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Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

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Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  • le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  • le bail de 9 ans,
  • le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale

La résiliation de commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail ; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.

Présentation d’un nouveau locataire

Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire. En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Le contre – préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement. Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins six mois avant l’échéance.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.

  • Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
  • Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle

Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.

Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Les baux de courte durée ne peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) qu’une seule fois, par écrit et sous les mêmes conditions. Il est toutefois possible de conclure plusieurs contrats de bail successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.

Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée ?

Ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat prématurément, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour résilier le contrat).

Le contrat peut être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans ce dernier. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 31 août 2018

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54 questions pour “ Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

  1. Mathilde
    le 16 octobre 2018 à 23:05

    Bonjour,
    J’ai emménagé dans une colocation récemment. Celle ci est très bruyante et j’ai beaucoup de difficultés à dormir malgré mes demandes polies à mes colocataires. Dans le pire des cas où la situation n’evoluerai pas, je pense à quitter la maison. Or mon contrat de bail est prévu pour une durée de 12 mois et ne peut pas être rompu même en cas de force majeure (je ne peut pas sous louer non plus). Que se passe t’il judiciairement si je décide de ne plus payer mon loyer et de partir malgré tout ? Quelles solutions peut il y avoir ? (Sachant que les voisins ont déjà appelés la police eux même pour tapage nocturne donc il semble que la faute puisse être prouvée dans l’autre camp)
    Merci pour votre aide.

  2. Yenamarre
    le 13 octobre 2018 à 16:22

    Bonjour,

    Nous louons actuellement un appartement et les propriétaires le mettent en vente.

    Nous avons signé un bail d’UN AN , prenant court le 1er juillet 2018 et se terminant le 30juin 2019.

    Si nous quittons l’appartement le 30 juin 2019, quel préavis devons-nous donner?

    D’autre part, les propriétaires souhaitent déjà faire visiter le bien alors que nous l’occupons depuis moins de 4 mois. En ont-ils le droit?

    D’avance merci pour votre réponse

    • le 16 octobre 2018 à 15:48

      Bonjour Yenamarre,

      Le préavis à donner en fin de bail pour rompre le contrat de courte durée (3 ans ou moins) afin qu’il ne se prolonge pas automatiquement est donc de 3 mois avant l’échéance. Les propriétaires ont le droit de faire visiter le bien pour la vente, cependant, cela ne peut être fait de manière erratique quand bon leur semble. Il faudrait établir avec eux des jours et des tranches horaires pour les visites afin de ne pas être pris au dépourvu (que ce soit dans un sens ou dans l’autre). Par exemple , deux soirées en semaine de 18h à 20h et le samedi de 14h à 16h30. Afin de ne pas avoir de problèmes, il est d’ailleurs mieux de mettre cela par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  3. Liliane
    le 13 octobre 2018 à 08:28

    Bonjour j’avais un bail d’un an ,la fin du contrat était le 31/08/18 et j’ai fais appelle au propriétaire lui disant je libère la maison en fin septembre il a été d’accord .le souci est le suivant , une fois le mois de septembre terminé j’ai pris 10 jours pour libérer la maison donc j’ai remis les clés le 10 octobre et le propriétaire me demande de payer c’est 10 jours , est ce normal ? Si je ne paye serais je en tort ?

    • le 16 octobre 2018 à 15:44

      Bonjour Liliane,

      À moins qu’il y ait un accord écrit et signé stipulant autre chose, il apparaît normal de payer le loyer au prorata de ta présence dans les lieux jusqu’à la remise des clés. En effet, jusqu’à ce moment-là, tu es encore responsable par rapport au logement.

      Bien à toi,

  4. Maduda
    le 12 octobre 2018 à 18:55

    Bonjour je suis propriétaire j ai un bail de 3 ans qui a commencé le 1 novembre 16 mais jaimerai mettre fin à ce bail est il possible d y mettre fin en l occupent sans payer d indemnité au locataire si oui quel est la période de préavis sinon pouvez vous me dire quel moyen il me reste ps le bien est situé à strombeek bever. Merci

    • le 16 octobre 2018 à 15:42

      Bonjour Maduda,

      Normalement, ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent rompre anticipativement un bail de courte durée (3 ans ou moins). La seule solution serait l’arrangement à l’amiable. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de sorties, durée du préavis, éventuelles indemnités,… Le locataire n’est pas obligé d’accepter, amis s’il le fait, il faut mettre toutes les décisions par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  5. Anda
    le 10 octobre 2018 à 19:23

    Quand un propriétaire donne son renon au locataire après un contrat de bail d une année. Le locataire est il obligé de faire son préavis en entier (3mois) ?

    • le 12 octobre 2018 à 17:23

      Bonjour Anda,

      Il ne faut pas prester le préavis (donc pas d’obligation de rester dans l’appartement), mais tu dois normalement payer le loyer pendant la durée du préavis et garder les clefs bien entendu. Si tu libères le bien plus tôt, alors tu peux toujours tenter un arrangement à l’amiable avec le propriétaire pour payer le loyer au prorata de ta présence dans les lieux. Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel arrangement, mais s’il le fait, il faut mettre le tout par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  6. Choayb
    le 9 octobre 2018 à 15:55

    Bonjour,je suis un locataire,je suis à la fin de mon contrat de 3 ans,j’ai eu le préavis de 5 mois à l’avance.
    depuis 7 mois que je cherche un toit,mais j’arrive pas de trouver,je me suis inscrit dans touts les logement possible sociaux ou privé mais sans résultat.
    Ma question!de quoi je risque si j’arrive pas trouver un logemen après fin de mon contrat.
    Merci

    • le 12 octobre 2018 à 17:21

      Bonjour Choayb,

      Tu risques de te retrouver en procédure en justice de paix, et à priori, si le propriétaire a bien respecté les délais de préavis et est en ordre, tu seras en tort. Le mieux est de voir avec le propriétaire si tu peux rester encore un peu le temps de trouver quelque chose.

      Bien à toi,

  7. Momo
    le 9 octobre 2018 à 14:41

    Bonjour

    je suis locataire d’un appartement depuis mars 2009;   je compte déménager l’année prochaine ( bail 3/6/9 signé en 2009)   quelle est la durée du renom  les 9 ans étant dépassés

    Merci pour votre réponse

    • le 12 octobre 2018 à 17:19

      Bonjour Momo,

      Dans le cadre du bail de 9 ans, après les 3 premières années d’occupation, le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois.

      Bien à toi,

  8. Atos
    le 9 octobre 2018 à 10:54

    Région wallonne bonjour peut ton faire des baux de6 mois pour un appartement je vous remercie

    • le 12 octobre 2018 à 17:27

      Bonjour Atos,

      À priori, cela est possible en effet.

      Bien à toi,

  9. Dede
    le 8 octobre 2018 à 01:16

    Mon propriétaire et moi avons signé d’un commun accord la résiliation du bail en date du 19/08/2018 au 20/10/2018 pour la cause mentionné dans le bail. Ma question est: est-ce que je peux m’opposer à la rupture amiable et continuer à occuper le logement (sachant que je n’ai toujours pas trouvé de logements) Si oui, quelle démarche dois je entreprendre ?

    • le 12 octobre 2018 à 17:15

      Bonjour Dede,

      La seule chose à faire est de s’arranger avec le propriétaire en espérant qu’il accepte de te laisser à occuper le bien. Si par exemple il a déjà trouvé d’autres locataires, tu devras quitter le logement.

      Bien à toi,

  10. Alina
    le 5 octobre 2018 à 21:51

    Mon proprietaire a trouve un autre locataire qui s’installera immediatement apres mon depart. Est-ce que je dois toujours paier l’indemnite de 3 mois parce que je pars avant la premiere annee d’un contrat de bail de 3 ans? En France un propriétaire n’a pas le droit de toucher 2 loyers simultanément pour le même logement. Un juge en Belgique peut decider qu’il est legal pour un proprietaire de toucher 2 loyers simultanement pour le meme logement?

    • le 12 octobre 2018 à 17:13

      Bonjour Alina,

      Si une des conditions de ta rupture anticipée est de payer une indemnité, tu dois t’en acquitter. Un mois de loyer n’est pas considéré comme l’égal d’une indemnité équivalant à un mois de loyer.

      Bien à toi,

  11. Anouk vdb
    le 5 octobre 2018 à 10:50

    Bonjour, j’ai signé un bail fin septembre pour rentrer dans les lieux le 1er novembre. Je n’ai pas encore versé ni de 1er mois ni de garantie. Je pense que le bail n’est pas encore enregistré vu que l’ancien locataire quitte les lieux le WE du 7 octobre. Est-il possible de rompre le contrat de bail maintenant, avant même d’avoir emménagé ? Est-ce qu’il y aura un préavis de 3 mois à payer comme si je partais avant la 1ere année ?

    • le 12 octobre 2018 à 17:10

      Bonjour Anouk vdb,

      Le mieux est de rapidement en parler au propriétaire. S’il est conciliant, il te laissera partir à l’amiable. À vous de vous arranger sur les éventuelles modalités de sortie (indemnités, trouver un autre locataire,…). Si vous tombez d’accord, il faut mettre le tout par écrit signé par toutes les parties afin de s’éviter d’éventuels problèmes par la suite. Par contre, il peut considérer qu’un contrat a été signé et que tu dois en respecter les clauses. Alors à ce moment-là, soit tu les respectes, soit tu portes l’affaire en justice de paix et ce sera laissé à l’appréciation du juge.

      Bien à toi,

  12. Saraa
    le 1 octobre 2018 à 21:58

    Bonsoir ma mère a un nouveau locataire depuis oct/18, il n a toujours pas bloqué la garantie locative sur un compte ni payé de loyer. Un bail de courte durée (1an) a été signé. Est il possible de l annuler? Elle ne veut plus louer

    • le 12 octobre 2018 à 17:05

      Bonjour Saraa,

      Il faut envoyer un courrier recommandé au locataire de mise en demeure de payer son loyer et de constituer la garantie locative, conformément au contrat de bail qu’il a signé. S’il ne le fait pas, il faudra alors entamer une procédure en justice de paix pour tenter d’obtenir la récupération des impayés et une éventuelle rupture du contrat aux torts du preneur. Elle ne peut pas annuler le bail comme cela.

      Bien à toi,

  13. Melek
    le 29 septembre 2018 à 18:51

    Bonjour,

    Mon père est propriétaire et un loué un logement en novembre 2011 pour un an.  Celui-ci est devenu automatiquement en bail de 9 ans.  En conclusion, mon père voudrait remettre le renom à son locataire sans raison valable.  Il doit pour ce faire le faire mai 2020.  Cependant, il voudrait le faire le plus rapidement possible.  Ma question est la suivante, si mon père lui remet le renom en novembre 2018 le locataire sera dans sa 8ème année,  de combien de mois s’élèvera l’indemnité?

    Bien à Vous,

    Melek

    • le 1 octobre 2018 à 10:56

      Bonjour Melek,

      Dans le cadre d’un contrat de bail de 9 ans, le propriétaire peut rompre le contrat de bail sans motifs (donc ni pour travaux, ni pour occupation personnelle). À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité?:
      – de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat?;
      – de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

      Il semble donc qu’il ne peut pas rompre le contrat car il a déjà dépassé les deux triennats.

      Attention que si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

      Bien à toi,

      • Melek
        le 1 octobre 2018 à 13:15

        Un tout tout grand merci pour cette réponse.  Mais s’il le fait tout de même qu’est-ce qui peut lui arriver.  Je sais que c’est illégal mais la loi ne prévoit-elle pas quelque chose si mon père venait tout de même à donner le renom.

        Melek

        • le 1 octobre 2018 à 16:25

          Bonjour Melek,

          Ce qu’il risque, c’est que le locataire ne reconnaisse pas le préavis et donc continue de résider dans le bien malgré tout. Il faudra alors réenvoyer un préavis de 6 mois avant la fin du contrat.
          Tu peux toujours tenter un arrangement à l’amiable avec le locataire. Si celui-ci accepte, il faudra mettre le tout par écrit et signé par toutes les parties.

          Bien à toi,

          • Melek
            le 1 octobre 2018 à 16:58

            Merci beaucoup pour cette réponse rapide.

            Melek

            • Melek
              le 2 octobre 2018 à 09:26

              Bonjour,

              J’ai un élément de plus, mon père avait loué cet appartement en 2011 à un couple.  aujourd’hui, ils sont 6 à y vivre.  C’est en partie pour cette raison qu’il voudrait leur remettre le renom.

              Merci

              Melek

            • le 12 octobre 2018 à 17:07

              Bonjour Melek,

              Si la surface du logement n’est pas prévue pour 6 personnes, cela fera un argument si jamais l’affaire devait être portée en justice de paix.

              Bien à toi,

  14. Said
    le 28 septembre 2018 à 17:40

    Said
    Bonjour
    Si on trouve une maison sociale,et que le bailleur refuse quelqu’un me remplacer.
    Que doit-je faire??

    • le 1 octobre 2018 à 10:53

      Bonjour Said,

      Il manque quelques détails dans ta question pour pouvoir te répondre au mieux. En tout cas, si ton contrat te permet de le rompre anticipativement moyennant un remplacement de locataire, et que le propriétaire refuse un candidat, c’est son droit. Si aucune clause particulière de rupture anticipée n’existe au sein du contrat, alors il faut faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de rupture (durée du préavis, éventuelles indemnités,…). Si vous tombez d’accord, il faut mettre cette décision par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  15. Mapa
    le 28 septembre 2018 à 02:54

    Bonjour,

    J’ai envoyé un recommander avec accusé de réception à mon propriétaire pour notifié mon préavis de 3 mois, mais je ne reçois pas d’accusé.
    Est-il valable quand même? Que dois-je faire d’autre si je ne reçois aucune réponse?

    Merci d’avance pour la réponse.

    • le 1 octobre 2018 à 10:50

      Bonjour Mapa,

      Le courrier recommandé permet de prouver la date de l’envoi et de la réception du préavis. Tu as donc de toute façon cette preuve pour justifier que tu as bien envoyé le préavis dans les temps. Ce que tu peux faire, c’est téléphoner au propriétaire afin de lui annoncer déjà qu’un préavis l’attend.

      Bien à toi,

  16. MDave
    le 27 septembre 2018 à 12:35

    Bonjour,

    j’aimerai rompre un bail avec ma locataire qui ne paie plus ses loyers depuis plus de 3 mois maintenant ( malgré plusieurs rappel ).

    Suis-je obliger de passer par un avocat pour rompre ce bail et l’expulser ?

    merci d’avance

     

    • le 27 septembre 2018 à 17:02

      Bonjour MDave,

      Tu es obligé d’avoir une décision de la justice de paix pour obliger les locataires à partir. Le juge doit t’obtenir une rupture du contrat aux torts du preneur car tu ne peux pas les expulser toi-même sans décision de justice.

  17. Mel
    le 27 septembre 2018 à 01:00

    Bonjour Bruxelles-j,

     

    Ma mère habite dans la commune d’Alost depuis le mois d’avril 2018. Son bail est de 1 an. Lors de son entrée, elle avait payer le mois de garantie qui s’élève à 1200 €( vue que le loyer est de 600 sans les charges). Mais malheureusement le premier mois elle n’avais pas assez pour payer. Le propriétaire l’avais octroyer un reçu par rapport à ces deux mois de garantie. Et pour le premier loyer qui manquait, elle payer chaque mois un supplément de X€ en plus des 600 € qui est le loyer de base pour compléter ce qui lui rester de payer pour le premier mois. Ces dernier jours, suite à un problème que m’a mère à eu au cpas, elle devait refaire sa demande et là actuellement elle est en attente des 30 jours. Ce qui fait que pour le loyer du mois de septembre ma mère lui avait donner des sous mais la moitié je crois. Et le propriétaire menace par des sms pour payer le loyer si non il y aura des huissiers qui viendront saisir son appartement pour la mettre dehors vue qu’elle a un arriéré d’un loyer.

     

    Je sais que le propriétaire ne peut pas mettre fin à un contrat de bail du jour au lendemain car c’est le juge de Paix qui sera compétent pour trancher ce problème. Mais dans ce cas ici, c’est juste un mois de loyer qui n’a pas été payer ce qui veut dire que depuis avril 2018, ma mère  n’a que un arriéré d’un loyer qu’elle continuait à payer en plusieurs fois. Est ce qu’il en a le droit de faire venir un huissier? Je sais que ça n’existe pas parce que un huissier ne règle pas le problème entre le bailleur et le preneur c’est seulement le Juge de Paix qui est compétent pour cette affaire.

     

     

    • le 27 septembre 2018 à 17:06

      Bonjour Mel,

      Il faut écrire un courrier au propriétaire pour expliquer la situation (le problème avec le CPAS), et que le loyer sera réglé en temps et en heure. De toute façon, comme tu l’as bien compris, le propriétaire ne peut pas expulser ta mère comme cela, sans décision de la justice de paix. S’il fait venir un huissier sans décision d’un juge de paix, cela ne servira à rien, car ce dernier n’aura pas de pouvoir pour effectuer quoique ce soit.
      Il faut tenter de montrer sa bonne volonté au propriétaire.

      Bien à toi,

  18. Fatiguée
    le 27 septembre 2018 à 00:12

    Bonjour, nous avons signé un bail de 9 ans pour un appartement. Cela fait à peine 2 mois que nous y sommes et nous le regrettons amèrement. Nous payons très cher pour une qualité qui n’est pas. L’appartement n’est pas aussi bien isolé que prétendu pendant les visites et je suis incapable de dormir convenablement (bruit de la rue). Y a t’il des motifs valables pour rompre un tel bail en tant que locataire sans avoir à payer une indemnité de trois mois de loyer ? Ou uniquement possible si les deux parties sont d’accord? Il en va de ma santé … le manque de sommeil c’est infernal…

  19. Espoire
    le 23 septembre 2018 à 17:06

    je voudrais rectifier quelque chose. c’est le nouveau  propriétaire et non locataire comme je l’ai indiqué par erreure

    Meci

  20. Espoire
    le 23 septembre 2018 à 17:04

    bonjour,

    je loue un appartement dans une maison qui vient d’être vendu.

    j’ai signé un bail d’un an renouvelable et là je suis à ma 5eme année d’occupation et donc je suis sous le régime du bail de 9 ans.

    le 6 novembre prochain la maison appartiendra au nouveau locataire ce dernier est venu me voir avant d’etre propriétaire afin de me faire une proposition qui est de me donner 2000 euro si je quitte les lieux avant le 15 novembre si je trouve un autre appartement après qu’il devienne propriétaire , ce que j’ai trouvé bizarre . je lui ai dis que j’avais droit à un préavis de 6 mois et une indemnisation puisque c’est lui qui casse le bail et qu il m oblige à sortir ce qu’il n’a pas contesté alors il me dit que je n’aurai pas les 2000 euro et je continuerai à payer mon loyer mais qu’il commencera les travaux et que ça va etre infernal pour moi. a t il le droit de commencer les travaux dans le reste de la maison même si il y a encore un locataire bien sur je parle des nuisances et quel va être le montant de l indemnisation?

    Est ce que je bénéficierai de cette indemnisation si je quitte bien avant le fin du préavis?

    Merci de m ‘éclairer sur ce point important

     

    • le 24 septembre 2018 à 16:50

      Bonjour Espoire,

      Comme tu l’as bien compris, lorsqu’une personne devuient ton nouveau propriétaire après l’achat d’un bien, il est tenu de reprendre les baux en cours et ce aux mêmes conditions. Il a le droit de rompre anticipativement le contrat de bail de 9 ans soit pour occupation personnelle, soit pour travaux ou sans motifs aucuns. Chacun de ces motifs a bien entendu ses propres modalités que tu retrouveras sur la fiche d’info ci-dessus (attention que le propriétaire ne doit pas une indemnité à son locataire dans chaque cas). Il peut toujours te proposer une alternative via un arrangment à l’amiable (si c’est le cas, li faut mettre toutes les décisions par écrit signé par toutes les parties), ce qui semble être le cas avec sa proposition de départ pour le 15 novembre avec une indemnité de 2000 euros. Tu n’es bien entendu pas tenu d’accepter un tel arrangement.
      Le propriétaire est en droit de réaliser des travaux dans les autres appartements.

      Bien à toi,

  21. Alina
    le 20 septembre 2018 à 21:48

    J’ai un contrat de bail de 3 ans ou il est prevu que je paie une indemnite de 3 mois si je pars avant un an plus un preavis de 3 mois; je dois maintenant demenager dans un autre pays et suis dans le 5eme mois de bail; y-a-il une posibilite d’eviter a payer les 3 mois de penalisation? Le preavis de 3 mois je le respecte.

    • le 24 septembre 2018 à 15:54

      Bonjour Alina,

      La seule possibilité serait de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. S’il accepte, il faut mettre cette décision par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  22. NK
    le 19 septembre 2018 à 08:15

    Bonjour, j’ai eu un contrat de bail de courte duré(1an) en novembre 2016qui a été renouvelé pour 1an de plus qui se termine normalement en décembre 2018. Jusque là je n’ai pas encore reçu un courrier de ma bailleresse pour savoir si je prolonge ou pas! Et moi je souhaiterai prolongé. Y’a t-il une démarche à faire ou cette prolongation se fait automatiquement donc je n’ai rien à craindre? J’ai eu 3mois successifs où j’ ai payé le loyer en retard de +_ 15jrs, mis à part ça les loyers ont tjrs été payé à temps. Qu’est dois-je faire? De peur de me retrouvé à la rue à la fin du contrat.
    Cordialement
    NK

    • le 24 septembre 2018 à 15:53

      Bonjour NK,

      Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat par l’une ou l’autre partie, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

      Bien à toi,

  23. Yann007
    le 18 septembre 2018 à 15:50

    Bonjour,
    Je loue actuellement un appartement depuis 3 ans( cela fait 3 ans exactement le 1septembre 2018).je tiens à préciser c’est un contrat de bail de longue durée 9ans et qui a été enregistré.Entre temps j’ai eu une occasion d’achat d’une maison et le compromis a été signé en début septembre. J’ai prévenu ma proprio de l’achat et que je devais bientôt libérer l’appartement mais je ne sais pas encore exactement quand ( ça peut prendre 3 à 4 mois avant la signature de l’acte pour la maison). Nous nous sommes entendus que si le notaire me donnait une date proche avant les 3 ou 4 mois ce ne serait pas un probleme concernant les 3 mois de préavis. Maintenant je viens de recevoir un mail me disant que la signature de l’acte se fera en fin novembre donc je pourrai entrer dans ma maison en début décembre.
    Ma question est de savoir si légalement je ne risque rien parceque mon préavis sera de 2mois et quelques jours avec l’accord de ma proprio bien sûr???. Je compte l’envoyer un recommandé avec accusé de réception dès demain en mentionnant sur le courrier que suite à notre entretien téléphonique et son accord je remets un préavis de 2 mois et quelques jours pour me protéger au cas où… ceci afin d’eviter De payer la maison et un loyer d’appart en même temps.
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • le 24 septembre 2018 à 15:51

      Bonjour Yann007,

      S’il y a eu un accord pour diminuer la durée du préavis en le faisant passer de 3 mois à 2 mois, il faut le mettre par écrit signé par toutes les parties. Ainsi, personne ne pourra revenir sur sa parole. En effet, en cas de problème, un accord oral n’a pas de poids bien entendu.

      Bien à toi,

  24. Zebulon
    le 17 septembre 2018 à 16:47

    Bonjour

     

    j’ai reçu de la part de mon nouveau  propriétaire une lettre de renom du  bail de 9 ans qui se termine le 1 février 2019 c  , puis-je donner un renom d’un mois ?

    • le 24 septembre 2018 à 15:49

      Bonjour Zebulon,

      Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

      Bien à toi,

  25. Valou
    le 7 septembre 2018 à 15:34

    Bonjour,je loue actuellement un appartement,qui etais pour une durée de 3 ans mais cela va bientôt faire 4 ans que nous sommes dedans.nous venons de trouver une location pour une maison d ou nous demenagons fin de ce mois.ma proprietaire actuelle me reclamais 3 mois de loyer pour partir!nous nous sommes renseigner auprès d un avocat et nous avons la preuve du SPF que notre bail n as jamais été enregistrer.d ou nous pouvons partir quand on veux sans devoir payer qq chose.nous lui avons envoyer un courrier recommander il ya 2 jours pour lui signaler que fin du mois nous ne serions plus la.mais maintenant elle nous reclame de payer le mois d octobre alors que pour le 30 septembre nous ne serons plus dans l appartement!est ce qu’elle a le droit de reclamer ceci?en sachant que notre bail n as jamais été enregistrée et que depuis 3 ans nous avons payer une indexation de loyer?
    Merci beaucoup pour votre reponse et bonne journée

    • le 11 septembre 2018 à 11:31

      Bonjour Valou,

      En cas de bail non-enregistré de 9 ans (ou de courte durée transformé en 9 ans), tu peux en effet rompre le contrat de bail sans préavis ni indemnités pour peu que tu respectes bien les conditions, à savoir qu’il s’agisse d’un bail de résidence principale, que tu y vives depuis au moins deux mois, et que tu aies envoyé une mise en demeure au propriétaire de régulariser la situation.
      En effet, depuis le 1er janvier 2018, tu dois envoyer une mise en demeure recommandée à ton propriétaire de faire enregistrer le bail dans un délai d’1 mois. Si malgré cela, le propriétaire ne le fait pas, alors tu peux quitter le logement à n’importe quel moment, sans devoir respecter un délai de préavis ni payer une indemnité.
      Par contre, si ton propriétaire réagit à la mise en demeure et fait enregistrer le bail dans le délai, tu devras respecter les règles de rupture normales du contrat de bail.
      Si tu quittes le logement le 30 septembre, tu n’as dès lors pas à payer le mois d’octobre.

      Bien à toi,

  26. Anzo
    le 5 septembre 2018 à 02:15

    Bonsoir , je suis locataire à Bruxelles depuis bientôt 4 ans, mais depuis un mois j’ai été licencié dans mon travail. J’ai décidé de m’expatrier . Je vis avec ma femme et mon fils dans ce logement. Étant presque en rupture de revenu , j’ai décidé de partir ( parce que moi personnellement , je n’aime pas trop les aides sociale !) Laissant derrière ma femme et mon fils en attendant d’avoir un peu de repère dans mon pays de destination. Et voilà depuis 2 semaines, j’ai trouvé ici un logement et un travail . J’ai décidé donc de faire venir ma famille. J’ai écrit une lettre recommandée pour dérogation au préavis de 3 mois ( rupture de mon contrat travail , désillusion etc …) , à mon fort étonnement, le propriétaire reste insensible ( même si j’admets que la dérogation releve de l’amiable entre les deux parties ). Je voudrais donc solliciter votre expérience et le chemin le mieux indiqué pour une rupture sans faire des dommages.

    Je suis désolé pour la longueur du texte .

    Bien cordialement,

    • le 5 septembre 2018 à 11:52

      Bonjour Anzo,

      Puisque le propriétaire ne consent pas à la rupture amiable avec les arguments que tu lui as donnés, il ne te reste que la voie officielle de rupture du contrat de bail. Puisque tu es dans ta 4e année de location, cela signifie que tu as un contrat de bail de 9 ans. Dès lors, il est possible de rompre ce type de contrat anticipativement moyennant un préavis de 3 mois et sans avoir à payer d’indemnités. Le propriétaire ne pourra pas le contester et cela éviter des problèmes.

      Bien à toi,