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Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

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Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Il t’est loisible de vérifier cela soit en consultant la page adéquate sur ce site ou en te référant à la loi. Nous te proposons un exemple de contrat de bail dans ce dossier (version RTF et version PDF). Celui-ci a été réfléchi de façon à ce que la loi soit respectée et qu’aucune partie (tant locataire que bailleur) ne se retrouve lésée par ce bail.

Tu peux également retrouver des modèles de contrat de bail, de résiliation, de réalisation de travaux, etc… gratuits, sur mesure et avec accompagnement sur le site « Le bon bail ».

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici, en regard de l’arrêté royal du 4 mai 2007. De plus il faut désormais joindre au contrat de bail une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

L’enregistrement

Enregistrer son bail : qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties : le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être demandées en téléphonant au 02 572 57 57 (SPF Finances, accessible les jours ouvrables de 8h à 17h) ou trouvées sur cette page web en entrant le code postal et éventuellement la rue ou se situe l’immeuble loué.

Cela peut se faire de plusieurs manières :

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail) ;
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties ;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties ;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail d’un logement, outre une amende de 25 €, des sanctions fiscales sont prévues pour le propriétaire. Par ailleurs, si le bail n’est pas enregistré, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis, pour autant qu’il s’agisse d’un bail de neuf ans ou plus, ou d’un bail à vie. Les baux de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans) ne sont donc pas concernés par cette dernière disposition.

Si le locataire constate que le propriétaire n’a pas enregistré le bail, malgré l’obligation légale, il peut le faire lui-même. De prime abord, il semble que le locataire puisse alors demander au propriétaire le remboursement de l’amende.

L’enregistrement : une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous : cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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29 questions pour “ Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

  1. Crabouille
    le 24 février 2017 à 17:17

    Bonjour
    Depuis 3 ans je suis revenue vivre chez Mes parents avec ma fille pour causse de divorce malheureusement la maison que nous louons est mise en vente suite au décès du propriétaire.
    Étant donné que c’est maman qui a signé le contrat de location sans bail écrit je précise. Je voulais savoir si Lee héritiers ont droit de me forcer a quitter les lieux soit disant pour avoir plus facile à la vendre.sachant que mes parents ont acheté leur bien il y a peu (3mois). Et que moi je reste dans la maison en attendant de trouver ailleur .
    Merci de votre réponse

  2. Nathalie MM
    le 22 février 2017 à 18:21

    J’ai signé récemment un contrat de bail à court terme et 3 jours après, je prends connaissance d’un autre appartement qui m’attire plus, que celui dont j’ai signé le bail. Aussitôt je contacte le bailleur afin de résilier ce contrat mais il me demande le 1er mois de loyer. As t-il le droit de faire ça? A savoir, j’avais pas encore verser la caution, juste un petit accompte de 300€ donné en liquide. Merci

  3. Dan Lecerf
    le 19 février 2017 à 14:43

    un propriétaire a t-il le droit de faire un prolongements de bail sans en parler aux garants

    j’explique

     

    nous nous sommes porter garant pour notre fille et pour une duree de bail de 6 mois , 6 mois plus tard le propriétaires a refait un bail avec les memes garants mais sans nous le dire et sans nous faire signer un papier de bail

    a t-il le droit de faire ça

  4. Cyn
    le 14 février 2017 à 06:21

    Bonjour
    Mon ancien propriétaire a fait enregistrer un bail qui n est pas le même que celui qui m a fait signer il a changer son son numéro d entreprise car l ancien n est pas recevable à la bnb et rajouter mon numéro national sans que je lui donne et dans l en informer je m en suis aperçue après deux ans de location car il m avait pas donner le duplicata fait à l enregistrement du bail et c est en allant vérifier cela que je me suis rendu compte que j avais des informations erronée peut ton dire que le bail peut être reconnu nul pour falsification

  5. Yoyo
    le 13 février 2017 à 12:42

    Un locataire peut-il quitter un logement sans préavis si il y un contrat de 9 ans et pas d’enregistrement du bail. Si c’est stipulé sur le contrat de bail que l’enregistrement du bail se fera par le preneur?

    • le 15 février 2017 à 17:31

      Bonjour Yoyo,
      Le fait que l’enregistrement du bail n’a pas été réalisé donne la possibilité au locataire de quitter les lieux sans préavis. De plus, l’enregistrement du bail est une tâche qui revient toujours au bailleur et le contrat ne peut faire exception à cette règle.

      Pratiquement, tu as donc le droit de quitter les lieux sans préavis au moment de ton choix.

      Je te conseille cependant de bien régler la sortie avec le propriétaire, avec la planification d’un état des lieux de sortie et remise des clés officielle.

      Il te faudra aussi veiller à ce que la date de sortie puisse être prouvée afin que le propriétaire ne te fasse pas porter la responsabilité d’éventuels dégâts postérieurs à ta sortie. ( La meilleure façon de pouvoir prouver ceci est de notifier la date de l’état des lieux et la date de sortie du bien via courrier recommandé avec accusé de réception).

      Bonne chance dans tes démarches,

      Bien à toi,

       

  6. Averoes
    le 11 février 2017 à 15:19

    Bonjour, j’aimerai savoir si un proprio a le droit dexiger un garant pour louer son bien?
    Merci

    • le 15 février 2017 à 17:31

      Bonjour Averoes,
      En pratique, rien n’oblige le propriétaire à conclure le contrat. Autrement dit, s’il exige un garant, et que tu refuses, il pourra toujours refuser de signer le bail avec vous.

      Donc concrètement, même si ce n’est pas inscrit dans la loi, le propriétaire a la faculté d’imposer un garant.
      Bien à toi,

  7. JACQUES
    le 11 février 2017 à 10:50

    Bonjour Monsieur,

    Un bail  préparé(court terme deux ans) mais non signé prenant effet au mois d’avril peut-il être

    annulé ?Si oui dans quelles circonstances  si non quel serait le montant de l’indemnité

    de rupture(motif santé bailleur).

    Merci de votre réponse

    Bonne journée

    • le 15 février 2017 à 17:30

      Bonjour Jacques,

      Si le contrat n’est pas encore signé, les deux parties restent libres de s’engager ou pas.

      Aucune obligation ne peut être exigée d’aucune des deux parties tant que le bail n’a pas été signé.
      Bien à toi,

  8. mike
    le 14 novembre 2016 à 09:14

    Comment concilier « non-domiciliation » et obligation d’enregistrement ?

    La non-domiciliation implique la discrétion (voire l’anonymat ou même l’absence de bail) pour des raisons fiscales notamment .                                                                                                                                                                 Et l’obligation d’enregistrement implique au contraire l’opposabilité aux tiers et donc une certaine « publicité »

    • le 14 novembre 2016 à 11:53

      Bonjour Mike,

      L’absence de bail n’existe pas à priori. Un bail verbal est d’office considéré comme de 9 ans. La bail de résidence principale doit être obligatoirement enregistré. Dans la mesure où ce type de contrat implique d’y avoir sa résidence principale, on peut en déduire qu’il faut se domicilier dans son bien. Il n’y a normalement pas de problèmes pour concilier les deux dans ce sens.
      Si la commune se rend compte que le locataire n’est pas domicilié sur son territoire alors que sa résidence principale y est établie, elle peut l’y inscrire d’office.

      Bien à toi,

  9. Alain77
    le 12 novembre 2016 à 11:06

    Peut ton faire un bail après avoir un contrat de location sachant que les personnes concernées ne son pas au courant

    • le 14 novembre 2016 à 11:30

      Bonjour Alain77,

      Ta question n’est pas très claire. Un contrat de location est à priori un bail, et il ne semble pas possible de faire un contrat sans que les personnes concernées ne soient au courant. Si tu veux une réponse plus précise, n’hésite pas à détailler ta question.

      Bien à toi,

  10. eddy
    le 10 novembre 2016 à 09:46

    bonjour  je voudrais savoir si une garantie locative doit etre verser avant ou apres la signature du bail

    • le 14 novembre 2016 à 11:28

      Bonjour Eddy,

      La garantie se verse normalement après la signature du contrat de bail. En effet, par logique, tant que ce contrat n’est pas signé, tu n’es pas tenu de respecter ses clauses (dont celle de la constitution d’une garantie locative).

      Bien à toi,

  11. Rosiben
    le 8 novembre 2016 à 15:23

    Bonjour, mon ex conjoint veut vendre notre maison qu’il a quitté depuis un an et demi. Je paie seule cette maison depuis un an. Comme il veut se désolidariser de ce crédit et que je vis seule avec mon fils en étant moi même invalide en chaise roulante, la banque ne veut pas me suivre si je suis seule dans le crédit. Alors je me demandais si je pouvais louer la moitié de ma maison a un ami en restant domiciliée à la même adresse.
    Merci de votre réponse.

    • le 8 novembre 2016 à 17:21

      Bonjour Rosiben,

      Il est possible pour un propriétaire de louer une partie de son bien tout en y étant domiciliée. Mais, le mieux, serait d’abord d’en parler à ton notaire, puisqu’il faudrait que tu rachètes la part de ton ex-conjoint. Le notaire pourra te dire exactement ce que ça pourrait te coûter, ainsi que les avantages et inconvénients fiscaux.

      Bien à toi,

  12. leo954
    le 3 novembre 2016 à 19:30

    Bonjour

    Nous louons une maison à notre voisin depuis le 01mars 2003. Mi-mars 2016 celui-ci nous a transmis trois exemplaires de bail de 1an à signer. Il voulait les récupérer le jour même pour l’enregistrement. Nous lui avons rendu le lendemain en y indiquant des anomalies qui nécessitaient quelques petits travaux lui incombant. Nous sommes début novembre et n’avons plus de nouvelles de ce bail dont nous n’avons même plus un exemplaire. Notre loyer a été augmenté de 20euros et ces travaux pourtant urgent n’ont pas été fait. Nous avions pourtant suivi l’indexation de ce loyer avec un calculateur officiel sur internet. L’année 2014 et 2015 ce loyer ne devait pas subir d’augmentation. Je crois que mon bailleur s’est bien moqué de moi. Quel est votre avis?

    • le 8 novembre 2016 à 17:19

      Bonjour leo954,

      En effet, le bailleur n’avait pas à faire ces démarches. Si ton contrat de bail a commencé le 1er mars 2003, soit il a été de courte durée, mais s’est automatiquement changé en bail de 9 ans réputé ayant commencé à ton installation, soit il était directement de 9 ans. Et, si aucun préavis n’a été remis trois mois avant l’expiration du bail de 9 ans, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans. Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période. On pourrait peut-être même considérer ces nouveaux contrats comme non-valables. N’hésite pas à contacter un organisme juridique de 1e ligne pour t’en assurer.
      En ce qui concerne l’augmentation du loyer, là encore, il ne peut pas augmenter le loyer comme cela. Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

      Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas?:

      la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20?% au moins au loyer exigible au moment de la demande?;
      la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10?% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      S’il s’agit d’une indexation, mais que le calcul n’est pas bon, il faut contester, voire rectifier la chose auprès du propriétaire.

      Bien à toi,

  13. Vimi
    le 2 novembre 2016 à 18:35

    Bonjour
    Je voudrais savoir de combien de temps un futur locataire (contrat signé et 1er loyer payé en partie) dispose pour effectuer les formalités obligatoires (paiement solde du loyer, assurance et versement garantie locative), avant que le propriétaire soit en droit de dénoncer le contrat de bail. Merci pour votre réponse

    • le 8 novembre 2016 à 17:12

      Bonjour Vimi,

      À priori la garantie locative doit être réglée peu après la signature du contrat, en rentrant dans le bien. Il se peut, en accord avec le propriétaire, que tu puisses attendre un peu avant de la déposer, s’il te faut du temps pour la constituer.
      Mais si aucun accord n’a été passé dans ce sens, alors tu deviens en tort aux regards de la loi. Le propriétaire peut saisir le juge de paix. Le mieux serait d’en parler avec le propriétaire et voir s’il accepterait de te laisser un délai pour la garantie.S’il est d’accord, il faut mettre tout cela par écrit signé.
      Par contre, il serait bon de souscrire le plus rapidement possible à l’assurance. En effet, en cas de problème, cela risque d’augmenter les soucis juridiques par la suite.

      Bien à toi,

  14. ambar
    le 1 novembre 2016 à 22:35

    Je viens de signer un bail lagence ma oblige a le signer comme residence secondaire, mais je suis un etudiant qui viens darriver du PEROU alors jai ne pas un residence principal en France,et un plus il me font payer 1450 euros pour honoraires car le loyer est 1100 et aparement la propietaire ne voulait payer la moitie est possible demander un reemboursement et je pourrait demander une aide logement a la CAF?

    merci a lavance

    • le 8 novembre 2016 à 17:05

      Bonjour Ambar,

      Nous sommes un service d’informations pour jeunes situé à Bruxelles en Belgique. Nous ne maîtrisons pas la législation française en matière de baux à loyer. Le mieux serait de t’adresser à un service similaire en France.
      À ce titre, tu peux contacter le CIDJ en France ou un de ses points relais et dont tu trouveras les coordonnées via le lien suivant.

      Bien à toi,

  15. dico
    le 27 octobre 2016 à 12:00

    Bonjour,
    Je loue actuellement un appartement dont j ai signer le bail en 2013, depuis les trois an ce sont ecouler, je suis toujours dedans.
    A ce jour, j aimerai quitter l appartement, a l agence immobiliere dont la location depend me dit que vu que ca fais plus de 3 an que je suis dedans je dois faire un preavis de 6 mois.
    De plus apres avoir prit ambles renseignement envers le bureau d enregistrement, ceci ne trouve pas mon bail malgre mon nom, le nom du proprio meme de l agence.
    Que puisse faire

    • le 8 novembre 2016 à 16:45

      Bonjour Dico,

      Si tu as signé ton contrat de bail en 2013, cela signifie maintenant que tu es dans la 4e année de location (ou que tu vas y rentrer, en fonction de la date de signature) d’un bail de 9 ans. En effet, si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat de courte durée, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans (réputé ayant commencé à ton installation).
      Dans le cadre du contrat de bail de 9 ans, après 3 années d’occupation, le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail et sans avoir à payer d’indemnités.
      Dans le cas d’un bail non enregistré, puisqu’il s’agit d’un contrat de 9 ans et que tu l’occupes depuis plus de 2 mois, tu pourrais alors normalement partir sans préavis ni indemnités. Mais tu dois être certain de ton coup (en effet, si le propriétaire a fait les démarches, mais qu’il y a du retard au niveau de l’enregistrement, alors ce sera toi qui sera considéré comme en tort si tu pars sans préavis).

      Bien à toi,

  16. Gaelle
    le 26 octobre 2016 à 22:28

    J occupe un appartement depuis 1993

    Les papiers n ont pas ete signes donc par ecrit pas de droit de bail.
    J assure cet appartement depuise 1995
    Chez axa assurances
    Ont ils le droit de m assurer alors que je n ai pas encore de droit de bail et le proprietaire de cet appartement lui ne l assure pas
    Qui peut me renseigner ?merci tres cordialement

    • le 8 novembre 2016 à 16:35

      Bonjour Gaëlle,

      Avant 2007, le bail écrit n’était pas obligatoire, et cela n’empêchait pas le locataire de prendre une assurance pour l’habitation. C’est tout à fait possible.
      N’hésite donc pas à nous recontacter si tu souhaites plus de précisions, en détaillant bien ta question.

      Bien à toi,