Bruxelles-J

Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

Print this pageEmail this to someoneShare on FacebookTweet about this on Twitter

Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Il t’est loisible de vérifier cela soit en consultant la page adéquate sur ce site ou en te référant à la loi. Nous te proposons un exemple de contrat de bail dans ce dossier (version RTF et version PDF). Celui-ci a été réfléchi de façon à ce que la loi soit respectée et qu’aucune partie (tant locataire que bailleur) ne se retrouve lésée par ce bail.

Tu peux également retrouver des modèles de contrat de bail, de résiliation, de réalisation de travaux, etc… gratuits, sur mesure et avec accompagnement sur le site « Le bon bail ».

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici, en regard de l’arrêté royal du 4 mai 2007. De plus il faut désormais joindre au contrat de bail une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

L’enregistrement

Enregistrer son bail : qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties : le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être demandées en téléphonant au 02 572 57 57 (SPF Finances, accessible les jours ouvrables de 8h à 17h) ou trouvées sur cette page web en entrant le code postal et éventuellement la rue ou se situe l’immeuble loué.

Cela peut se faire de plusieurs manières :

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail) ;
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties ;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties ;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail d’un logement, outre une amende de 25 €, des sanctions fiscales sont prévues pour le propriétaire. Par ailleurs, si le bail n’est pas enregistré, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis, pour autant qu’il s’agisse d’un bail de neuf ans ou plus, ou d’un bail à vie. Les baux de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans) ne sont donc pas concernés par cette dernière disposition.

Si le locataire constate que le propriétaire n’a pas enregistré le bail, malgré l’obligation légale, il peut le faire lui-même. De prime abord, il semble que le locataire puisse alors demander au propriétaire le remboursement de l’amende.

L’enregistrement : une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous : cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 25 septembre 2017

Tu as une question ?

Remplis le formulaire ci-dessous.

Ton adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec un *

*


20 questions pour “ Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

  1. Petit sucre d'orge
    le 21 février 2018 à 10:50

    Bonjour,

    Alors voilà j’ai signé pour un bail de 9 ans et ça va faire casi un an que je suis dans l’appartement (en mai) dans un bâtiment où les autres appartement ne sont pas habités, mais il n’y a que des soucis dedans.

    D’octobre/novembre à fevrier: pas eu de chauffages. J’ai du attendre quelques mois avant d’enfin l’avoir!
    Il y a eu aussi un tuyau qui a éclaté dehors; entraînant une infiltration dans un des murs. Et n’ayant pas eu de chauffages à ce moment là; il y a eu de la moisissure ainsi que la salpetre. Le tuyau en question à été réparé, mais la moisissure et salpetre étaient là elles; c’est moi qui devait chaque fois nettoyer le mur en entendant l’installation du chauffage pour que ça sèche. Est ce normal que ça sois moi qui est dû nettoyer sachant que c’était très nocif et dangereux ?
    Maintenant il n’y a plus de moisissure ni de salpetre mais le mur est quand même toujours humide à certains endroits étant donné que le reste du bâtiment n’est pas chauffé lui, et l’intérieur n’a toujours pas été refait. Le plafond c’est même fissuré.
    La propriétaire est au courant de tout.

    Aussi, dans l’annonce il était mit qu’il y avait la teledistribution qui au final, il ni y avait pas; même pas un fil dans le mur! Un electricien est venu tout installé il y a même pas deux semaines d’ici (début fevrier).

    Je dois à chaque fois « harceler » pendant des mois la propriétaire pour que les choses se fasse; est ce normal ?

    Je m’étais renseignée à un moment pour casser le bail, on m’avait dit qu’après un an on pouvait car les bails de 9 Ans ne pouvait plus se faire. Est ce vrai ?

    Merci de votre réponse.

    • le 22 février 2018 à 15:15

      Bonjour Petit sucre d’orge,

      Tu as deux options dans ce cas de figure :
      – Soit, tu envoies un ultime courrier recommandé au propriétaire de mise en demeure de réaliser les travaux (il faudra alors veiller à les lister). En cas de non exécution des travaux, il faudra alors porter l’affaire en justice de paix pour tenter d’obtenir du juge que le propriétaire réalise bien les travaux.
      – Soit, tu romps ton bail de 9 avant son terme. Tu peux le faire quand tu le souhaites, sans devoir le motiver, mais en envoyant un préavis de 3 mois et en payant une indemnité équivalant à 3 mois de loyer si la rupture se fait dans la 1e année de location, 2 mois de loyer si la rupture se fait dans la 2e année de location, et 1 mois de loyer si la rupture se fait dans la 3e année de location.

      Bien à toi,

  2. Jamal
    le 16 février 2018 à 11:46

    Bonjour
    Je réside dans une appartement depuis mars 2008 ça va faire 10 ans et8je conte partir bientôt
    Je voudrais savoir le temps de mon préavis car j’ai parlé avec la propriétaire ma dit que je dois la prévenir 6 moi à l’avance parce que y a plus de 5 ans que je mon occupe l’appartement

    Merci d’avance

    Jamal

    • le 19 février 2018 à 16:24

      Bonjour Jamal,

      Il faudra rappeler la loi à la propriétaire. En effet, Puisque ton contrat de bail s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans (s’il ne l’était pas déjà à al signature), tu peux le rompre quand tu le souhaites moyennant un préavis de 3 mois et sans avoir à payer d’indemnités.

      Bien à toi,

  3. Aurorejacquemart
    le 15 février 2018 à 09:16

    Bonjour notre propriétaire nous a annoncer verbalement qu il désirait vendre la maison . Il nous a informer qu il allait venir avec un agent immobilier voir la maison . Mais je n’ai toujours pas reçu de renon . À t il le droit de commencer les démarches . En vous remerciant de avance

    • le 19 février 2018 à 16:21

      Bonjour Aurorejacquemart,

      Le propriétaire peut en effet entamer les démarches puisqu’il peut vendre un bien même si celui-ci est occupé par des locataires. Il n’existe d’ailleurs pas pour le propriétaire, dans la loi, de possibilité de rompre le contrat de bail avant son terme pour cause de vente.

      Bien à toi,

  4. Séba
    le 15 février 2018 à 07:41

    Bonjour, je suis à la recherche d’un appartement avec un copain pour une  colocation. Nous avions trouvé un appartement qui nous plaisait et pour être certains de l’avoir, nous avons versé un  mois de garantie locative sur le compte  de la propriétaire mais sans signer aucun document de bail ou autre. (La propriétaire ne voulait pas mettre la garantie sur un compte bloqué à nos noms!, nous lui avons fait confiance !). Après ce versement, mon colocataire a proposé un garant parce qu’il n’a qu’un CDD pour l’instant qui devrait passer en CDI … la propriétaire a estimé que mon colocataire ne présentait effectivement pas de garanties suffisantes pour louer son bien et que donc oui, il faut un garant … sauf que personne ne veut se porter garant vu que le contrat stipule une caution de garantie pour un demi mois de loyer  à hauteur de 25.000€ pour 3 ans!  Nous avons donc (par mail) avertit cette propriétaire pour lui dire que nous ne pourrions louer son bien et que nous aimerions récupérer notre garantie locative déjà versée (soit un mois à 865€).  Elle refuse catégoriquement de nous rendre notre argent.  Nous avons tous les échanges de mails avec cette personne qui montrent bien que rien n’était conclus … toujours en réflexion. Elle dit aussi ne pas avoir reçu certains mails alors que nous avons la preuve du contraire. Que faire pour récupérer ce montant vu la mauvaise foi de cette dame ?  Elle conteste aujourd’hui en disant qu’il s’agit du premier mois de loyer que nous avons versé alors que nous avons la preuve sur le virement qu’il s’agit bien d’un mois de garantie locative. Devons-nous prendre un avocat ? Avons-nous une chance de récupérer notre argent ? En vous remerciant,

    • le 19 février 2018 à 16:44

      Bonjour Séba,

      La meilleure option est de tenter une procédure en justice de paix afin de récupérer votre argent (issue non garantie). Tu peux toujours consulter un bureau d’aide juridique afin de voir si ton dossier est recevable et les démarches à effectuer pour mener à bien les procédures. Tu trouveras les coordonnées du plus proche de chez toi via le lien suivant.

      Bien à toi,

  5. Jesspino
    le 12 février 2018 à 22:32

    Bonjour ..
    Ma.maman veut déménagé de suite , elle est locataire d’une maison dont le nouveau propriétaire n’à signe aucun bail ni état des lieux avec elle et dit avoir récupéré le bail du propriétaire precèdent envers elle . Peut-Elle partir quand elle le désire ou doit indemniser 3 mois de préavis comme il dit ? Merci à vous de votre réponse

    • le 19 février 2018 à 16:34

      Bonjour Jesspino,

      Lorsqu’il y a achat d’un bien avec un locataire dedans, le nouveau propriétaire est tenu de reprendre les baux en cours, et ce aux mêmes conditions. Le contrat de bail est donc tout à fait valable. Cela signifie que ta maman peut rompre le contrat de bail selon les conditions permises par ce dernier (si le contrat le permet).

      Bien à toi,

  6. Larry
    le 11 février 2018 à 10:26

    Bonjour

    Nous voilà en février 2018, j’avais poser une question et merci pour la réponse.

    A l’époque, je voulais m’informer de savoir si mon propriétaire pouvait mettre fin à mon bail de 3 ans, pour cause de travaux. Votre réponse était que seule une instance extérieure pouvait démontrer la nécessité des travaux.

    L’insalubrité a déclaré ne pas être compétente en la matière vu que c’est pas une question d’insalubrité mais de stabilité de la maison, donc incompétente à notre demande d’insalubrité.

    Le propriétaire doit faire les travaux dans l’urgence et son avocate, conclu que c’est une rupture de force majeure donc la seule chose que l’on peut faire c’est vider les lieux sans indemnité et en récupérant la garantie locative quand même.

    Je loge avec ma compagne et mes deux enfants, dont un enfant handicapé dans cette demeure qui est un risque de nous voir retiré la garde de la faute de le faire vivre dans un logement dangereux.

    Donc je suis doublement puni alors que je suis juste coupable d’avoir signé un contrat de bail avec un vendeur de sommeil. Et actuellement mon seul logement est une ruine à un loyer élevé pour avoir un toit jusqu’au 31 mai 2020.

    J’ai déjà été voir pour d’autres logements et si j’ai une proposition acceptable, je voudrais l’accepter mais je n’ai aucun document signé par le propriétaire me laissant m’en aller et donc le retour pour être que je romps mon contrat.

    Mes ressources étant minimes qui puis-je consulter pour mon dossier et préserver mes droits.

    Bien à vous

    Larry

    • le 12 février 2018 à 12:29

      Bonjour Larry,

      Tu peux toujours t’adresser à un bureau d’aide juridique dont tu trouveras les coordonnées du plus proche de chez toi via le lien suivant.
      Tu peux par contre demander à ton propriétaire qu’il t’envoie un préavis en bonne et due forme.

      Bien à toi,

  7. Laura
    le 8 février 2018 à 14:12

    Bonjour, mon bail n’a pas été enregistrée, es ce qu’un état des lieux de sorties peut il être réclamé ? Ainsi frais de peinture et robinetterie ? Merci

    • le 9 février 2018 à 11:13

      Bonjour Laura,

      Le non enregistrement du bail n’empêche pas pour autant l’état des lieux de sortie.

      Bien à toi,

  8. Dîna
    le 8 février 2018 à 07:01

    Bjr. Je suis maman seule avec deux enfants et pour mon nouvel appartement que je me prépare à louer, le proprio exige un garant. Je gagne 22oo€ net par mois pour un loyer de 730€.

    À t il le droit?

    Merci

    • le 8 février 2018 à 12:06

      Bonjour Dîna,

      Il n’y a rien qui empêche le propriétaire de faire cette demande. Il se peut que ce dernier ait eu de mauvaises expériences dans le passé avec d’autres locataires et que du coup, il souhaite s’assurer en demandant un garant.

      Bien à toi,

  9. Rika
    le 6 février 2018 à 19:19

    Bonsoir, le 2 janvier 2017 j’ai déménagé, je vis seule, j’ai été à la commune pour signaler mon changement avec mon contrat de bail, j’ai fait les démarches nécessaires et Vers le 20 janvier je repasse à la commune pour me renseigner si c’est normal que jusqu’à présent l’agent de quartier n’est pas passé chez moi et si il est passée je n’ai pas un passage d’avis, la dame me répond gentiment que cest normal qu’il peut passer de 4 à 6 semaines et que je dois attendre. Le 1er février je découvre dans ma boite au lettre une lettre de la commune (population) comme quoi mon changement d’adresse est refusé et que je ne réside pas a cette adresse là. Je téléphone à la commune pour en savoir plus, la dame me dit que l’agent de quarter est passé 4 fois et que je dois repasser avec mon contrat de bail à la commune! Aujourd’hui je reçois une lettre de la capac et je découvre que mes paiements sont suspendus provisoirement( cause changement d adresse refusé)
    Je réside bien à cette adresse la, j’ai mon contrat de bail,mes paiements de factures gaz& électricité. Que puis je faire encore pour résoudre au plus vite ce problème? Je vous remercie d’avance.

    • le 7 février 2018 à 17:02

      Bonjour Rika,

      Il faut faire rapidement ce que la commune t’a demandé de faire, à savoir repasser chez eux munie de ton contrat de bail. Veille bien à prendre également d’autres preuves au cas où, comme par exemple les factures que tu mentionnes dans ta question. Il faudra voir comment agir en fonction de ce que te dis la personne qui te recevra à la commune.

      Bien à toi,

  10. Aans
    le 6 février 2018 à 11:11

    Bonjour,
    Je vais louer une habitation dont mes parents sont propriétaires !
    Le bail est-il obligatoire et si oui, doit-il être enregistré?

    Merci à vous

    • le 6 février 2018 à 16:16

      Bonjour Aans,

      Depuis 2007, le bail écrit est obligatoire dans le cadre d’un bail de résidence principale. Le bailleur doit faire enregistrer le contrat de bail affecté exclusivement à l’habitation dans les deux mois à compter de la signature. L’enregistrement est gratuit pour ce type de bail s’il est effectué dans les délais.

      Bien à toi,