Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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23 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. yuna
    le 21 février 2018 à 16:13

    Mon proprietaire peut il m.indexer et pas indexer les autre locataire

    • le 22 février 2018 à 15:01

      Bonjour Yuna,

      Le propriétaire de plusieurs appartements peut ne choisir d’en indexer qu’un seul, c’est son droit.

      Bien à toi,

  2. Ptitcoeur
    le 17 février 2018 à 14:16

    Bonjour,

    Je me permets de reformuler ma question.

    Loyer fixé à la signature du contrat de bail : 650 euros

    Année et mois de la signature du contrat: janvier 2016

    Année et mois d’entrée en vigueur du contrat : février 2016
    En entrant ces données sur le site « économie Fgov.be, j’obtiens cela:

    Pas d’indexation en 2017 pour cause de saut d’index.
    La première indexation aura lieu en 2018.

    Le 01/02/2017 j’ai reçu un courrier pour l’indexation du loyer:

    650 x 104,65 / 102,42 = 664,15

    Et pour cette année j’ai reçu un courrier le 01/02/2018 pour l’indexation du loyer :

    664,15 x 106,37 / 104,65 = 675,07

    Alors que sur le site de calculateur de loyer j’otiens Cela :

    Formule légale utilisée

    Nouveau loyer (février 2018) = Loyer de base (janvier 2016) * IS [2013] janvier 2017 / IS [2013] décembre 2015
    Ce qui donne en chiffres:

    665,39EUR = 650,00 EUR * 104,65/ 102,23 ce nouveau loyer est valable à partir de février 2018

    Si je comprend bien, la première indexation ne devait pas avoir lieux ?
    Quel recours puis je avoir ?

    Merci de bien vouloir me donner un avis.

    • le 19 février 2018 à 15:22

      Bonjour Ptitcoeur,

      Si ton calcul d’indexation est effectué sur base d’un logement situé en région wallonne, alors en effet, il y a eu un saut d’index en 2017 pour les baux signés et ayant pris cours avant le 15/04/2017. Dès lors, il sera bon de rappeler la loi au propriétaire, et lui demander un remboursement de la différence de loyer jusqu’à la nouvelle indexation (64,15 euros X le nombre de mois concernés par l’indexation).
      De plus, il faut également rappeler au propriétaire que s’il peut réaliser l’indexation tous les ans, il doit toujours le aire à partir du loyer de base et non du loyer indexé. N’hésite pas à le renvoyer vers le calculateur de loyer s’il est dubitatif.

      Bien à toi,

  3. Babou
    le 15 février 2018 à 23:34

    Bonjour
    J’habite un appartement depuis 4,5ans mon bail de 3ans s’est transformé en 3 6 9. J’ai été indexé la troisième année et mon propriétaire voudrait indexer de nouveau ds quelques mois. A t il le droit? Ou doit il attendre le second trienat pour le faire conformément à la révision des loyers?

    • le 19 février 2018 à 15:11

      Bonjour Babou,

      Le propriétaire à le droit d’indexer tous les ans à la date anniversaire du bail.

      Bien à toi,

  4. Cosette
    le 11 février 2018 à 11:24

     

    Excusez-moi j’aurais une autre petite question: comment calculer les trois mois d’arriérés? si la demande d’indexation date Janvier, les trois mois précedents sont à considérer octobre, novembre et decembre ou novembre, decembre et janvier?

     

    merci beaucoup

    Bien à vous

  5. Cosette
    le 11 février 2018 à 11:13

    BONJOUR,

    Le 24 Janvier vous avez écrit le suivant: ….un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit. L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente)….

    Cela concerne parfaitement mon cas aussi. Toutefois j’aimerais bien une précisaition:

    L’anniversaire de mon contrat est le 1 Mai (le bail est entré en vigeur le 1 Mai 2015).

    L’indexation précedente (plus les trois mois précedents: octobre, novembre et decembre 2016) a  été demandée en Janvier 2017 et j’ai tout et toujours payé. Mon propriétaire en octobre 2017 m’a demandé une  indexation et le paiement des trois mois précedents, qui sont julliet, aou^t et septembre 2017.

    Ma question est la suivante: est-ce que je dois payé aussi les mois julliet, aout et septembre 2017, me^me si ces mois étaient déjà couverts par l’indexation précedente? (octobre 2016-octobre 2017)

    Merci beaucoup de votre clarification

    Bien à vous

     

    • le 12 février 2018 à 12:27

      Bonjour Cosette,

      Il y a eu une légère erreur dans la fiche que nous avons corrigé immédiatement. Merci. Donc, le propriétaire ne peut indexer qu’une seule fois par année de location et à partir de la date anniversaire du bail. Dans ton cas, donc, si l’indexation a été demandée en janvier 2018, alors qu’une indexation avait déjà été demandée en octobre 2017, tu peux contester sa nouvelle demande et donc la rétroactivité de celle-ci. En effet, dans ce cas, le propriétaire te demande deux indexations au cours de la même année de location. Il devra donc attendre la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, à savoir le 1er mai 2018.
      Il faudra lui rappeler la loi au besoin.
      Pour ta seconde question, lorsqu’on parle de 3 mois de rétroactivité précédant la demande, cela signifie que si la demande a été réalisée en janvier, la rétroactivité comprendra les mois de décembre, novembre et octobre. Une fois encore, cette seconde indexation ne peut pas t’être demandée puisque depuis la date anniversaire du bail en mai 2017, une indexation a déjà été réalisée.

      Bien à toi,

  6. ptitcoeur
    le 9 février 2018 à 14:46
    Ton commentaire est en attente d'approbation.

    Bonjour,

    Quel recours puis-je avoir dans ce cas la ?

    mon loyer a été indexe comme suit:

    650 x 104,65 /102,42 =664,15 (au 01/02/2017)

    et pour ce 01/02/2018:

    664,15 x 106,37 /104,65 = 675,07

    Merci d’avance pour la réponse,

    Bien a vous.

    https://ng3.economie.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_fr.asp?a=650&b=00&c=E&y0=2016&m0=01&y1=2016&m1=02&y2=2018&h=W

     

    https://ng3.economie.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_fr.asp?a=650&b=00&c=E&y0=2016&m0=01&y1=2016&m1=02&y2=2017&h=W

     

    http://spw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/apps/logement/views/documents/location/bail/A9-3_LE_SAUT_D_INDEXATION.pdf

     

     

     

     

  7. Cmelle
    le 8 février 2018 à 23:31

    Bonjour,

    Mon propriétaire vient de m’écrire qu’il souhaitait indexé le loyer pour août 2017 alors que nous sommes en février 2018.
    Il nous demande donc de payer rétroactivement la différence pour les 7 derniers mois (de septembre à février).

    Je crois qu’il peut nous demander uniquement de payer les 3 mois qui précédent la demande, soit novembre, décembre 2017 et janvier 2018. Est-ce bien cela?

    Par ailleurs, peut-il nous demander l’indexation pour le mois d’août 2017 plutôt qu’à la date anniversaire du bail (il été conclu pour le 16/07/2016 (signé en juin 2016))?

    Merci,

    Mélanie

    • le 12 février 2018 à 12:13

      Bonjour Cmelle,

      En effet, le propriétaire est en droit de réaliser l’indexation 2017 au mois de février, mais il ne peut faire une demande rétroactive que pour les 3 mois précédant la demande (donc janvier, décembre et novembre). Il peut faire la demande maintenant, car la loi parle d’une indexation « à partir de la date anniversaire du bail ».

      Bien à toi,

  8. Phil
    le 7 février 2018 à 18:02

    J’aimerai savoir si mon propriétaire peut indexer mon loyer. Nous venons de finir nos 3 ans. Nous souhaitons rester dans l’habitation. Nous n’avons reçu aucune demande de quitter. Notre bail de 3 ans ce termine ce mois-ci février 2018. Aujourd’hui, Notre propriétaire nous a fait part du nouveau morant du loyer pour le mois de mars. Tout en nous demandant si l’on veut signer un bail de 1ans. ???

    • le 8 février 2018 à 12:15

      Bonjour Phil,

      La première chose à savoir est que puisque ton bail de courte durée est arrivé à échéance sans qu’aucun congé n’ait été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans. Dès lors, il n’y a pas lieu de refaire un nouveau contrat. Ce sera le même qui sera prolongé aux mêmes conditions.
      Donc, puisque ton contrat continue de facto, ton propriétaire est bien en droit de réaliser l’indexation.

      Bien à toi,

  9. Rachben
    le 7 février 2018 à 14:11

    Bonjour,

    J’ai signé un contrat avec une agence immo pour un appart le 20-01-2012 et j’ai effectivement loger à partir de 01-02-2012. Le loyer de base été de 725 euro avec index initial de 117,52. Chaque année je reçois une augmentation à cause d’une nouvelle indexation. Mais je n’ai jamais vérifie. Cette année 05-02-2018, on m’envoie un nouveau index de 128,46.  A ma surprise, l’index officielle est 106,37. Bien-sur le loyer saute à 792,49 euro sans les charges bien entendu.

    Est ce que vous trouvez cela normal? Comment expliquer ceci et qu’est ce que je dois faire?

     

    Un grand Merci

    Rachid

    • le 7 février 2018 à 16:56

      Bonjour Rachben,

      En ayant vérifié le calcul à partir des données que tu nous fournis dans ta question (en imaginant que ton logement se trouve sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale), nous arrivons au même résultat que ton propriétaire à savoir le calcul suivant :
      725,00 EUR (loyer de base) * 128,46 (Indice santé janvier 2018) / 117,52 (Indice Santé décembre 2011) = 792,49EUR (nouveau loyer)

      Si par contre, tu ne vis pas à Bruxelles, mais bien en Wallonie ou en Flandre, alors il est possible que le montant diffère un peu. Le mieux dans ce cas est de vérifier l’indexation via le calculateur de loyer.

      Bien à toi,

  10. Kata
    le 5 février 2018 à 19:00

    Bonjour,

    Je loue un appartement à Bruxelles depuis le 01/11/2007. Je paie un loyer chaque mois de 650,00€, avec toutes les charges comprises (eau + électricité + gaz). Aujourd’hui, le 05/02/2018, je reçois pour la première fois depuis 2007, une lettre de mon propriétaire avec l’indexation du loyer. Peut-il indexer le loyer si toutes les charges sont comprises? Depuis il n’a fait aucun travaux dans l’appartement. Même pas le rafraichissement de l’appartement.

    Merci pout votre réponse

    Bien à vous.

    • le 6 février 2018 à 17:25

      Bonjour Kata,

      Tout d’abord, le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
      Lorsque les charges sont comprises dans le loyer, elles ne constituent pas un forfait, et normalement restent tributaires de l’évolution des dépenses réelles (elles dépendent directement des prix réels des services rendus au locataire et ne peuvent dès lors être indexées). Cela signifie que si tes charges augmentaient, le propriétaire serait en droit de réclamer un supplément de charges, mais il sera compliqué de déterminer le montant de l’augmentation des dépenses réelles puisque le montant des charges payées dans le loyer est indéterminable.

      Comme tu le comprends cette question est fort complexe, d’autant que le site officiel du syndicat national des propriétaires et copropriétaires stipule pour ce type de situation que « Dans ce cas, il sera difficile de déterminer dans le loyer quelle part représente les charges et quelle part est le loyer. Les charges seront indexées de la même façon que le loyer ».

      Il semble donc que cela soit possible d’indexer le loyer comprenant les charges. Cependant, le mieux serait de vérifier auprès d’un organisme juridique notamment spécialisé en matière de droit du bail. À ce titre, n’hésite pas à contacter l’atelier des droits sociaux dont tu trouveras les coordonnées sur leur site.

      Bien à toi,

  11. andrea
    le 2 février 2018 à 19:48

    Bonjour,

    Nous sommes dans un logement depuis presque 5 ans. Depuis février 2017, une fuite a été constaté sur le toit. Nous avons tout de suite informé le propriétaire, qui a mis 7-8 mois pour faire intervenir quelqu’un pour la réparation. Après cela, il a demandé une indexation du loyer, chose que nous avons contestée et qu’il a fini par accepter compte tenu de la situation.Evidemment, cette fuite d’eau a imbibée le mur d’eau, ce qui a provoqué un détachement du papier peint et de la moisissure apparente. Cette semaine, notre propriétaire et venu avec un ouvrier  , après de multiples demandes de notre part. L’ouvrier lui a déclaré que le mur était humide à 99% par endroits. Aujourd’hui, notre propriétaire est venu nettoyer le mur et arracher une bonne partie du papier peint, en nous re-confirmant le taux d’humidité dans le mur et que nous devions surveiller le mur ou bien mettre un plaide pour cacher ce désastre.Juste après cela, il nous indique que le loyer va être indexé de manière orale chose que je conteste suite aux dégâts dans le mur depuis un an deja et son taux d’humidité.Quelles sont les démarches à effectuer pour que le propriétaire prenne ses engagements? Doit-il faire sa demande d’indexation par écrit?Quel sera notre délai de préavis dans ce cas si aucune solution n’est trouvée?Il m’a clairement dit si cela ne me plait pas, je n’ai qu’à déménager.

    Merci pour votre retour

    Bien à vous

    • le 6 février 2018 à 14:58

      Bonjour Andrea,

      La forme de la demande d’indexation n’est pas réglementée par la loi. On estime que l’indexation est appliquée à partir du moment où le bailleur en fait la demande. Celle-ci ne devant pas nécessairement être faite par lettre recommandée, une simple demande verbale du bailleur suffit. Cependant, il est vrai qu’il est dans l’intérêt du bailleur de signifier l’indexation par écrit au cas où il serait confronté à un problème de preuve.
      Si le propriétaire ne consent pas à réaliser les travaux nécessaires, il faudra lui adresser une ultime lettre de mise en demeure de réaliser les travaux (à lister dans le courrier). Dans l’absence d’action prise de sa part ou en cas de réponse négative, il faudra alors entamer une procédure en justice de paix.
      En ce qui concerne le préavis pour une rupture de bail, puisque tu es dans la 5e année de location, on peut considérer que tu te trouves dans le régime de contrat de bail de 9 ans (soit établi à la signature, soit par tacite reconduction à l’expiration du contrat de bail de courte durée). Dès lors, puisque tu es dans la 5e année d’un bail de 9 ans, tu peux rompre le contrat à tout moment moyennant un préavis de 3 mois, mais sans avoir à payer d’indemnités. Tu ne dois pas justifier ton départ.

      Bien à toi,

  12. Loubi
    le 1 février 2018 à 08:06

    J’ai un bail de 9 ans a bruxelles , cela fait un an que je suis dans l’habitation, est ce que l’indixarion Prends cours ce mois ci ? Et comment calculer.

    • le 2 février 2018 à 15:53

      Bonjour Loubi,

      L’indexation n’est pas automatique. C’est le propriétaire qui doit te signaler l’indexation du loyer et le changement du montant du loyer. Il ne peut le faire qu’une fois par année de location et à partir de la date anniversaire du bail. Il doit aussi le faire selon un calcul précis. Tu pourras vérifier ce calcul à la page suivante.

      Bien à toi,

  13. Bruno
    le 5 février 2018 à 16:44

    Bonjour CIDJ.

    Sorry, mais l’explication que vous fournissez à cette personne est erronée : le loyer peut être indexé n’importe quand à condition que la dernière indexation ait pris cours plus de 12 mois auparavant. Il n’est jamais nécessaire, contrairement à une idée (très) largement répandue, d’attendre la date anniversaire d’entrée en vigueur du bail.

    Bien à vous,

    Bruno

  14. le 6 février 2018 à 14:27

    Bonjour Bruno,

    La réponse est correcte et nous nous basons sur le code civil et sur la loi sur les loyers pour cela. En effet, l’article 1728bis du code civil et l’article 6 de la loi sur les loyers sont très clairs : « si elle n’a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 1728bis du Code civil ».

    Bien à toi,