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Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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14 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Titi
    le 14 juin 2018 à 21:21

    Bonjour j’ai repris l appartement de mon frère en juillet 2009,l ancien propriétaire ne m’a pas fait de bail j aurai donc un bail oral.l ancien propriétaire a fait donation de l immeuble à quelqu’un qui n a aucun lien de parenté, nous avons tous encore l ancien bail qui après 9ans repart pour 9ans,aucun nouveau bail à été établi avec la soit disant nouvelle propriétaire car elle ne veut pas donner de preuve. aujourd’hui elle veut indexer les loyers depuis 2004(date à laquelle mon frère a signé son bail) sachant que l ancien propriétaire n a jamais indexé les loyers. À t elle le droit de revenir autant d années en arrière ?Peut elle mettre fin au bail quand elle le veux ?merci d’avance pour votre réponse

    • le 15 juin 2018 à 15:08

      Bonjour Titi,
      En fait, tu es ‘couvert’ par le bail initial mais, idéalement, tu aurais dû signer un avenant ou des avenants (comme il y a eu plusieurs changements).
      Un propriétaire peut, même s’il n’a jamais indexé le loyer pendant plusieurs années, le faire à un moment alors, mais alors à la date anniversaire du bail.
      Mais, comme ton bail n’a pas été ‘mis à jour’, selon nous, la nouvelle propriétaire ne peut rien te réclamer tant que vous n’avez pas, chacun d’entre vous, signé un « vrai » bail.
      Un bail doit être signé par le bailleur et le preneur et c’est ce bail qui servira de base du ‘contrat’ entre vous.
      Et, non, elle ne peut pas mettre fin au bail quand elle le veux, voici une fiche : http://bruxelles-j.be/te-loger/le-contrat-de-bail-de-residence-principale-comment-les-rompre/
      Voici une fiche à ce niveau: http://bruxelles-j.be/te-loger/le-contrat-de-bail-que-doit-il-contenir-et-qui-doit-le-signer/
      Bien à toi,

  2. Caroline
    le 8 juin 2018 à 11:12

    Bonjour,

    J’ai un contrat de bail signé en février (2010) pour entrée en vigueur en avril (2010).

    Mon propriétaire m’a envoyé une demande d’indexation en Novembre 2017 payable à partir de Décembre 2017. Je lui a fait savoir que ce n’était pas le moment opportun (mon anniversaire de bail étant en avril) et qu’il avait (biensûr) le droit de m’indexer mais seulement à partir d’avril 2018 et qu’il pouvait me renvoyer sa demande à ce moment-là.

     

    J’aimerais vérifier que j’étais bien dans mon droit car il me prétend qu’il a le droit de m’indexer quand il veut…

    D’avance merci!

  3. Si si 1780
    le 26 mai 2018 à 08:45

    Bonjour
    J’ai signer un bail pour la location de l’appartement que j’occupe le 13 mai 2013 pour une occupation des lieux à partir du 1er juin 2013
    Mon propriétaire vient de m’envoyer mon nouveau loyer indexé mais me réclame un arriéré pour ce mois de mai
    La date d’anniversaire était elle à la signature du bail ou a la date d’entrée dans la location qui dans mon cas est le 1er juin?
    Mon loyer de départ est de 750€ nouveau loyer 803,53€
    Merci d’avance

    • le 1 juin 2018 à 14:58

      Bonjour Si si 1780,
      La date de référence est la date d’entrée en vigueur du contrat de bail.
      La loi sur les baux à loyer stipule bien que l’indexation peut être rétroactive sur les 3 mois précédant la demande d’indexation. Donc, dans ton cas, ton propriétaire peut te réclamer la différence pour le mois de mai.
      Bien à toi,

  4. TifBor
    le 24 mai 2018 à 18:26

    Bonsoir,
    Je suis une étudiante de 21 ans et loue un petit studio à porte de Namur dans le quartier Matongé.
    Je paie pour un 15mcarré (dans cette superficie j’ai un meuble de cuisine, la chambre et la pièce de vie) 490 + 75€ de charges mais l’électricité ni l’Internet ne sont compris dans les charges.
    Malgré ce loyer déjà assez expansif pour un habitat aussi petit, mon propriétaire veut m’indexer mon loyer (j’ai signé mon bail en août).
    Je m’étonne de cette demande, étant donné que le loyer est déjà « cher » pour ce petit studio qui est en réalité une annexe construite entre les toits.
    De plus, j’entends la voisine d’à côté (et dans un autre bâtiment) comme si elle était avec moi dans ma chambre, ce qui est assez stressant pour étudier.
    Cette demande est introduite durant ma période de blocus, je ne sais pas quels sont mes droits et me dirige donc vers vous.
    Bien à vous.

    • le 25 mai 2018 à 15:40

      Bonjour Tifbor,

      Le propriétaire est en droit d’indexer le loyer tous les ans à partir de la date anniversaire de la signature du contrat de bail. Donc, cela signifie qu’il ne peut pas indexer ton loyer avant le mois d’août, et que si par exemple, tu as un contrat d’un an et que tu ne souhaites pas le renouveler, il ne sera pas possible pour lui d’indexer le loyer.
      Si tu comptes rester dans ton logement, et que le propriétaire réalise l’indexation au mois d’août, tu pourras vérifier son calcul et donc le montant de l’indexation via le calculateur de loyer officiel de Statbel.

      Bien à toi,

  5. laura
    le 15 mai 2018 à 01:32

    Bonjour,

    Voilà, je suis locataire d’un logement social depuis 10 ans. Après mes études, j’ai obtenu un premier contrat le 10 janvier 2018. J’ai immédiatement prévenu les logements sociaux de ce changement qui n’a fait aucune adaptation du loyer. A ce jour,  alors que mon contrat de remplacement s’est terminé, ils veulent faire une rétroaction et me réclamer les 3 mois précédents!

     

    Je me sens en injustice totale et ne sais même pas si tout cela est bien légal.

    De plus, on me dit qu’au vu de mon salaire (brut imposable ), l’augmentation va être conséquente!

    Que faire??

    • le 16 mai 2018 à 17:12

      Bonjour Laura,

      Comme tu pourras le constater sur le site de la Société du Logement de la Région Bruxelloise (qui assiste les agences immobilières sociales, le calcul de la révision annuelle est assez complexe. Le mieux serait donc de contacter directement la société de logement de la région bruxelloise afin d’éclaircir ton dossier. Voici leurs données de contact :
      Rue Jourdan 45-55 – 1060 Bruxelles
      0800/84.055 (numéro vert-gratuit) ou 02/533.19.11

      Bien à toi

  6. sandra-lp
    le 7 mai 2018 à 13:07

    Bonjour, mon propriétaire me demande une indexation de loyer ce qui équivaut à 18,5€ de plus par moi le soucis c’est qu’il me le demande maintenant et donc de payer les 6 mois précédents car nous sommes rentré en décembre dans l’appartement.

    De ce que je peux lire sur votre site il n’a pas le droit de me demander les 6 mois d’indexation précédent mais que 3 mois ?

    Merci de votre réponse

    • le 8 mai 2018 à 11:56

      Bonjour sandra-lp,

      Si le propriétaire attend avant de réaliser l’indexation, c’est tant pis pour lui. Comme tu l’as bien compris, la loi sur les baux à loyer stipule bien que l’indexation ne peut être rétroactive que pour les 3 mois précédant la demande. Donc, si par exemple, il fait la demande pour le mois de mai, il ne peut demander que pour les mois de avril, mars et février rétroactivement.
      Il faudra donc rappeler la loi au propriétaire.

      Bien à toi,

  7. lilas500
    le 6 mai 2018 à 23:14

    Bonjour, j’habite mon appartement depuis 8 ans et demi. A l’exception d’une fois où l’indexation a été officiellement supprimée, j’ai été indexée chaque année. Mon loyer est passé de 580 euros à 657,33 euros. Or, les derniers locataires installés dans l’immeuble il y a 7 mois paient un loyer de 650 euros (pour le même propriétaire). N’y a-t-il pas dans ce cas une contradiction ou un conflit moral? Une loi réglemente-t-elle une limite d’indexation?

    Merci de votre réponse

    lilas500

    • le 8 mai 2018 à 11:54

      Bonjour lilas500,

      Les propriétaires sont en droit de décider des loyers différents en fonction des appartements. S’ils ont choisi que ton loyer de base était de 580 euros et que celui des nouveaux arrivants est de 650 euros, c’est tout à ton avantage. En ce qui concerne l’indexation, du moment qu’ils respectent bien le calcul (que tu pourras vérifier via le lien suivant) et les règles définies par la loi (que tu pourras retrouver sur la fiche d’infos ci-dessus), il n’y a pas de soucis.

      Bien à toi,