Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016


6 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Dominique
    le 18 novembre 2016 à 17:05

    Bonjour…je suis locataire depuis 1984…mais la nouvelle propriétaire à racheter en juillet 2012…je payait 920 euro…en 2015 indexé à 934 euro….et il n y a pas eu d’indexation en 2015 et 2016 en Wallonie…et maintenant la proprio veux revoir les indexation depuis le début soit en 1984…à t elle le droit de reculer d autant d années…..merci de votre réponse…bonne soirée m.thoma

  2. Marc
    le 14 novembre 2016 à 18:42

    Bonjour , je suis locataire sur Bruxelles depuis  Août 2011,  j’ai sijné le Bail le 26 Juillets 2011, je paye tous les  1er du mois 800,00€. Aujourd’hui  le 13 novembre 2016 mon propriétaire  est venu me demandé de payer le loyer  avec indexation , en plus un arriéré de 4 mois index… le mois Août,septembre , octobre et novembre ,

    la question :

    le propriétaire  doit il pas me signifié l’indexation a date d’anniversaire de la signature du contrat de bail…??
    le propriétaire a t’il le droit de demandé 4 mois arriéré …. en content le mois en cour….

    merci de votre réponse rapide.

    Marc

  3. Stefffanie
    le 7 novembre 2016 à 22:13

    Bonjour, mon proprio m’a signifié une indexation de mon loyer de base de 750€ déjà augmenté en nov15 à 766.56 C’est ma résidence principale, j’habite le Brabant wallon. Le bail à été signé en oct14 pour une entrée le 1Nov14. J’ai signalé au proprio le saut d’index et répondu que du coup le loyer n’augmente pas. Mais le proprio joue sur le fait que le bail stipule :
    le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire.
    Et pour lui : si c’est indiqué comme ça dans le bail, le saut d’index ne s’applique pas!
    Qu’en est-il? Mille merci de votre réponse rapide.

    • le 8 novembre 2016 à 12:46

      Bonjour Stefffanie,

      Il y a un saut d’index que ton propriétaire doit respecter. Tu peux lui prouver ta bonne foi en utilisant le calculateur de loyer du SPF économie. Ce dernier montrera bien le saut d’index en fonction des données que tu stipules dans ta question.
      Cela signifie que tu n’as pas à accepter cette indexation cette année. Pour plus d’information sur le saut d’index et le cas échéant, pour le prouver à ton propriétaire, tu peux te rendre sur la page suivante.

      Bien à toi,

  4. sara
    le 31 octobre 2016 à 18:12

    Bonjour,

    je loue un appartement depuis le 1 juillet 2008 que je paye 600 euros,  ma propriétaire n a jamais indexé mon loyer pendant toute ces années elle sonne chez moi ce 31 octobre avec un post-it en main voici votre nouveau loyer ce qui est noté sur le post-it  ci dessous le calcul de votre nouveau loyer valable à partir du premier juin dernier. d avance merci de vous mettre à jour.

    et sur le deuxième ce que elle a noté

    calcul loyer de base x nouvel indice

    600 x 125.32  =686.75 euros

    ___________________

    109.46

    est ce légal de me donner tout cela écrit sur des post -it

    je ne sais pas quoi veuillez m éclairer svp

    Cordialement

     

    • le 8 novembre 2016 à 12:41

      Bonjour Sara,

      Tu ne précises pas dans ta question la région dans laquelle se situe ta location. En effet, le logement est désormais une matière régionale, et cela peut donc quelque peu changer le résultat. Quoiqu’il en soit, la loi prévoit que le propriétaire demande l’indexation par écrit car elle n’est pas automatique. La loi ne prévoit pas pour autant la forme de cet écrit. Il serait bon que le post-it soit signé car l’indexation, lorsqu’elle est demandée tardivement peut être rétroactive, mais seulement pour les 3 mois précédant la demande. Cela signifie dans ton cas que la rétroactivité peut revenir jusqu’au 31 juillet (3 mois précédant la demande donc).
      En ce qui concerne le calcul, tu peux te rendre sur le site suivant afin de le vérifier. C’est un site officiel, tu peux préciser ta région et entrer les données de signatures du contrat permettant le calcul. Ce dernier se fait donc automatiquement, mais le site donne le détail en bas de page. Tu pourras alors confronter cela au calcul de la propriétaire et au besoin lui montrer l’erreur.

      Bien à toi,