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Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

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Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  • le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  • le bail de 9 ans,
  • le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale

La résiliation de commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail ; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.

Présentation d’un nouveau locataire

Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire. En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Le contre – préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement. Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins six mois avant l’échéance.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.

  • Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
  • Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle

Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.

Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Les baux de courte durée ne peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) qu’une seule fois, par écrit et sous les mêmes conditions. Il est toutefois possible de conclure plusieurs contrats de bail successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.

Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée ?

Ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat prématurément, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour résilier le contrat).

Le contrat peut être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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13 questions pour “ Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

  1. Sharane
    le 22 juin 2018 à 16:07

    Bonjour,

    Voilà, mon propriétaire (bail d’un an (du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018) , non enregistré, arrivant à son terme) m’a envoyé mon renom (trois mois avant échéance (mars 2018) ), je lui ai envoyé (immédiatement ( mars 2018) ) une demande de prorogation (car ma situation ne me permet pas de trouver un logement aussi facilement, seule, en invalidité et un enfant à charge), je n’ai eu aucune réponse, puis au mois de mai, un agent immobilier et venu chez moi pour m’apprendre que le propriétaire vendait la maison!!!!

    Je n’arrive plus à contacter mon propriétaire, il reste muet! Il ne me reste plus qu’une semaine avant le terme de mon contrat et je ne sais pas quoi faire!

    Merci d’avance pour vos réponses et de votre attention

  2. sosou
    le 15 juin 2018 à 12:28

    Bonjour

    Si je dois   voyager  vivre  dans un autre  pays   il faut   encore  respecter  le preavis

    merci

    • le 15 juin 2018 à 14:36

      Bonjour Sosou,
      Tu es tenu par le bail, quelle que soit la raison de ton départ, tu dois respecter le préavis.
      Bien à toi,

  3. Boss lami
    le 30 mai 2018 à 19:03

    Bonjour le locataire n’est pas parti chercher le recommandé envoyé par mon avocat l’echeance Du bail est le 1 novembre 2018 le préavis a été envoyé 6 mois avant par mon avocat comme prévu dans la loi, le recommandé est il valable devant le juge de paix svp? Au cas où il serait encore dans l’appartement à la date d’échéance, que se passera t’il, est il expulsable aux yeux de la loi ? En plus l’appartement Qu’il occupe n’est plus adapté à sa situation de famille ils vivent à 5 dans un deux chambres, bien à vous.

    • le 31 mai 2018 à 12:43

      Bonjour Boss Iami,
      Nous ne sommes pas un service juridique mais un service d’informations pour jeunes.
      Ton avocat devrait pouvoir mieux te répondre que nous ou le syndic des propriétaires : https://www.snpc-nems.be/fr/content/contact
      Bien à toi,

  4. Gwendoline
    le 30 mai 2018 à 15:13

    Bonjour,

    Si il y a rupture d’un commun accord (reprise de bail) le propriétaire ne peut-il refuser indéfiniment le locataire plus que correct que je lui présente et qui reprendra mon bail?

    Merci beaucoup

    • le 31 mai 2018 à 12:39

      Bonjour Gwendoline,
      Tu as proposé plusieurs locataires ou ?
      Si, après plieurs propositions, le propriétaire s’obstine à refuser un candidat locataire, le propriétaire peut se voir condamné pour abus de droit devant le Juge de paix.
      Tu devras peut-être faire appel à un service d’aide juridique : https://avocats.be/fr/bureaux-daide-juridique-baj
      Bien à toi,

  5. Cellia
    le 28 mai 2018 à 00:30

    Bonjour je viens d’arriver il y’a moins d’un mois et une fois le bail signé le propriétaire n’a pas tenu sa parole.

    Le bail est de 9 ans au lieu de 3 ans comme j’avais demandé.

    Les travaux en cours n’ont pas été terminé et l’appartement m’a été donné dans un sale état et j’ai fais des photos et plus je demande plus ils me disent qu’ils ne feront rien les radiateurs font les bruits c’est au locataire de le faire ils ne veulent rien faire du tout je voudrais annuler le bail tout simplement.

     

    Cordialement,

    Cellia

    • le 31 mai 2018 à 12:17

      Bonjour Cellia,
      N’as-tu pas signé le bail en même temps que ton propriétaire ? Est-ce qu’il était bien écrit ‘bail de courte durée’ (3 ans maximum) lorsque tu as signé ce bail en sa présence ?
      Le bail ne peut pas être modifié sans un avenant. S’il y un a changement, cela doit se faire avec l’accord des 2 parties (propriétaire et locataire).
      As-tu déjà envoyé tes demandes de réparation par courrier recommandé ?
      Voici un lien utile : https://www.droitsquotidiens.be/fr/question/mon-proprietaire-neffectue-pas-les-travaux-que-puis-je-faire
      Malheureusement, pour notre part, nous ne pouvons t’en dire plus.
      Bien à toi,

  6. Fad
    le 25 mai 2018 à 17:31

    Bonjour,

    J’ai un bail de courte durée (3ans) qui prend fin le 31 janvier 2019.
    J’aimerai enmenager dans un autre appartement le 1 aout.
    Je compte envoyer mon préavis cette semaine. Par contre dans mon contrat, il est mis « préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité de résiliation forfaitaire et irréductible égale à 3 mois de loyer ». Est ce que que cela veut qu’en plus du loyer des 3 mois de préavis je devrais payé en plus 3 mois de loyer ? Merci

    • le 31 mai 2018 à 12:11

      Bonjour Fad,
      En fait, tu dois bien envoyer ton préavis (le préavis est une demande de résiliation envoyée sous forme de courrier recommandé). Cette demande doit être envoyée à temps, 3 mois avant le départ (donc si tu l’envoies fin mai, le préavis prend cours le 1er juin).
      Et tu devras payer 3 mois de loyers qui représentent une indemnité, ainsi que les mois (période de préavis) durant lesquels tu continueras d’occuper le logement..
      Bien à toi,

  7. Jonas
    le 9 mai 2018 à 20:00

    Bonjour j’ai un bail de courte durée (3 ans résiliable au bout de 18 mois)
    J’ai acheté une maison et j’aurais les clefs de celle ci en juillet.
    Je vais donc prévenir mon propriétaire, dois je simplement lui envoyer un préavis de 3 mois ? Même si dans ce cas je n’en ferais que deux car je déménagerais pour le 1 août.
    Au pire le 3 eme mois de préavis il peut le ponctionner sur ma garanti locative.
    Suis je en règle en procédant de la sorte ?
    A vrai dire je n’ai pas le choix, je ne vais pas payer des deux côtés en même temps.
    Pouvez vous m’eclairer ?
    Merci

    • le 16 mai 2018 à 11:09

      Bonjour Jonas,

      Si le contrat te permet une rupture anticipée au bout de 18 mois, il faut voir quelles sont les conditions de cette rupture sur le contrat lui-même. En effet, normalement, ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée avant son terme, sauf si cela est prévu par une clause de rupture anticipée au sein du contrat (ce qui semble être le cas pour toi). Donc, tu es tenu de respecter les modalités de rupture, et si elles demandent un préavis de 3 mois, tu devras le respecter.
      Normalement, l’objectif de la garantie locative n’est pas de suppléer au paiement du préavis, mais bien de couvrir d’éventuels dégâts occasionnés au logement. Il te faudra donc un accord écrit et signé avec le propriétaire pour pouvoir utiliser ta garantie pour cela.

      Bien à toi,