Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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12 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Moicyoyo
    le 26 mai 2017 à 13:07

    Peut-on indexer nimporte quand dans l’annee un loyer qui ne l’a JAMAIS ete depuis son etablissement depuis pres de 4 ans ? Merci !

    • le 26 mai 2017 à 14:04

      Bonjour Moicyoyo,

      L’indexation peut se faire tous les ans à partir de la date anniversaire du bail. N’hésite pas à utiliser le calculateur de loyer pour vérifier les calculs d’indexation de ton propriétaire.

      Bien à toi,

  2. Cedric
    le 23 mai 2017 à 09:37

    Bonjour,

    Je suis actuellement locataire et je déménage le 01/07/2017. J’ai envoyé à mon propriétaire mon renom par lettre recommandé avec accusé de réception dans les délais, même avant les 3 mois afin qu’il puisse s’organiser. Il l’a bien réceptionné, signature de l’accusé de réception à l’appui.

    Par contre, je n’ai absolument aucune nouvelle de sa part alors que j’avais mis dans ma lettre des propositions de jours pour pouvoir effectuer les visites, aucune réaction de sa part.

    J’ai contacté par mail sa soeur et beau-frère (car le propriétaire parle uniquement néerlandais et eux un peu le français), aucune nouvelle de leur part non plus alors qu’avant, ils répondaient,….de temps en temps, quand ils le voulait bien.

    Je vais prochainement envoyer un nouveau recommander au propriétaire en lui demandant d’être présent le 01/07/2017 pour effectuer l’état des lieux de sortie et la remise des clefs.

    Quid si le propriétaire ne vient pas au rendez-vous? Quels sont mes recours afin de me protéger alors que lui ne donne aucune nouvelle?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

     

    Cedric.

    • le 26 mai 2017 à 13:59

      Bonjour Cédric,

      Le fait de le contacter par courrier recommandé t’offre déjà une preuve de ta bonne foi. Si tu n’as pas de réponse, on ne pourra pas te le reprocher. Si tu n’as donc pas de réponse, et que le propriétaire ne vient pas au rendez-vous donné dans ton courrier, il faudra alors considérer qu’il n’y a pas d’état des lieux, et voir pour lui faire la remise des clés par courrier recommandé avec accusé de réception.

      Bien à toi,

  3. Charlie
    le 13 mai 2017 à 16:46

    Hello.
    J’ai signé un contrat de bail en 2015 a Bruxelles et mon loyer n’a fait que augmenter avec des indexations chaque années.
    En 2015 mes charges étaient de 25 euros et à partir de 2016 ; 50 euros !
    L’indexation elle augmente de 2 euros chaque années.
    Le problème c’est que ma colocation n’est pas incroyable. J’ai une fenêtre qui est condamnée à être fermée, l’ensemble de l’immeuble partage le même chauffe eau et l’eau est souvent froide, et les meubles sont de mauvaises qualité. Et c’est tout petit. Bref je me demande si cela est normal de payer autant et d’avoir des indexations pareille ainsi que des charges ?
    (D’ailleurs j’ai du payer un extra de charges car le proprio à calculer ce qui a dépasser pour tout le monde et à coupé la poire en deux )
    J’ai l’impression de me faire avoir et j’aimerais savoir si je pourrais m’adresser à quelqu’un qui pourrait m’aider?
    Merci d’avance de votre réponse :-)

    • le 22 mai 2017 à 10:27

      Bonjour Charlie,

      Pour pouvoir te répondre au mieux, il faudrait que tu précises le type d’aide dont tu souhaites bénéficier.
      L’indexation est possible chaque année par le propriétaire à partir de la date anniversaire de la signature du bail. l’indexation se fait sur le loyer sans charges. En ce qui concerne les charges, si elles augmentent, elles doivent malgré tout être en lien avec la consommation. N’hésite pas, par exemple, à demander le décompte des charges pour voir d’une part si le paiement correspond à la facture, et si d’autre part, tu ne peux pas réclamer le trop perçu par le propriétaire.

      Bien à toi,

  4. Kristina
    le 11 mai 2017 à 07:56

    En 2016,saut d index.En 2017, à la date anniversaire du bail,peut on indexer?

  5. Maud
    le 8 mai 2017 à 14:39

    Merci pour votre réponse,

    Je suis d’accord pour l’indexation du loyer pour l’année 2017 , mais le propriétaire ajoute en plus 50.00€ (pour augmentations de taxe immobilière et autres charges) qui n’ont rien à voir ni avec l’indexation du loyer ni avec les charges.

    A t-il le droit de le faire?

    je vous remercie,

    Bien à vous,

    • le 22 mai 2017 à 10:22

      Bonjour Maud,

      Il ne peut pas changer les termes du contrat et ne peut pas répercuter l’augmentation d’une taxe sur ton loyer (ou tes charges), sauf si un juge de paix le lui permet.

      Bien à toi,

  6. Maud
    le 2 mai 2017 à 10:55

    j’ai  loué un appartement (chambre pas grand luxe) sur  Bruxelles 1180 en 2002. j’ai signé le bail en mars 2002 et loué en 04/2002.

    mon loyer de base est de 347.00€ + 12 euros de charges. Des indexations ont été faites entre temps.

    L’indexation de 2013 mon loyer de base arrive à 431.28 + indexation de charge 54.00€ (20 euro eau et 30 euro électricité commun + nettoyage).

    jusqu’en avril 2017 je paye un montant de 485.28€.

    le propriétaire m’envoi une lettre le 25/04/2017 pour l’indexation et ajustement de loyer  suite aux augmentations de taxe immobilière et autres charges : 453.88 (loyer indexé 2017) + 50.00€ (ajustement) + 55.00€ (charges ) – montant total 553.88€.

    Pour ma consommation d’eau 20.00€/mois comprise dans les charges, il n’a pas donné de détail de la consommation, quand je consommais trop il m’envoyait le détail. Je précise que je vis seule et ma consommation d’eau est très basse.

    Je souhaiterais savoir si le propriétaire à le droit d’ajuster le loyer ? En tenant compte des points suivant:

    Durant 15 ans de location il n’a jamais fait de travaux ou d’amélioration dans l’appartement, c’est moi qui peint l’appartement qui change les robinets et s’occupe de tout. Même la cuisine (vieille de 15 ans et qui n’est pas de qualité). Dernièrement, j’ai eu un problème de toilette cassé, et j’ai dû attendre 4 mois pour qu’il vienne la remplacer ( j’ai eu droit à une déjà utilisée + chasse utilisée ) pas de matériel nouveau.

    Je vous remercie d’avance.

    Bien à vous.

     

     

     

    • le 5 mai 2017 à 15:06

      Bonjour Maud,

      Le propriétaire est bien en droit de réaliser l’indexation du loyer malgré la situation que tu expliques. Par contre, il ne peut pas indexer les charges, et il est dans l’obligation de te fournir le décompte des charges afin de vérifier si tu as trop payé ou non.

      Bien à toi,