Bruxelles-J

Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

Print this pageEmail this to someoneShare on FacebookTweet about this on Twitter

Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Il t’est loisible de vérifier cela soit en consultant la page adéquate sur ce site ou en te référant à la loi. Nous te proposons un exemple de contrat de bail dans ce dossier (version RTF et version PDF). Celui-ci a été réfléchi de façon à ce que la loi soit respectée et qu’aucune partie (tant locataire que bailleur) ne se retrouve lésée par ce bail.

Tu peux également retrouver des modèles de contrat de bail, de résiliation, de réalisation de travaux, etc… gratuits, sur mesure et avec accompagnement sur le site « Le bon bail ».

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici, en regard de l’arrêté royal du 4 mai 2007. De plus il faut désormais joindre au contrat de bail une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

L’enregistrement

Enregistrer son bail : qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties : le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être demandées en téléphonant au 02 572 57 57 (SPF Finances, accessible les jours ouvrables de 8h à 17h) ou trouvées sur cette page web en entrant le code postal et éventuellement la rue ou se situe l’immeuble loué.

Cela peut se faire de plusieurs manières :

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail) ;
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties ;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties ;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail d’un logement, outre une amende de 25 €, des sanctions fiscales sont prévues pour le propriétaire. Par ailleurs, si le bail n’est pas enregistré, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis, pour autant qu’il s’agisse d’un bail de neuf ans ou plus, ou d’un bail à vie. Les baux de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans) ne sont donc pas concernés par cette dernière disposition.

Si le locataire constate que le propriétaire n’a pas enregistré le bail, malgré l’obligation légale, il peut le faire lui-même. De prime abord, il semble que le locataire puisse alors demander au propriétaire le remboursement de l’amende.

L’enregistrement : une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous : cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

ATTENTION !
Le CIDJ sera fermé du 15 août au 31 août. Dès lors, nous ne serons pas en mesure de répondre à vos questions.
Vous pouvez cependant contacter nos partenaires dInfor Jeunes Bruxelles ou du Service Droit des Jeunes.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 25 septembre 2017

Tu as une question ?

Remplis le formulaire ci-dessous.

Ton adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec un *

*


23 questions pour “ Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

  1. Tabatha
    le 21 août 2018 à 12:04

    Bonjour,

    Je compte louer la maison inhabitée de mes Grands-parents (ma grand mère est usufruitière et mon papa Nu-propriétaire).

    Qu’en est-il du bail ? Sommes nous obligé d’en enregistrer un ?

    Ma grand-mère est en maison de repos mais reste domiciliée dans cette maison. Est-ce que cela pose problème si moi et mon compagnon nous domicilions également là ?

     

    Merci pour votre réponse,

     

    Tabatha

  2. Andy
    le 13 août 2018 à 23:51

    Bonjour,
    Je m’apprête a déménager a la fin du mois et j’ai signer le contrat de bail avec mon future propriétaire, cependant celui-ci me réclame 3 mois de garantie locative et lors de mon rendez-vous a ma banque pour bloquer celle-ci ma banque a refuser de bloquer 3 mois de garantie locative car elle ne peut excéder deux mois de loyer. que dois je faire en sachant que le bail a été enregistré mais que aucune garante locative n’a encore été bloquer???
    J’ai pris contacte avec le propriétaire et expliquer la situation et celui-ci me dit qu’a partir de septembre la garantie locative passe a trois mois et que donc je dois aller la bloquer en septembre.
    -Y’a t’il une nouvelle réglementation concernant le nombre de mois a bloquer a partir de septembre?
    – Le bail est-il valable temps que la garantie locative n’est pas bloquer?
    – Peut- elle me refuser l’appartement si je refuse de lui bloquer les trois mois de garantie locative sachant que la loi en prévoit maximum deux?
    Merci de bien vouloir m’aider.

    • le 14 août 2018 à 11:38

      Bonjour Andy,

      S’il est vrai qu’en Flandre un nouveau décret entrera en vigueur le 1er septembre 2018, et qu’il permet entre autres de faire passer la garantie locative de deux à trois mois, cela n’est pas le cas à Bruxelles ou en Wallonie. Si ton logement est donc situé dans une de ces deux régions, alors la garantie locative versée sur un compte bloqué au nom du preneur ne peut excéder deux mois de loyer. Elle peut par contre aller jusqu’à 3 mois de loyer s’il s’agit d’une garantie bancaire (directement via la banque ou via le CPAS).
      Normalement, le propriétaire doit se conformer à la loi, mais le bail n’est pas nul pour autant. Il faudra donc rappeler à la propriétaire la loi.

      Bien à toi,

  3. Melly
    le 13 août 2018 à 01:39

    Bonjour je vais bientôt demenager avec mon compagnon. Mais il va se mettre seul sur le bail. Est-ce que je pourrais me domicilier avec lui même si je ne suis pas sur le bail?

    • le 13 août 2018 à 12:30

      Bonjour Melly,

      Il est normalement possible de se domicilier, même si tu n’es pas reprise sur le contrat de bail, car de toute façon tu dois te domicilier là où tu habites réellement.

      Bien à toi,

  4. Malghosia
    le 11 août 2018 à 13:10

    Bonjour,

    je m’apprête à donner en location un appartement dont je suis propriétaire à deux personnes et me pose la question de savoir si chacun des deux doit signer le futur contrat de bail d’un an ou si une seule signature de l’un des deux suffit ? Est-ce préférable que tous les deux se domicilient ou est-ce tout à fait possible qu’une seule des deux personnes se domicilie ?

    Merci !

     

    • le 13 août 2018 à 12:21

      Bonjour Malghosia,

      Par rapport à la signature, c’est un choix. Si les deux personnes signent le contrat, elles devront le rompre à deux, elles seront toutes les deux responsables du logements et des obligations qui y incombent mais tu peux également te retourner contre les deux (en cas de problème). Si seulement une seule personne signe, ce sera cette personne la responsable. Elle pourra d’ailleurs mettre l’autre personne dehors si l’entente est rompue entre elles à un moment donné.
      En ce qui concerne la domiciliation, s’il s’agit d’un bail de résidence principale, et que les deux personnes y ont bien leur résidence principale, c’est-à-dire qu’ils vivent principalement là, ils sont supposés se domicilier tous les deux à l’adresse de leur logement. S’ils ne le font pas, ils risquent une inscription d’office si les autorités communales s’en rendent compte. Mais cela ne relève pas de ta responsabilité.

      Bien à toi,

  5. Sabrinai
    le 9 août 2018 à 17:13

    Bonjour, je voudrais prendre un appartement avec un étudiant français. Nous signerons le contrat de bail ensemble mais je serais la seule à m’y domicilier puisque sa résidence principale reste chez ses parents en France. Est-ce légal? Merci

    • le 13 août 2018 à 12:16

      Bonjour Sabrinai,

      Ce sera surtout à voir avec le propriétaire. En effet, à priori, si l’étudiant ne se domicilie pas dans le logement, il ne devrait pas signer un contrat de bail de résidence principale, mais bien un contrat de bail qui rentre dans le cadre du droit commun (comme les contrats de bail étudiants par exemple). Il faudra alors que l’étudiant lise attentivement la fiche suivante concernant les démarches pour venir étudier en Belgique en tant qu’étudiant européen.

      Bien à toi,

  6. Ing
    le 9 août 2018 à 09:54

    Bonjour,ai je droit de changer ma serrure sans l’autorisation de mon bailleur.
    Mon bailleur est rentré chez moi sans ma permission

    • le 13 août 2018 à 11:27

      Bonjour Ing,

      Rien ne t’interdit de changer la serrures. D’ailleurs, ton propriétaire ne peut pas s’introduire chez toi sans ton accord et il ne peut pas posséder les clés de chez toi sans ton consentement. Cependant, puisqu’en fin de bail, le logement doit être restitué dans son état initial, il faudra remettre l’ancienne serrure (sauf si le propriétaire est d’accord de laisser la nouvelle et de reprendre les clés).
      Il faudra également faire attention à ne pas priver le propriétaire de son droit de visite. Pour cela, il doit avoir ton autorisation et s’arranger avec toi pour le jour et l’heure et cette visite doit être motivée comme dans l’une des situations suivantes :
      S’il doit remplir ses obligations (réparations urgentes et réparations demandées par le locataire);
      S’il souhaite contrôler que tu remplis tes obligations de locataire (attention, le propriétaire ne peut pas abuser de ce droit; on admet généralement une visite par an);
      S’il souhaite vérifier que les travaux sont correctement organisés (les réparations urgentes et les réparations qui ont été demandées par le locataire);
      S’il souhaite organiser des visites en vue de la vente ou de la relocation du logement.

      Bien à toi,

  7. Verisa
    le 3 août 2018 à 21:04

    Bonjour,
    Etant en réglement collectif, situation déplorable,je me sépare, je suis en incapacité d’une grave maladie avec 660euros d’indemnités mututelle jusqu’au 7eme mois d’incapacité(novembre 2018).
    Ma maman qui est proprietaire mais pas de place pour me loger, à l’intention de louer une maison 2 pieces bas , 2 pieces hauts à son nom et de me laisser y loger gratuitement le temps de me stabiliser…
    En fait fin septembre ma maison est vendue et probablement presque toutes les dettes remboursees et ma maman paiera le reste de mes dettes.
    Ma question:peut elle me laisser la location faite a son nom pour moi, gratuitement?
    Etant dans un état de besoin,je n’ai trouvé aucune réponse et aide de la part du cpas,je n’ai que la solution d’êre aidée par ma mère. Ai-je le droit d’avoir son aide.
    En vous remerciant verisa

    • le 6 août 2018 à 10:44

      Bonjour Verisa,
      Au vu des informations que tu me donnes, il me semble qu’il faudrait écrire dans le contrat de bail de la future location que c’est toi et non ta mère qui va y loger.

      Ta mère devenant la garante que le loyer soit payé et le logement bien entretenu.
      Bien à toi,

  8. Isa
    le 3 août 2018 à 00:38

    Bonjour,

    Je viens de terminer un bail de 3 ans. Mon propriétaire me demande +-  36 jours avant la date anniversaire de la fin du bail une augmentation du loyer de 100 euros.     Est-ce légal ?

    Peut-il refaire un nouveau bail de 3 ans ?      avec un nouveau état des lieux ?

    Peut il demander l’indexation à la fin des 3 ans ? et jusque quand peut il l’a demandé (remonté) ?

    Merci

  9. Silvio
    le 2 août 2018 à 20:49

    J’ai loué un appartement à ma fille le 1.06.2016
    Nous n’avons pas établis de Bail par confiance mutuelle
    Que sommes-nous obligés d’accomplir et qu’elles sanctions courrons-noud ?
    Merci

    • le 3 août 2018 à 15:18

      Bonjour Silvio,
      Tu veux dire que tu es propriétaire du bien que ta fille loue actuellement c’est bien ça ?
      Merci pour ta réponse
      Bien à toi,

  10. Tilouis
    le 2 août 2018 à 09:41

    Bonjour,
    Mon propriétaire a apparemment ajouté dans le bail ou ses annexes une clause imposant de faire la revision de la chaudière dans les 6 mois avant la remise du logement. J’ai fait faire l’entretien cet hiver en décembre mais celà ne serait donc pas valable. Est-il légal d’avoir de telles exigences sachant de plus que je n’ai jamais eu de preuve que l’entretien ait été fait avant mon entrée dans le logement.
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement,
    Tilouis

  11. Octave
    le 1 août 2018 à 18:08

    Bonjour,

    Je comprends que la nouvelle ordonnance s’applique à partir de premier janvier. Je comprends que les dispositions relatives à l’enregistrement s’appliquent directement aux baux en cours. Je souhaitais confirmer qu’un contrat de bail débuté en 2015 et qui se prolonge en 2018, s’il n’est pas enregistré permettrait au locataire de donner son congé une fois qu’il a mis en demeure le bailleur de faire enregistrer le bail, est-ce correct? Si on a pas notifié la mise en demeure d’enregistrement du bail cette disposition ne s’applique pas? Enfin la nouvelle ordonnance prévoit un congé pour les baux de courte durée moyennant préavis de trois mois. Cette disposition se lit en l’absence de toute clause contraire (plus favorable au preneur)?

    Merci

    O.