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Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

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Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Il t’est loisible de vérifier cela soit en consultant la page adéquate sur ce site ou en te référant à la loi. Nous te proposons un exemple de contrat de bail dans ce dossier (version RTF et version PDF). Celui-ci a été réfléchi de façon à ce que la loi soit respectée et qu’aucune partie (tant locataire que bailleur) ne se retrouve lésée par ce bail.

Tu peux également retrouver des modèles de contrat de bail, de résiliation, de réalisation de travaux, etc… gratuits, sur mesure et avec accompagnement sur le site « Le bon bail ».

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici, en regard de l’arrêté royal du 4 mai 2007. De plus il faut désormais joindre au contrat de bail une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

L’enregistrement

Enregistrer son bail : qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties : le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être demandées en téléphonant au 02 572 57 57 (SPF Finances, accessible les jours ouvrables de 8h à 17h) ou trouvées sur cette page web en entrant le code postal et éventuellement la rue ou se situe l’immeuble loué.

Cela peut se faire de plusieurs manières :

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail) ;
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties ;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties ;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail d’un logement, outre une amende de 25 €, des sanctions fiscales sont prévues pour le propriétaire. Par ailleurs, si le bail n’est pas enregistré, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis, pour autant qu’il s’agisse d’un bail de neuf ans ou plus, ou d’un bail à vie. Les baux de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans) ne sont donc pas concernés par cette dernière disposition.

Si le locataire constate que le propriétaire n’a pas enregistré le bail, malgré l’obligation légale, il peut le faire lui-même. De prime abord, il semble que le locataire puisse alors demander au propriétaire le remboursement de l’amende.

L’enregistrement : une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous : cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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31 questions pour “ Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

  1. Ber
    le 24 mars 2017 à 09:31

    Bonjour,

    un immeuble considéré comme habitation unifamiliale à l’urbanisme, peut il etre divisé en kots étudiants (il comporte 6 chambres et l’espace destiné à chaque chambre sera supérieur ou égal à 12m²)? que dit l’urbanisme bruxellois à ce sujet?

    merci!

    Bérengère

  2. Storge Cosmetic Box
    le 23 mars 2017 à 04:42

    Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ? | Bruxelles-J
    Storge Cosmetic Box http://www.fhcase.com/

  3. titine
    le 18 mars 2017 à 08:49

    bonjour,

     

    Je suis locatrice dans un appartement bail de 9ans résidence principale, je souhaiterais partir (cela fait 6mois que je l’occupe) car le propriétaire a posé une boite une lettre(depuis le jour de mon entrée dans la location;6 mois)a mon adresse de location pour son entreprise (qui se trouve dans une autre ville)pour qu’il puisse recevoir ses lettres. A t il le droit?

    Suis je dans l’obligation de lui payer ses indemnités et prester le préavis?

    En vous remerciant.

     

     

     

     

     

  4. Sarah
    le 18 mars 2017 à 01:20

    Bonjour, je voudrais savoir si un bail est encore valide si ce contrat est signé avec une personne qui se passe pour le propriétaire. Alors, je me demandais si les individus peuvent demeurer dans le logement jusqu’à la fin du bail ou ils doivent quitter puisque ce n’est pas le vrai propriétaire qui a singé le bail.

     

    Merci!

  5. titiskahina
    le 17 mars 2017 à 20:52

    bonsoir j’aimerai savoir comment on peut savoir si un bail est faux comment le prouver
    merci

  6. Claudius
    le 17 mars 2017 à 10:15

    Bonjour, j’ai fait une option pour une location d’un immeuble via une agence,j’ai rentré tous les documents , ainsi que ceux de mon garant et payé un acompte, le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés,cela pose problème avec la loi Boutin, étant donné que le propriétaire souhaite que ce soit moiqui loue son logement , y aurait il une solution qui soit réglementaire  à ce problème ? On m’a indiqué que le propriétaire pouvait louer directement au garant avec un accord expres de sous location vis à vis de moi, qu’il pourrait ainsi garder son assurance loyers impayés ! es ce réglementaire ? Merci de votre réponse

  7. gerard. DUBOIS
    le 16 mars 2017 à 07:59

    Bonjour
    J’ai trouvé une chambre est le propriétaire me demande 2mois de garantie est-ce bien normal alors que je suis à l’essai pour 3mois merci pour votre réponse

  8. JOJO
    le 14 mars 2017 à 09:42

    bonjour voilla ma question j ai une copine qui a signer un contrat de baille que ci elle a un mois de retart de loier le proprietaire peut la metre dehor il l ons signer tout les 2 le propriotaire  lui a enregistrer le baille bien sur mes esque ces legalle ce genre de baille vraiment mercie de i repondre

    • le 14 mars 2017 à 10:47

      Bonjour Jojo,

      Le propriétaire ne peut pas mettre son locataire dehors sans un jugement émanant de la justice de paix. Par contre, si le locataire ne paye pas son loyer, ce sera une décision qui ne sera pas difficile à obtenir pour le propriétaire. Un bail signé par toutes les parties est bien légal.

      Bien à toi,

  9. Jessicad5422
    le 9 mars 2017 à 22:07

    Est ce que quelqu’un qui est propriétaire d’une maison peut aller louer une maison ou un appartement et ainsi prendre un bail à son nom?

    • le 14 mars 2017 à 10:44

      Bonjour Jessicad5422,

      Il est totalement possible d’$être propriétaire d’un bien, mais d’en louer un autre.

      Bien à toi,

  10. Mich
    le 8 mars 2017 à 16:38

    Bonjour,

    Une question posée par un ami  qui est entré dans un appartement en ayant soin  de demandé au propriétaire pour louer son bien 1 année. Le propriétaire a accepté en répondant qu’il n’était pas nécessaire de faire un bail pour 1 an . Cet ami vient de trouver un autre  appartement avant l’année écoulée  doit il donner un renom de 3 mois . L’appartement récemment trouvé étant libre …  c’est donc urgent ! ..

    D’avance je vous remercie pour votre réponse .

    Michèle Stiennon

    • le 14 mars 2017 à 10:30

      Bonjour Mich,

      Normalement, le bail écrit est obligatoire, mais le bail verbal n’est pas nul pour autant. Cependant, le fait qu’il soit verbal va te permettre de quitter le logement sans préavis ni indemnités.
      En effet, lorsque le propriétaire n’a pas enregistré le bail (ce qui est ton cas puisqu’il n’est pas mis par écrit), tu peux le rompre sans préavis ni indemnités si toutes les conditions suivantes sont réunies :
      Il faut que le bail concerne un logement affecté à votre résidence principale ;
      Il doit s’agir d’un bail de 9 ans (les baux verbaux sont d’office considérés comme tels);
      Il faut qu’un délai de deux mois depuis la signature du contrat soit écoulé.

      Bien à toi,

  11. Mireille
    le 7 mars 2017 à 19:59

    Mon bailleur met la maison que je loue en vente, de mon côté j ai trouvé un autre logement pour le 1 er avril.

    Je n ai pas de copie d un bail enregistré, mon bailleur dit l avoir enregistré, ne devais je pas dès lors en posséder une copie?Puis-je lui demander une copie?

    Pour lui, je dois lui payer un préavis de 3 mois de loyer, est-ce le cas alors que c’est lui qui met son bien en vente?

    Merci de votre réponse

    • le 14 mars 2017 à 10:24

      Bonjour Mireille,

      Le fait qu’il mette le bien en vente ne fait pas en sorte que tu puisses te dédire de ton préavis. En effet, pour rompre un contrat de bail, il faut normalement envoyer un préavis de 3 mois. Tu peux toujours tenter un arrangement à l’amiable avec le propriétaire pour diminuer la durée du préavis (si le propriétaire est d’accord, il faut mettre cette décision par écrit signé par toutes les parties). S’il n’est pas d’accord, tu n’as pas d’autre choix que de t’acquitter du préavis (sans oublier que tu es en droit de garder les clés jusqu’à la fin du préavis en question).

      Bien à toi,

  12. floflo
    le 4 mars 2017 à 09:22

    floflo

    le 04 03 2017

    bonjour !

    pouvez vous me dire ci l;assurance habitation doit ètre au nom de celui qui signe le bail…

    merci de votre réponse…

    cordialement.

    floflo

    • le 14 mars 2017 à 10:21

      Bonjour floflo,

      L’assurance habitation doit concerner le bine loué, mais cela peut être quelqu’un d’autre qui gère et paye cette assurance.

      Bien à toi,

  13. SophieDaif
    le 3 mars 2017 à 18:17

    Bonjour!

     

    En fait, je suis en colocation mais je m’en vais bientôt et j’ai trouvé quelqu’un pour me remplacer. Cette personne a besoin d’être domicilié. Je me demandais si pour cela, il était nécessaire qu’elle signe le bail ou s’il suffisait qu’elle appelle l’agent de quartier pour stipuler que, désormais, elle habite à cet endroit.

    Sauriez-vous m’éclairer à ce sujet ?

    Bien cordialement,

     

    Sophie

    • le 14 mars 2017 à 10:20

      Bonjour SophieDaif,

      Cela va dépendre d’une commune à l’autre, mais à priori, c’est toujours mieux de figurer sur le bail car certaines communes demandent copie du contrat.

      Bien à toi,

  14. Alexe
    le 2 mars 2017 à 18:42

    Bonjour , je me demandais si il était possible de briser mon bail si il y a des parties non remplies ? Par exemple , la partie F , G et I . Dans la partie G ,le propriétaire dit que le loyer le plus bas payé pour mon logement au cours des douzes dernier mois précedents le debut de mon bail sont les mêmes et c’est faux mais mon propriétaire a répondu oui. Merci de vos réponses .

    • le 14 mars 2017 à 10:19

      Bonjour Alexe,

      Normalement, cela ne provoquera pas une rupture de bail.

      Bien à toi,

  15. Sissi
    le 2 mars 2017 à 05:30

    J’ai rendu la maison que je louait, pour acheter un bien, seulement ça ne sais pas fait, j avait envoyé ma lettre de résiliation, du coup j’ai demandé au propriétaire si je pouvais rester dans le logement. Il était d accord faut il qu il me refasse un bail ?

    • le 14 mars 2017 à 10:17

      Bonjour Sissi,

      Il ne faut à priori pas qu’il te refasse un bail. Il peut considérer le préavis comme nul, qu’il n’y a pas eu de rupture, et donc continuer ton contrat de bail, ce qui est le plus facile pour lui de toute façon.

      Bien à toi,

  16. leo
    le 28 février 2017 à 17:15

    Bonjour,

    J’ai signé un peu trop vite un document qui dit que je m’engage à verser une garantie locative en vue de la signature d’un bail, puis je y renoncer?leo

    • le 14 mars 2017 à 10:15

      Bonjour Leo,

      Si tu n’as pas signé de contrat de bail, il sera plus facile de te dédire du document. Il faudrait cependant voir avec précisions la nature du document puisque tu l’as signé. N’hésite pas à consulter un organisme juridique de 1e ligne, notamment spécialisé en logement comme l’atelier des droits sociaux, dont tu trouveras les coordonnées sur leur site à la page suivante : http://www.atelierdroitssociaux.be/

      Bien à toi,

  17. Crabouille
    le 24 février 2017 à 17:17

    Bonjour
    Depuis 3 ans je suis revenue vivre chez Mes parents avec ma fille pour causse de divorce malheureusement la maison que nous louons est mise en vente suite au décès du propriétaire.
    Étant donné que c’est maman qui a signé le contrat de location sans bail écrit je précise. Je voulais savoir si Lee héritiers ont droit de me forcer a quitter les lieux soit disant pour avoir plus facile à la vendre.sachant que mes parents ont acheté leur bien il y a peu (3mois). Et que moi je reste dans la maison en attendant de trouver ailleur .
    Merci de votre réponse

    • le 14 mars 2017 à 10:12

      Bonjour Crabouille,

      L’absence d’un bail écrit, même s’il est obligatoire ne rend pas la location caduque. En effet, la location est prouvable grâce au paiement des loyers notamment. Le bail sera considéré comme de 9 ans. Ils ne peuvent normalement pas te mettre dehors comme cela.

      Bien à toi,

  18. Nathalie MM
    le 22 février 2017 à 18:21

    J’ai signé récemment un contrat de bail à court terme et 3 jours après, je prends connaissance d’un autre appartement qui m’attire plus, que celui dont j’ai signé le bail. Aussitôt je contacte le bailleur afin de résilier ce contrat mais il me demande le 1er mois de loyer. As t-il le droit de faire ça? A savoir, j’avais pas encore verser la caution, juste un petit accompte de 300€ donné en liquide. Merci

    • le 14 mars 2017 à 10:07

      Bonjour nathalie MM,

      Il faut savoir que normalement, ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée avant son terme, sauf s’il existe une clause particulière de rupture anticipée. Si cette clause existe, alors il faut en respecter les conditions d’accès. Sinon, la seule solution est de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de rupture (durée du préavis, éventuelles indemnités,…). Si vous tombez d’accord, il faut mettre ce dernier par écrit signé par toutes les parties.
      Il semble que c’est ce que te demande le propriétaire dans ton cas. Il est en droit de le faire. Tu es en droit de refuser, mais tu resteras alors liée au contrat.

      Bien à toi,

  19. Dan Lecerf
    le 19 février 2017 à 14:43

    un propriétaire a t-il le droit de faire un prolongements de bail sans en parler aux garants

    j’explique

     

    nous nous sommes porter garant pour notre fille et pour une duree de bail de 6 mois , 6 mois plus tard le propriétaires a refait un bail avec les memes garants mais sans nous le dire et sans nous faire signer un papier de bail

    a t-il le droit de faire ça

    • le 14 mars 2017 à 10:04

      Bonjour Dan Lecerf,

      C’est à priori au locataire de vous en parler. Il y a vraisemblablement eu un problème de communication. Cependant, s’il s’agit d’un nouveau document et que vous n’avez rien signé, vous n’êtes normalement pas « concernés » par le contrat en tant que garants.

      Bien à toi,