j’ai est la vente de la maison sur un site immobilier . (De plus ni le bail ni l’état des lieux n as été enregistré )
    Merci d’avance

    • le 6 février 2018 à 12:20

      Bonjour M,

      L’état des lieux est bien une obligation légale. pour qu’il soit valable, il doit être détaillé, signé par toutes les parties, réalisé de manière contradictoire (en présence des parties ou de leurs représentants) et il doit être établi soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Donc l’état des lieux ne peut être considéré comme valable. Dès lors, si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.
      Ensuite, en ce qui concerne la rupture du contrat de bail par le propriétaire, il faut savoir que s’il s’agit d’un bail de courte durée, il ne peut normalement pas le rompre avant son terme.
      Si par contre, il s’agit d’un bail de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix. Les trois motifs sont l’occupation personnelle, les travaux ou sans motifs aucun. Tu pourras retrouver pour chaque motif les conditions particulières que le propriétaire doit respecter en consultant notre site à la page suivante.
      Il faut rappeler au propriétaire la loi sur les baux à loyer et également que son préavis n’est pas valable (la durée n’est pas correcte si la rupture est anticipative)

      Bien à toi,

  11. isange-cb
    le 2 février 2018 à 08:41

    Le propriétaire n’as pas effectués d’états des lieux de sortie

    Il a accepté les clés le dernier jours de la location 31/10/2017

    Le propriétaire réclame des frais de réparations éffectués deux mois après le 31/10/2017

    • le 2 février 2018 à 15:11

      Bonjour isange-cb,

      S’il n’y a pas eu d’état des lieux de sortie réalisé, c’est à ton avantage. À partir du moment où il a accepté les clés et que le contrat de bail est terminé, tu n’as plus de responsabilités par rapport au logement. Il ne peut dès lors plus te réclamer des frais de réparation, sauf s’il peut prouver que tu as causé des dégâts non liés à l’usure locative normale. Cependant, il devrait alors également prouver que ces dégâts n’ont pas été causés après la remise des clés.
      Dès lors, tu n’as pas à payer pour les frais qu’il mentionne.

      Bien à toi,

  12. Oleg
    le 1 février 2018 à 12:27

    Bonjour, j’ai deux questions :

    1°Suis-je tenu par un état des lieux d’entrée si après avoir insisté plusieurs fois, le propriétaire ne répond pas à ma demande d’en recevoir une copie?

    2°Dans la mesure où le propriétaire a refusé de faire un état des lieux amiable et a menacé d’exiger d’utiliser un expert (frais élevés pour tout le monde), j’ai été forcé d’accepter un état des lieux qui a été fait quelques mois avant mon entrée et pas en ma présence. Suis-je quand même tenu par cet état des lieux? J’aimerais le contester, mais si le propriétaire exige un expert pour faire un nouvel état des lieux, je vais perdre plus d’argent que ce qu’il risque de me réclamer à cause de cet état des lieux créé avant mon entrée.

     

    Merci d’avance pour votre aide

     

    • le 2 février 2018 à 11:31

      Bonjour Oleg,

      Un état des lieux qui n’a pas été réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence de chaque partie et/ou qui n’a pas été signé par chaque partie n’est pas valable (tu es donc totalement en droit de le contester).
      Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement (ou si l’état des lieux d’entrée est considéré comme non valable), alors , tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.
      De manière générale par contre, il faut savoir que le propriétaire n’est pas obligé de faire un état des lieux à l’amiable.

      Bien à toi,

  13. Guilaine
    le 4 février 2018 à 20:39

    Bonjour

    Evidemment je ne peux pas prouver que celui ci a été modifié puisque l’exemplaire original ne m’a pas été remis…

    Est ce que le fait que j’ai envoyé une multitude d’emails de rappels est suffisant avant d’aller auprès du juge de paix ?

    De plus, le locataire sortant a eu à s’acquitter de +/- 250 euros pour dommages à la sortie et il n’a pas non plus reçu son état des lieux de sortie.  Pour certains de ces dommages,  je m’étais engagée à faire les réparations moyennant versement de la somme sur mon compte, mais toutes n’étaient pas possibles. Hors, les dommages irréparables ne sont pas mentionnés !

    Pire encore, je n’ai à ce jour pas reçu la somme dûe pour faire des travaux de peinture. Ceci depuis le 01/06 ! Je n’en veux de toute façon plus, vu la malhonnêteté apparente de part et d’autres.

     

    Merci d’avance pour votre retour

     

  14. le 6 février 2018 à 12:24

    Bonjour Guilaine,

    Il est difficile de te dire si tu as les éléments suffisants pour entamer une procédure en justice de paix. Le mieux serait de t’adresser à un bureau d’aide juridique afin de voir la force de ton dossier. tu pourras consulter le plus proche de chez toi via le lien suivant.
    De même, en ce qui concerne les engagements de travaux à réaliser, il faut un écrit pour le prouver et donc jouer en ta faveur.

    Bien à toi,

  15. Guilaine
    le 6 février 2018 à 12:36

    Bonjour

    Merci. Avez vous un lien pour les bureaux d’aides juridiques flamands ? J’habite à Zemst, Brabant Flamand.

  16. le 6 février 2018 à 16:19

    Bonjour Guilaine,

    Voici un site recensant ces possibilités en Flandre.

    Bien à toi,