Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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22 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Fifi
    le 15 novembre 2017 à 13:59

    Bonjours est ce que l i dexation ce fait tout les ans ?ex: je loue un appartement pour une duree de 10 ans est ce que je vais etre indexé tout les ans pendant 10 ans?

    • le 20 novembre 2017 à 14:49

      Bonjour Fifi,

      L’indexation n’est pas automatique, le propriétaire doit la demander, mais il peut le faire tous les ans à partir de la date anniversaire du bail.

      Bien à toi,

  2. michel
    le 7 novembre 2017 à 19:35

    mon nouveau proprietaire veux me faire payer 650 euro par mois au lieu de 380 euro actuellement a t il le droit merci je reste a marchienne au pont docherie  belgique

    • le 10 novembre 2017 à 16:05

      Bonjour Michel,

      Tu ne détailles pas les informations nécessaires pour une réponse complète (durée initiale du bail, date de signature,…), mais à priori, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.
      Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas?:
      la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20?% au moins au loyer exigible au moment de la demande?;
      la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10?% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      S’il s’agit de l’indexation, elle est réalisable tous les ans à partir de la date anniversaire, mais en suivant un calcul spécifique. S’il s’agit de l’indexation, tu pourras vérifier le calcul du propriétaire sur la page suivante.

      Bien à toi,

      • michel
        le 11 novembre 2017 à 05:20

        il viens de racheter la maison et il me dit qu il va augmenter le loyer alors qui n as core rien fait dans la maisons mon bail prend fin le 4 fevrier 2018 mais est ce qui peut passez de 380 mon loyer actuel a 650 euro c est ca je veux savoir car j ai une maison comprenant un sejour avec coin cuisine dedans de 7m sur 4 m une salle de bain une chambre de 4 m sur 5 m et chambre mansaedee de 3 m sur 4m pas cour pas jardin autrement dit une piece pour vivre de 7 m sur 4 car pour moi les chambres ne compte pas car on vit pas dans une chambre merci

        • le 13 novembre 2017 à 14:48

          Bonjour Michel,

          Ce qui va être déterminant, c’est la durée du bail. S’il s’agit d’un bail de 3 ans, le propriétaire ne peut pas faire de demande de révision du loyer. S’il s’agit d’un bail de 9 ans, il peut le faire dans les conditions énoncées lors du message précédant.

          Bien à toi,

  3. Néo
    le 26 octobre 2017 à 16:26

    Bonjour.

    Je loue une maison depuis novembre 2008 ou mon proprio n’a jamais indexé notre loyer. Et aujourd’hui et parce qu’il est venu réparer le toit de la cuisine ou il pleuvait, il nous indexe en calculant depuis 2008. C’est à dire que je paye 400 euros mois et maintenant, ce sera 450,80. Peut il ? Merci.

    • le 7 novembre 2017 à 16:19

      Bonjour Néo,

      Si cela fait longtemps que le loyer n’a pas été indexé, la différence peut sembler grande quand elle arrive d’u coup.

      Mais l’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante?:

      Loyer de base X Nouvel indice
      ————————————-
      Indice de départ

      Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu.

      Tu peux donc vérifier son calcul via la page suivante.

      Bien à toi,

  4. selvet
    le 26 octobre 2017 à 12:38

    Bonjour Mr, Mme.

    Je voudrai savoir ,hier mon proprietere m annonce d augmenter mon loyer.

    je paye 535 euros par mois : (que faire dans ce ca ?l ya droit d augemnet jusqu a quel montant.)

    Si ile me dit de sortir que doit-je faire.

    En attente de vous lire.

     

    • le 7 novembre 2017 à 16:17

      Bonjour Selvet,

      Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

      Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas?:
      la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20?% au moins au loyer exigible au moment de la demande?;
      la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10?% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      Par contre, le propriétaire est en droit de réaliser l’indexation du loyer (l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie). Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.
      Cette indexation, le propriétaire doit la demander par écrit, elle ne peut se faire qu’une fois par an et à partir de la date anniversaire du bail.
      ’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante?:

      Loyer de base X Nouvel indice
      ————————————-
      Indice de départ

      Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

      Bien à toi,

  5. LOUISE
    le 26 octobre 2017 à 04:52

    Ma fille avait signee un bail triennat en 2010 . Le proprietaire a fait une’indexation en t2011 . Ma fille a quittee l’apartement en 2017. Le proprietaire  lui demande de payer l’indexation pour les annees 2011 a 2017. S’il n’a pas fait de demande d’indexation durant 6 ans peut il demander de payer l’indexation retroavice pour ces annees passees.? L’apartement etait a Bruxelles,

    • LOUISE
      le 26 octobre 2017 à 04:56

      Je vous remercie d’avance de votre  reponse

    • le 7 novembre 2017 à 16:13

      Bonjour Louise,

      Il faudra rappeler au propriétaire que l’indexation n’est pas automatique. S’il ne l’a pas demandée après la première indexation en 2011, c’est tant pis pour lui. L’indexation ne peut pas être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente). Donc pour invoquer cette rétroactivité de 3 mois, le propriétaire aurait dû faire une nouvelle demande d’indexation en 2016 par exemple.
      Donc, ta fille n’a pas à payer à ce niveau-là.

      Bien à toi,

  6. Tom
    le 22 octobre 2017 à 17:20

    Bonjour,
    Je suis Proprietaire bailleur et Jai une question pratique :
    Imaginons que le bail est conclu au 01/01/2017 et que je souhaite indexer le loyer au 01/01/2018.
    L’indice de base est donc celui de 12/2016, et le nouvel l’indice celui de 01/2018.
    Hors, il faut prévenu le locataire fin 2017 sans pour autant connaître l’indice santé de janvier 2018.
    Dès lors, comment doit-on procéder pour informer le locataire sans connaître cet indice ?

    Merci pour votre réponse.

    • le 23 octobre 2017 à 12:26

      Bonjour Tom,

      Tu dois utiliser l’indice de décembre à chaque fois, et donc les indices sont connus pour l’indexation. Voici le calcul comme il devrait être fait dans ton cas :
      Nouveau loyer (janvier 2018) = Loyer de base (janvier 2017) * IS [2004] décembre 2017 / IS [2004] décembre 2016 (Si le bien se trouve en région bruxelloise).

      N’hésite donc pas à consulter le calculateur de loyer lorsque tu réaliseras ton indexation afin d’être bien certain de tes montants et du calcul (qui peut varier désormais en fonction de la région).

      Bien à toi,

      • Tom
        le 23 octobre 2017 à 12:56

        Super, merci pour votre réponse rapide.

        Néanmoins, je me permets de préciser ma demande (j’ai voulu faire simple dans ma demande initial pour aider tout le monde, mais votre réponse dans mon exemple concret ne m’aide pas :( )

        J’ai signé un bail avec ma locataire le 01/11/2015, et ne l’ai pas indexé en 11/2016.

        Je souhaite l’indexer en 11/2017, et donc l’en informer avant le 01/11/2017.

        Je dois donc prendre l’IS d’octobre 2017, qui n’ai communiqué que le 30/10/2017.

        Dès lors, comment puis-je communiquer le nouveau montant et lui laisser le temps de se retourner ?

        Désolé si quelque chose m’échappe ici, c’est la 1ere fois

        Merci encore

         

         

         

        • le 7 novembre 2017 à 16:02

          Bonjour Tom,

          Cela ne pose pas de problèmes, car même si tu fais ta demande d’indexation au mois de décembre par exemple, elle peut être rétroactive pour les 3 mois précédant la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

          Bien à toi,

          • Tom
            le 7 novembre 2017 à 16:16

            CQFD :)

            Merci pour votre réponse

  7. Gigi
    le 12 octobre 2017 à 17:23

    Merci mille fois
    Me voilà déjà rassuré

    Vous pouvez me dire où je peux trouver Les plafonds des loyers AIS pour savoir ce que je peux demander?
    Bonne continuation a toute l’équipe

    • le 17 octobre 2017 à 12:07

      Bonjour Gigi,

      Le calcul est assez compliqué et demande des informations particulières pour le réaliser. Tu trouveras plus d’informations sur ce calcul via la page suivante.

      Bien à toi,

      • Gigi
        le 1 novembre 2017 à 16:07

        Bonjour et merci!
        Mais l’adresse indiquée pour recevoir réponse à ma demande ne parle que des cas des locataires AIS.

        Où je peux trouver les informations pour savoir combien on peut demander comme loyer à une AIS?

        Merci encore et bonne journée à tous

        • le 7 novembre 2017 à 16:23

          Bonjour Gigi,

          Le mieux est de contacter directement la fédération des agences immobilières sociales (FEDAIS) pour voir avec eux le loyer qu’ils définiraient pour ton bien ainsi que les autres conditions et démarches :
          Quai du Hainaut, 29
          1080 Bruxelles
          Tél : 02 412 72 44
          info@fedais.be
          http://fedais.be/

          Bien à toi,