Tu l’as peut-être vu passer dans la presse, la législation sur les baux a été réformée.
En vigueur depuis le 1er novembre 2024, cette ordonnance implique de nombreux changements qui te concernent directement : loyer, renouvellement du bail, garantie locative, état des lieux… ça fait beaucoup d’infos !

Cette actu sert à te guider et à comprendre les évolutions majeures de cette législation.

Pourquoi cette réforme ?

Le droit à un logement décent, abordable et durable devrait être une réalité pour l’ensemble des Bruxellois·es, mais cet objectif est loin d’être atteint. Par ailleurs, la Région bruxelloise est celle où les loyers ont augmenté le plus rapidement, ces dernières années.

Pour tenter de lutter contre cela, la Secrétaire d’État bruxelloise au Logement et à l’Égalité des chances, Nawal Ben Hamou, et le gouvernement bruxellois ont adopté l’ordonnance « bail », qui modifie le Code bruxellois du Logement. Celle-ci est entrée en vigueur le 1er novembre 2024.

Obligation de paiement du loyer sur un compte bancaire

Le loyer doit désormais obligatoirement être payé par virement ou par dépôt sur le compte du bailleur.
Le paiement du loyer en cash est interdit.

En cas de retard de loyer, seuls les intérêts aux taux légaux peuvent être réclamés par le bailleur.

Plus d’augmentation des loyers des baux de courte durée (≤ 3 ans)

Le montant du loyer de base ne peut pas être augmenté pendant neuf ans.
C’est-à-dire que les propriétaires bruxellois·es qui mettent en location un logement avec un bail de courte durée ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires.

Comment savoir si cette interdiction est respectée ?

En pratique, si le bailleur loue son bien avec plusieurs baux de courte durée successifs, il/elle a désormais l’obligation de donner des informations précontractuelles et d’indiquer – dans l’annonce et le contrat de bail – le type de bail précédent et le dernier loyer appliqué pour le bien.

En cas de changement de locataire, la personne qui reprend le bail paiera le même loyer que les locataires qui l’ont précédée.

En cas de non-respect de cette obligation, le juge peut réduire le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail. Les locataires seront en droit de demander le remboursement de la différence entre le loyer payé et ce loyer exigible.

Et l’indexation et la révision du loyer dans tout ça ?

L’indexation du loyer (c’est-à-dire l’adaptation du loyer à l’évolution du coût de la vie) reste néanmoins, possible !

En ce qui concerne la révision du loyer, c’est sous certaines conditions. Si le bailleur procède à des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien loué, la répercussion sur le montant du loyer devra être calculée sur base de l’amélioration énergétique du bien, de l’économie que peuvent réaliser les locataires grâce aux travaux, ou du coût de ceux-ci.

Limitation du nombre de renouvellements du bail de courte durée

Les baux de courte durée ne peuvent plus être prorogés qu’une seule fois.

En pratique, le bail peut être conclu pour une durée de trois ans directement ou pour une durée inférieure (1 an par exemple), puis, renouvelé, par écrit, pour 1 ou 2 ans supplémentaires (par exemple).

Il faut noter que la durée totale du bail et de ses renouvellements écrits ne peut pas être supérieure à 3 ans ou que, si le bail de courte durée a déjà été renouvelé une fois, il est désormais considéré comme un bail de 9 ans.

Le contre-préavis

Le contre-préavis était une possibilité offerte aux locataires dans le cadre du bail de 9 ans uniquement. Il est désormais possible pour les locataires d’envoyer un contre-préavis d’1 mois s’ils reçoivent un préavis de 3 mois (du bailleur) dans le cadre du bail de courte durée.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit être réalisé en fin d’occupation, après le déménagement, mais avant la remise des clés au bailleur.

Les parties disposent désormais d’un mois, au maximum, pour rédiger un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.

Passé ce délai, il deviendra compliqué d’imputer des dégâts aux locataires.

La garantie locative

La garantie locative ne pourra pas dépasser l’équivalent de deux mois de loyer, hors charges.

Celle-ci devra obligatoirement être mise sur un compte bancaire (au nom des locataires).

À la fin du bail, le propriétaire dispose désormais de deux mois pour procéder à la libération de la garantie locative, sous peine de payer 10% du loyer par mois de retard.

Obligation de souscrire à une assurance incendie

À Bruxelles, les locataires ont désormais l’obligation légale de souscrire à une assurance habitation (aussi appelée « assurance incendie »). C’était déjà le cas en Wallonie et en Flandre.

Des clauses interdites

Le bailleur n’a plus le droit d’interdire aux locataires de se domicilier dans les lieux loués. Toute clause de non-domiciliation inscrite dans le contrat de bail est réputée non écrite.

Il n’est plus permis d’interdire aux locataires de posséder des animaux de compagnie. Le bailleur a, néanmoins, le droit de mentionner des conditions « raisonnables » dans le bail (espèce, nombre, nuisances occasionnées…)

Erreur dans le décompte des charges

S’il a été convenu que tu paies une provision sur charges chaque mois, il s’agit de charges réelles, basées sur ta consommation personnelle en eau, gaz, électricité, etc. L’autre système consiste à fixer les charges forfaitairement.

Les charges que les locataires doivent supporter doivent être listées et énumérées limitativement dans le contrat de bail et à chaque date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, le bailleur doit établir un décompte distinct des charges de l’année écoulée. Le décompte devra être accompagné de justificatifs.

Par ailleurs, la clé de répartition des charges entre preneur et bailleur doit également figurer dans le bail.

En cas d’erreur dans le décompte des charges, la rectification pourra être réclamée dans les deux ans qui suivent l’établissement du décompte.
Si c’est en faveur du locataire, la correction peut être exigée sur toute la durée du bail et si c’est en faveur du propriétaire, sur les cinq dernières années au maximum.

Pour en savoir plus

Pour en savoir plus sur ces modifications législatives et sur leur champ d’application, tu peux consulter l’ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement en vue de concrétiser le droit au logement.

Retrouve plus d’info sur ce sujet dans notre thématique « Te loger« .