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Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

ATTENTION !
Le CIDJ sera fermé du 15 août au 31 août. Dès lors, nous ne serons pas en mesure de répondre à vos questions.
Vous pouvez cependant contacter nos partenaires dInfor Jeunes Bruxelles ou du Service Droit des Jeunes.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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8 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. agatte
    le 20 août 2018 à 13:08

    Bonjour j’habite l’appartement actuel en résidence principal depuis le 1er décembre 2015. Est-ce-que l’index des loyers s’applique à mon cas ? et à combien s’élève le taux de l’index ? je dois payer 40 euros en plus, entre 2015 et maintenant ?et une autre question, est-ce que l’index des loyers doit se faire avec les charges ?

    Un grand merci,

    Agatte

    • le 21 août 2018 à 09:55

      Attention: pour les questions ‘LOGEMENT’, le CIDJ est fermé du 15 août au 31 août, tu recevras donc une réponse en septembre.

      Si tu ne trouves pas réponse à ta question sur le site de Bruxelles-J, tu peux également contacter nos partenaires Infor Jeunes Bruxelles ou du Service Droit des Jeunes.

      Bonne journée,

      Bruxelles-J

  2. Cédric
    le 11 août 2018 à 21:34

    Bonjour, existe-t-il des limites dans l’augmentation d’un loyer? Par exemple pas plus de x% par rapport au loyer courant, ou une valeur fixe, ou autre.

    Merci bien

    • le 13 août 2018 à 10:42

      Bonjour Cédric,

      S’il s’agit d’une indexation du loyer, alors elle bien entendu délimitée par le calcul suivant :
      Loyer de base X Nouvel indice
      ——————————-
      Indice de départ

      Si ton propriétaire t’a fait la demande, ou si tu es propriétaire et que tu souhaites vérifier le calcul avant de l’envoyer, tu peux consulter le calculateur de loyer via le lien suivant.

      S’il s’agit de révision du loyer (pour laquelle le locataire n’est pas obligé d’être d’accord), elle doit être demandée selon les modalités décrites sur la fiche d’info ci-dessus. Si les parties ne s’accordent pas sur la révision, ce sera alors au juge de paix à trancher. Le propriétaire doit pouvoir prouver à ce moment-là que qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande, ou qu’il y ait une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité). On ne parle pas de plafonds.

      Bien à toi,

  3. Morane
    le 6 août 2018 à 23:58

    Bonjour,

    J’occupe un appartement depuis le 01/01/2016, mon propriétaire a décidé de me faire un bail (9 ans) le 24 octobre 2017 et il a été enregistré par lui meme le 27 mars 2017 car j’ai vérifié.
    Est il valable ?
    Dois je respecter les close du bail ?

    J’ai reçu un courrier de sa part le 16 juin 2018 en m’imposant une indexation, il me demande de lui rembourser l’index à partir du 01 janvier 2018

    Est il dans ces droits ?
    Suis je dans l’obligation de lui rembourser ?

    • le 7 août 2018 à 12:43

      Bonjour Morane,
      Une fois enregistré, le bail a une date certaine. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu.
      Par contre en ce qui concerne l’indexation du loyer, elle n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les 3 mois précédant celui de la demande.
      Tu ne dois donc pas rembourser ton propriétaire à dater du 1er janvier 2018 mais à partir du 1er mars 2018.
      Bien à toi,

  4. Lucy
    le 2 août 2018 à 10:29

    Je souhaite réclamer les indexations d’un loyer commercial loué 500 euros ainsi qu’un bâtiment privé loué 600 euros par mois

    non revus depuis 2014. Merci , bien cordialement