Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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10 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Karima
    le 17 juillet 2017 à 15:15

    Bonjour
    Notre appartement vient racheter par un nouveau propriétaire.

    Je voudrais savoir de combien mon loyer de 600 euros pourrait être indexé et appartir de quand.

    Je vie dans cet appartement depuis trois ans.

    Merci de me répondre clairement.

    Bien à vous

    • le 18 juillet 2017 à 14:37

      Bonjour Karima,

      L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit. L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).
      Tu peux vérifier le calcul de ton propriétaire en utilisant le calculateur de loyer du SPF économie via le lien suivant.

      Bien à toi,

  2. AG
    le 10 juillet 2017 à 01:20

    Bonjour,
    Mon bail à commencé le 15 Août 2016 et j’avais payer le loyer totale soit 450€ à ma propriétaire, mais mon bail fini cette année le 14 Août 2017, ma propriétaire veut que je paye quand même 450€ pour 14 jours, mes questions sont : a t elle le droit de me faire payer un loyer complet pour 14 jours ?
    Et ne devrais-je pas plutôt payer la moitié du loyer dinc 225€ comme ce n’est pas un mois complet ?

    Merci de votre compréhension

    • le 18 juillet 2017 à 14:36

      Bonjour AG,

      À priori, si ton contrat de bail a commencé un 15 du mois, tu effectues un mois complet chaque 15 du mois, donc normalement la propriétaire a le droit de te demander de payer le dernier loyer complet (qui irait du 15 juillet 2017 au 14 août 2017).

      Bien à toi,

  3. crystal tears
    le 8 juillet 2017 à 15:01

    bonjour je loue un appartement a 780 euro, j’ai signé le bail le 03/07/2015, le bail commence le 15/08/2015

    hier j’ai recu un email ya qlq jours juin 2017 me disant que je dois payer 240 euro, indexation du 15/08/16 au 14/08/2017.

    je me demande si on a le droit de m’indexer sur année 2016 meme si nous sommes en 2017?

     

    merci

    • le 18 juillet 2017 à 14:34

      Bonjour Crystal tears,

      L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit. L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).
      Donc ton propriétaire ne peut indexer et réclamer l’indexation que pour les 3 mois qui précèdent sa demande, et pas sur toute l’année 2016. De plus, si tu vis en région de Bruxelles-Capitale ou en région flamande, il faut savoir que Le loyer ne peut être indexé qu’à partir du mois anniversaire (août 2017), or l’indice-santé pour le mois précédent (juillet 2017) n’est pas encore disponible.
      Tu peux vérifier le calcul de ton propriétaire en utilisant le calculateur de loyer du SPF économie via le lien suivant.

      Bien à toi,

  4. Minat
    le 7 juillet 2017 à 09:58

    Bonjour

    mon propriétaire est decédé ,et l’heritier m’annonce qu’il va augmenter mon loyer car ses parents ne l’avaient jamais fait.

    Le début de ma location est le 1 janvier 2009 pour une periode de 1 an suivit d’un bail 3,6,9 ….Cela fait donc 8ans que je suis dans l’appartement

    Je paye 410 euro de loyer depuis 8ans

    Merci de dire si mon nouveau propriétaire à le droit de m’augmenter et si oui de combien

    Merci d’avance et une très bonne journée

    Bien à vous

    Wouters bernadette

    • le 18 juillet 2017 à 14:28

      Bonjour Minat,

      Le propriétaire ne peut pas « augmenter » le loyer en tant que tel, mais il peut l’indexer. Le calcul de l’indexation est très spécifique, et l’indexation du loyer ne peut se faire qu’une seule fois par an, à partir de la date anniversaire du contrat de bail.
      Tu peux vérifier le calcul de l’indexation en utilisant le calculateur de loyer du SPF économie via le lien suivant.

      Bien à toi,

  5. spirou
    le 3 juillet 2017 à 19:16

    Bonjour,

    J’habite un appartement depuis le 31 mai 1985, le propriétaire m’a envoyé une lettre avec un supplément de loyer de 74€ en une seule fois, est-ce légal.

    mon loyer actuel est de 700/mois donc je devrais payer 774€/mois

    Il faut savoir qu’au début je payais 13.900 fb.

    Merci d’avance

    Salutations

    J.M CARRETA

     

    • le 4 juillet 2017 à 12:41

      Bonjour Spirou,

      Excepté s’il y a eu révision du loyer depuis la signature, il semble déjà que les 700 euros sont un montant de loyer trop élevés. Le mieux serait que tu utilises le calculateur de loyer disponible en ligne ici. Tu peux y mettre les montants en francs belges, et avec le calcul de l’indexation en fonction de la date de signature/entrée en vigueur ainsi que la région, tu pourras retrouver le montant du loyer que tu es supposé payer (en euros). Au besoin, il faudra alors rappeler le calcul au propriétaire et le montant à payer.

      Bien à toi,