Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

 

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 31 août 2018

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14 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. belsigui
    le 14 octobre 2018 à 15:31

    Bonjour, j’ai un nouveau proprietaire qui a acheter l’immeuble, il va effectuer des travaux, electricite aux normes et chassis, elle m’a deja prevenue que le loyer allait etre modifie en rapport avec ses frais. De combien est elle en droit d’augmenter, y a t’il des baremes? voila 10 ans que je vis ds l’habitation et mon bail et reparti pour 3 ans. Merci

    • le 16 octobre 2018 à 15:56

      Bonjour Belsigui,

      Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié. Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas?:
      – la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20?% au moins au loyer exigible au moment de la demande?;
      – la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10?% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      Bien à toi,

  2. Dina
    le 11 octobre 2018 à 08:53

    Bonjour
    J ai un nouveau proprio qui me demande de payer une indexation de loyer et retour à 3 mois sachant que son bien n est pas au norme, cheminée qui est tombée, taque électrique qui ne fonctionne plus et j en passe ?

    • le 12 octobre 2018 à 10:59

      Bonjour Dina,

      Le propriétaire est en droit d’indexer le loyer tous les ans à partir de la date anniversaire du contrat de bail. L’indexation peut être rétroactive seulement pour les trois mois qui précèdent la demande. Tu peux vérifier le calcul de l’indexation via le lien suivant.
      Par contre, en ce qui concerne le bien, s’il n’est pas aux normes, il faut envoyer d’abord un courrier au propriétaire, par recommandé, listant tous les problèmes rencontrés et lui demandant d’effectuer les réparations nécessaires. S’il ne réagit pas, il faudra alors entamer une procédure en justice de paix.
      S’il s’agit de problèmes de salubrité, tu peux également déposer une plainte auprès de la direction de l’inspection régionale du logement. Tu trouveras plus d’informations sur cette option via le lien suivant.

      Bien à toi,

  3. wafa
    le 19 septembre 2018 à 12:26

    Bonjour,

     

    Pourriez-vous me dire pourquoi dans certains cas c’est l’indice santé qui est utilisé pour l’indexation et dans d’autres c’est l’indice des prix à la consommation? A Bruxelles, il faut prendre quel indice?

     

    Merci de votre aide!

    • le 24 septembre 2018 à 17:04

      Bonjour Wafa,

      C’est toujours l’indice santé qui est utilisé pour calculer l’indexation des loyers. L’indice santé, c’est en fait l’indice des prix à la consommation qui ne tient pas compte du prix des tabacs, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel.
      Tu peux également, via le lien suivant, vérifier le calcul de l’indexation ainsi que l’indice s’il est correct.

      Bien à toi,

  4. gelep
    le 16 septembre 2018 à 20:39

    bonjour,monsieur,madame.voila je n ai pas de contrat de bail, je loue cette maison depuis plus de 10 ans la proprietaire peut elle me l augmenter parce que son cadastre a augmenter ,au debut je louait pour 310 eur, actuellement 370 eur ,je n ai ni jardin ,ni chambre ,que dois je faire en attendant de vos nouvelles,veuillez recevoir mes salutations,   bien votre   m  gelep michel

    la proprietaire ne fait aucun travaux,et si je doit remplacer un robinet je ne demande rien

    merci

     

     

     

     

    • le 24 septembre 2018 à 16:53

      Bonjour Gelep,

      Normalement, le contrta de bail doit obligatoirement être mis par écrit, et ce depuis 2007. Pour réaliser l’indexation, le contrat de bail doit avoir été rédigé par écrit. S’il s’agit d’un bail verbal, l’indexation du loyer n’est pas automatique: le bailleur, pour pouvoir indexer le montant du loyer, devra prouver que le locataire avait marqué son accord sur le principe, ce qui sera difficile à réaliser, principalement en raison de l’absence d’écrit. Cette règle ne vaut toutefois que pour les contrats conclus à partir du 31 mai 1997.

      Il faudra donc rappeler la loi au propriétaire par courrier recommandé, et tu es d’ailleurs en droit d’exiger la mise par écrit du contrat de bail (puisque cela est obligatoire, tout autant que l’enregistrement).

      Bien à toi,

  5. Bibou
    le 5 septembre 2018 à 07:36

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’ une maison pour laquelle nous n’avons pas indexé le loyer depuis plus de 10 ans. Le marché actuel fait que le loyer perçu est d au moins 20% inférieur à la valeure du marché. Pourriez vous dès lors me dire si cela est plus intéressant de faire une indexation de prix ou directement une revision de prix qui permettrait d avoir un prix plus juste? Merci

    • le 5 septembre 2018 à 12:00

      Bonjour Bibou,

      Le mieux serait que vous fassiez le calcul d’une part entre les deux cas de figure. Pour l’indexation, tu peux utiliser le calculateur de loyer disponible à la page suivante. En 10 ans sans indexation, le changement du montant peut être assez conséquent.
      Ensuite, il faut prendre en considération que l’indexation peut-être faite tous les ans à partir de la date anniversaire avec une rétroactivité possible jusqu’à 3 mois précédant la demande. Du côté de la révision, elle ne peut être demandée qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Il faut donc bien un accord du locataire (dans le cas d’un arrangement amiable), ou alors passer par un juge de paix.

      Bien à toi,

  6. Fortalamo
    le 4 septembre 2018 à 19:04

    Bonjour je loue depuis 5 ans un appartement la première années je donnais 550 euro et ici je viens d avoir mon nouveau loyer indexé et je dois payé 590 euro chaque année il augmente de 10 euros est ce normal et si je reste encore 5 ans ici en 10 ans il aura augmenté de 100 euro c est abuse vu que le propriaitaire ne fait pas de travaux est que quelqu un peut me dire si l indexation est normal et si il y au. Plafond pour le propriétaire arrêté de l augmentée chaque année merci

    • le 5 septembre 2018 à 11:54

      Bonjour Fortalamo,

      Le propriétaire a le droit d’indexer tous les ans à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du présent contrat de bail. Cependant, il ne peut pas s’agir d’une augmentation de 10 euros tout ronds par an. En effet, l’indexation se fait selon un calcul précis. Tu pourras vérifier le calcul de l’indexation de ton propriétaire en utilisant le calculateur de loyer disponible sur la page suivante.
      Au besoin, il faudra corriger le propriétaire en lui envoyant un courrier lui rectifiant le calcul.

      Bien à toi,

  7. Kari
    le 3 septembre 2018 à 12:46

    Bonjour,je loue une maison depuis mars 2011.j’ai signer un bail sans indexation. Et aujourd’hui on m index de 80 euro et un arriree de 3 mois. Le propriétaire à t’il droit de indexer 3 mois après la date anniversaire

    • le 4 septembre 2018 à 14:55

      Bonjour Kari,

      En effet, l’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande, donc le propriétaire est dans son bon droit.
      Cependant, si le propriétaire a spécifiquement stipulé dans le contrat de bail qu’aucune indexation ne sera demandée pendant la durée u bail, alors il ne peut pas revenir sur cette clause contractuelle.

      Bien à toi,