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Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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13 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Souade
    le 19 avril 2017 à 23:02

    Bonjour, j ai signer mon bail en fevrier 2007 et mon proprio n’a jamais indexer mon loyer sui etai de 750 euro. Celui ci est décéder et son fils a hérité. Il ma envoyer un courrier en avril disant que pour mai mon loyer est’indexer et que je doit payer 870 euro a partir du pois prochain !!! Le montant et délais sont il legaux???

  2. Lulu
    le 20 mars 2017 à 14:10

    Bonjour,
    Pour l’ année 2016,il n’y a pas d’indexe sur les loyers.
    Pour l’année 2017 faut’il indexer son loyer,j habite à Bruxelles.
    D avance merci pour la réponse

  3. Tigrou
    le 17 mars 2017 à 23:04

    bonjour,

    je  suis enseignante,seule avec 3 enfants à charge lors de la signature de mon bail qui est de  trois mois.mon loyer s’élève à 500euros.Cela fait bientot deux ans que je suis dans cette maison.Depuis ma situation professionnelle à changé ,j’ai du subir une intervention chirurgicale et donc j’ai été mise en disponibilité 80% de mon salaire.J’ai repris mon travail en septembre en mi temps therapeutique car mon état de santé ne me permet pas de travaillé à temps plein ,je suis actuellement depuis ce mois en disponibilité 80% de mon salaire car je suis en attente de deux grosses opérations :pose d’un neuro stimulateur.en ce qui concerne mes enfants l’ainé travaille mais habite avec moi et les deux autres sont aux études :une à la haute école et l’autre à l’université,je n’ai toujours pas reçu de bourses(je ne suis pas la seule alors que j’y ai droit).Ma propriétaire m’a envoyé un message comme quoi elle augmentait mon loyé 513,60euros et ceci à partir du mois prochain!!!elle est au courant de ma situation .elle a imprimé son bail via internet je ne suis pas sure qu’il soit enregistré.pas eu d’etat des lieux avant l’entrée…si je voulais faire constater l’état de la maison je pense qu’elle aurait des problèmes.A t’elle le droit d’augmenter ce loyer comme elle le veut et à la date qu’elle désire?quels recours ais je afin de lui faire comprendre qu’elle n’a pas le droit de faire les choses comme elle en a envie?

    En attendant de vous lire ,croyez,en toute ma considération

    Anne Dagnely

     

    • le 27 mars 2017 à 16:07

      Bonjour Tigrou,

      Le bailleur est en droit de réaliser une indexation du loyer tous les ans, à partir de la date anniversaire du contrat de bail. Si la demande a bien été réalisée à partir de la date anniversaire du bail, le mieux est de vérifier le calcul toi-même avec le calculateur de loyer. Ainsi, tu pourras, le cas échéant corriger la demande du propriétaire en lui donnant le détail du calcul (le calcul est bien détaillé).

      Bien à toi,

  4. Solange
    le 16 mars 2017 à 07:21

    Bonjour j ai emménager en février 2016 dans un appartement à 580€, le propriétaire est venu me donner une lettre le 15/11 disant qu’à partir du 1/4/2017 le loyer sera augmenter de 20€. Est ce légal ? Je n’ai reçu aucun calcul avec indice de prix? Si oui,la date d’indexation a t elle été respectée ? Je vous remercie d’avance pour votre aide. Solange

    • le 27 mars 2017 à 16:03

      Bonjour Solange,

      Au niveau de la date, il n’y a pas de problèmes, puisque la demande est faite après la date anniversaire du bail. Par contre, pour l’indexation, le mieux est de vérifier le calcul toi-même avec le calculateur de loyer. Ainsi, tu pourras, le cas échéant corriger la demande du propriétaire en lui donnant le détail du calcul (le calcul est bien détaillé).

      Bien à toi,

  5. Ness
    le 2 mars 2017 à 16:03

    Un propriétaire peut-il systématiquement après un bail de 9 ans envoyer une signification de fin de bail sachant que le locataire (âgé) restera mais pour permettre de refaire un bail avec un nouveau loyer au lieu d’une prorogation aux mêmes conditions?

    Peut-on considérer cela comme une demande de révision du loyer et refuser pour voir la Justice de Paix trancher?

     

    • le 6 mars 2017 à 16:06

      Bonjour Ness,

      Normalement, le propriétaire ne peut pas rompre le contrat pour en resigner un nouveau avec la même personne à des conditions différentes. S’il s’agit toujours du même locataire, à la fin du contrat de bail de 9 ans, celui-ci se prolonge aux mêmes conditions pour une durée de 3 ans. Il ne s’agit pas d’une demande de révision du loyer, mais cela n’en reste néanmoins pas permis pour autant. Il ne faut donc pas accepter de signer ce nouveau contrat, et le cas échéant rappeler la loi au propriétaire.

      Bien à toi,

  6. mathilde
    le 2 mars 2017 à 13:03

    Bonjour,

    Mon propietaire m informe qu il va faire des travaux en 2018 pour installer un nouveau systeme de chauffage car l’actuel ne remplit plus les exigences de securite.
    Il me dit que cela augmentera le loyer de 6 a 8%.
    A t il le droit de faire cela?
    J ai signe un bail de 3 ans en juillet 2012, je suppose qu il a donc automatiquement ete reconduit en 2015.

    Merci pour votre reponse,

    Mathilde

    • le 6 mars 2017 à 16:00

      Bonjour Mathilde,

      Comme tu l’as bien compris, ton contrat en 2015, s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans, aux mêmes conditions et réputé ayant commencé à ton installation. Cela signifie que pour changer le loyer, ton propriétaire doit faire une procédure de révision du loyer. Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

      Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

      la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
      la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      Bien à toi,

  7. alain
    le 1 mars 2017 à 16:59

    Dans quelles conditions un loyer social peut-il être révisé rétroactivement sur cinq années ? Un loyer social peut-il à la différence d’un loyer privé être révisé rétroactivement ?

    Si oui, dans quelles circonstances ?

    • le 2 mars 2017 à 11:59

      Bonjour Alain,

      Une révision du loyer n’est pas rétroactive qu’il s’agisse de logement social ou privé. Par contre, au niveau du logement social, le loyer peut être chaque année adapté (et non pas indexé) en fonction de l’indice des prix à la consommation, l’évolution de tes revenus et également l’évolution du bâtiment.

      Bien à toi,