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Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

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Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Il t’est loisible de vérifier cela soit en consultant la page adéquate sur ce site ou en te référant à la loi. Nous te proposons un exemple de contrat de bail dans ce dossier (version RTF et version PDF). Celui-ci a été réfléchi de façon à ce que la loi soit respectée et qu’aucune partie (tant locataire que bailleur) ne se retrouve lésée par ce bail.

Tu peux également retrouver des modèles de contrat de bail, de résiliation, de réalisation de travaux, etc… gratuits, sur mesure et avec accompagnement sur le site « Le bon bail ».

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici, en regard de l’arrêté royal du 4 mai 2007. De plus il faut désormais joindre au contrat de bail une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

L’enregistrement

Enregistrer son bail : qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties : le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être demandées en téléphonant au 02 572 57 57 (SPF Finances, accessible les jours ouvrables de 8h à 17h) ou trouvées sur cette page web en entrant le code postal et éventuellement la rue ou se situe l’immeuble loué.

Cela peut se faire de plusieurs manières :

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail) ;
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties ;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties ;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail d’un logement, outre une amende de 25 €, des sanctions fiscales sont prévues pour le propriétaire. Par ailleurs, si le bail n’est pas enregistré, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis, pour autant qu’il s’agisse d’un bail de neuf ans ou plus, ou d’un bail à vie. Les baux de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans) ne sont donc pas concernés par cette dernière disposition.

Si le locataire constate que le propriétaire n’a pas enregistré le bail, malgré l’obligation légale, il peut le faire lui-même. De prime abord, il semble que le locataire puisse alors demander au propriétaire le remboursement de l’amende.

L’enregistrement : une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous : cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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21 questions pour “ Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

  1. Quid
    le 28 mai 2017 à 15:31

    Bonjour,

    Je suis étudiante, à charge de ma maman, et je souhaiterais cohabiter avec des amis. Pouvons-nous signer un bail de résidence principale, sans s’y domicilier et sans courir de risque concernant nos allocations, les imôts etc?

  2. Daniellamara
    le 27 mai 2017 à 16:43

    Bonjour je suis sûr le point de louer un appartement avec un bail de 1 an
    Mais la propriétaire à dis que il y a pas de domiciliation possible !
    Que risque je si je ne suis pas domicilié à mon adresse ou je réside ???

  3. Pigeon
    le 26 mai 2017 à 19:00

    Bonjour, je loue une maison depuis plus de 4 ans, j’ai signé le bail avec le propriétaire qui est un ami, nous avons bloquer la garantie de 2 mois à ma banque. Je n’ai jamais été en possession du bail par apres car il est parti vivre à l’étranger mais en tout cas c’est un bail de 3 ans! Je l’ai prévenu sans donner de date précise comme quoi je partais vivre également a l’étranger mais que je n’avais pas encore de logement dans mon futur pays. Une fois les dates précises je l’ai prévenu en temps et en heure mais je ne connais pas mes droits en tant que locataire, on me dis que comme j’ai passé le cap des 3 ans je ne suis plus redevable et je ne dois ni payer les 3 mois de préavis et je peux récupérer ma garantie, ce que je ne veux pas spécialement! Mais vu les circonstances et le rapport fort prononcé du bailleur je ne sais pas très quoi faire! Surtout que je ne suis pas en possession du bail. Que dois- je savoir? Est-ce que d’une région à l’autre la loi peut changer, car je suis dans le brabant wallon?Merci

  4. Fleur de lys
    le 26 mai 2017 à 08:03

    Bonjour
    J’ai signé un bail mais ni le cautioneur ni le propriétaire ne l’ont signé et le bail est en ma possession
    D’en plus aucun chèque n’a été émis
    Puis je ne pas prendre le logement ?

    Cordialement

    • le 26 mai 2017 à 13:55

      Bonjour Fleur de lys,

      Si tu es la seule à avoir la copie du bail que tu as signé et qu’aucune autre partie ne l’a encore signé, le contrat n’est donc pas encore conclu. Par contre, si le propriétaire a une copie du bail avec ta signature, alors tu es engagée et concernée par les obligations contractuelles du bail.

      Bien à toi,

  5. Clément
    le 25 mai 2017 à 10:49

    Bonjour,

    Faut-il signer un contrat de location de 6 mois minimums afin de pouvoir y être domicilié ?

     

    • le 26 mai 2017 à 13:53

      Bonjour Clément,

      Ce qu’il faut c’est un bail de résidence principale, et à priori la loi sur les baux à loyer n’a pas prévu de durée minimum.

      Bien à toi,

  6. Julien
    le 24 mai 2017 à 10:58

    Bonjour voilà j ai une question je suis locataire de une maison propriétaire me demande 2 mois de garantie plus 2 mois de location pour bloqué est payer des la premier mois il me dits que ces normal ces la loi de royale Merci m avoir répondre

    • le 26 mai 2017 à 13:48

      Bonjour Julien,

      Si le contrat est signé, tu peux déjà verser la garantie locative qui est bien de deux mois, c’est en effet dans la loi. En général, le propriétaire demande le paiement du premier mois de loyer, à l’avance, mais cela n’est pas demandé par la loi sur les baux à loyer. Il ne faut certainement pas faire de versement tant que le contrat n’est pas signé.

      Bien à toi,

  7. val
    le 22 mai 2017 à 11:27

    bonjour nous devons prendre une location de 2 chambres pour mon marie et moi ainsi qu’un enfant militaire qui viendra chez nous pendant ces permissions et congé doit-il signé le bail avec nous merci de votre réponse cordialement

    • le 26 mai 2017 à 13:49

      Bonjour val,

      À priori, l’enfant n’a pas à signer le contrat de bail. Puisqu’il s’agit d’un deux chambres, il y aura bien un espace pour lui et donc le logement est assez grand pour l’accueillir. Tu peux toujours le mentionner au propriétaire « pour info », mais il n’a pas l’obligation de signer le contrat.

      Bien à toi,

  8. Mimi
    le 17 mai 2017 à 10:36

    Bonjour,

    Mon papa est propriétaire d’un appartement. Il y à quelques années il à effectuer un contrat de bail avec un locataire. Mais maintenant j’aimerai reprendre l’appartement et être locataire. Mon papa en à parlé au locataire il y à déjà 6 mois. Le locataire dit aujourd’hui qu’il ne trouve pas d’appartement alors qu’il me faut obligé le contrat de bail et mon changement d’adresse. Puis-je faire un contrat de bail avec le propriétaire et l’enregistrer à la commune alors que le locataire actuel n’est toujours pas parti? Sachant qu’il cherche et veut partir lui aussi.

    • le 22 mai 2017 à 10:30

      Bonjour Mimi,

      Il faut rompre le contrat dans les règles. S’il s’agit d’un contrat de 9 ans, alors le propriétaire peut rompre le contrat pour occupation personnelle à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois. Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.
      Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.
      Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

      Bien à toi,

  9. Daf47
    le 6 mai 2017 à 23:54

    Ma mère me dit qu’elle ne peut pas se porter garante pour louer un appartement car elle a 65 ans. Est ce correct svp?

    • le 8 mai 2017 à 11:52

      Bonjour Daf47,

      Rien n’interdit une personne de 65 ans de se porter garant, mais par contre, on ne peut pas non plus l’obliger à l’être, si elle ne le souhaite pas.

      Bien à toi,

  10. Sousou
    le 3 mai 2017 à 21:28

    Bonsoir, on viens de m’octroyer on logement social avec un délai d’un moi pour emménager , je ne pouvais refusé par peur qu’il me soit retiré. Mon ancien Propritaire et furieux et me dit qu’il doit y avoir un pré à vie. Est ce que je suis obligé de signé et de ne pas me soucier du propriétaire ?

    • le 8 mai 2017 à 11:50

      Bonjour Sousou,

      En effet, ton propriétaire est en droit en exigeant un préavis (qui est normalement de 3 mois). Tu n’es pas obligé de le prester, c’est-à-dire que tu es en droit d’emménager dans ton autre logement, mais par contre tu dois payer le loyer pendant ce préavis de 3 mois. Ta seule possibilité pour le diminuer est de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire. Il n’est bien entendu pas obligé d’accepter un tel arrangement, mais s’il le fait, il faut alors mettre le tout par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  11. Fafy
    le 1 mai 2017 à 18:51

    Bonjour ma fille vient de prendre que sa propriétaire veut vendre leur bail pas de date que peut elle faire merci

    • le 8 mai 2017 à 11:48

      Bonjour Fafy,

      Le fait de vendre n’implique pas forcément la fin du contrat de bail. En effet, l’actuel propriétaire ne peut pas rompre le contrat pour cette raison, mais le nouveau, en fonction du contrat, pourra le rompre pour occupation personnelle. Si tu souhaites partir, alors il faut voir les conditions du contrat de bail. Quand tu dis « pas de date, s’agit-il de date de signature ou de durée du contrat ? Depuis quand est-elle dans le logement ? Pour une information plus précise n’hésite pas à nous apporter ces données. Il sera alors plus facile de te répondre sur les possibilités de départ.

      Bien à toi,

  12. anna
    le 1 mai 2017 à 17:43

    bonjour,

    Suis entrée en 2000 dans mon appartement, et le bail signé en 2007, j’ai quitté cet immeuble en fevrier de cette année et donc remis un mois de renom .

    le proprio me réclame 3 mois a t’il le droit? merçi

     

    • le 8 mai 2017 à 11:43

      Bonjour Anna,

      Il n’y a normalement pas d’indemnités à payer, amis à priori le préavis est de 3 mois et non de 1. Il faut bien revérifier ton contrat, mais si le propriétaire exige les 3 mois de préavis, il est alors en droit (sauf accord à l’amiable mis par écrit signé par toutes les parties et stipulant le contraire).

      Bien à toi,