Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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10 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. marjorie
    le 12 janvier 2018 à 12:33

    Bonjour, j ai un probleme tres grave, voici mon recit : j ai loué une mison en mars 2015, 500eu, la proprio a decide de faire quelques trvaux, alors qu on a rien demander, en 2016 elle a augmenter le loyer de 15 eu, ce que nous avons accepter,. Depuis toujours des menaces par telephone, tantot le contrat de l incendie, que je lui ai fourni mais pas assez vite, a peine 24h apres son message insulte menace de nous mettre dehors et de vendre. Elle a recu la copie deux jours apres.(c etais avant noel 2017. Ce jour appel, sur messagerie, elle exige que mon loyer en fevrier soit payer a 600 eur, si on refuse c est dehors, car elle vendrz, c est dis clairement dans le message que nous avons enregistrer. On ne vis plus avec mes enfants, la peur constente de ses appekls et menace, elle hurle au telephone, c est invivable. Je dois accepter l indexation 2018 mais aucun courrier ne m a ete ecris, date anniversaire 1 mars 2018. Que dois je faire et comment lui repondre, je refuse de payer une telle somme. ce n est pas possible. je crains sa colere et insulte, mas si ele vend je suis prioritaire pour acheter etant dans la maison? et si je ne sais pas acheter, combien de temps avons nous si elle nous met dehors. on a vraiment peur,…merci de votre aide. nous habitons blaton entite bernissart dans la hainaut, 7321.

    je precise je n ai jamais recu aucun courrier de sa part, ni meme pour la premiere indexation.

    cordialement et merci

    • le 22 janvier 2018 à 11:38

      Bonjour Marjorie,

      Il va falloir rappeler à la propriétaire les éléments de la loi sur les baux à loyer :
      – Tout d’abord, l’indexation n’est pas automatique. le propriétaire doit faire la demande (il n’est pas nobligatoire de faire un écrit, même si cela est préférable en cas de problème pour prouver la demande).
      – Ensuite, l’indexation se fait selon un calcul très précis qui est le suivant :
      Loyer de base X Nouvel indice
      ——————————————————————————————
      Indice de départ
      Tu pourras u peux vérifier ton calcul via le calculateur de loyer officiel se trouvant à la page suivante. En effet, le logement est désormais une matière régionale, et donc le fait que le logement se trouve en Wallonie, en Flandre ou sur le territoire de la région de Bruxelles-Capitale, va avoir une influence sur l’indexation.

      Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié. Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

      Tu es obligée de payer l’indexation, mais son calcul n’est pas correct, même en partant d’un loyer de base de 515 euros. Il faudra donc contester le montant et le corriger par courrier recommandé. Si elle demande l’indexation maintenant, il s’agit alors toujours de l’indexation 2017. En effet, les indices pour mars 2018 ne sont pas encore connus.

      La propriétaire ne peut pas te mettre dehors comme cela, puisque tu n’enfreins pas la loi et elle aurait de toute façon besoin d’un jugement du juge de paix allant dans ce sens. Elle est par contre en droit de vendre le bien, mais la vente n’est pas un motif de rupture de bail. Soit elle vend le bien avec les locataires, soit elle rompt le bail (si ce dernier lui permet) et en respectant bien les conditions de rupture que tu pourras retrouver sur notre site à la page suivante.

      Bien à toi,

  2. foudor
    le 10 janvier 2018 à 19:40

    lorsqu’un propriétaire n’a pas indexé son locataire de puis plusieurs années et qui décide  aujourd hui de pratiquer l’indexation, il peut uniquement reclamer trois mois d’arriérés et notifier( janvier 2018)le nouveau montant au locataire, mais ce nouveau montant est- il effectif a partir de cette date ou seulement à la date anniversaire du contrat (octobre 2018)

    ex: un loyer de 590 € pour un contrat a partir du 1 octobre 2012 , on fera donc la formule suivante

    590 x 127,63 :119,47 =630,30 une différence de 40€ x 3 , correspondant aux arriérés de janvier,décembre,novembre.

    Mais  quid du nouveau montant de 630€ est- il effectif à partir de février ou alors seulement à partir de juin 2018.??

    les multiples site concernes se contredisent, aussi je serai tres heureux d’avoir votre réponse.

    Bien cordialement

     

    Frederic Dufoor

    • le 22 janvier 2018 à 11:24

      Bonjour Foudor,

      Lorsqu’un propriétaire n’a pas réalisé l’indexation pendant plusieurs années, c’est à l’avantage du locataire. L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).
      Il semble que les indices que tu présentes ne soient pas corrects, et donc si le bien se trouve à Bruxelles, le calcul se présenterait plutôt comme ceci : 590,00 EUR * 127,42/ 119,52 = 629.00 EUR. Tu peux vérifier ton calcul via le calculateur de loyer officiel se trouvant à la page suivante. En effet, le logement est désormais une matière régionale, et donc le fait que le logement se trouve en Wallonie, en Flandre ou sur le territoire de la région de Bruxelles-Capitale, va avoir une influence sur l’indexation.
      Le nouveau montant du loyer sera à payer par le locataire dès le loyer suivant la réception de la notification écrite (n’oublie pas de le rappeler dans le courrier afin d’être bien clair avec ton locataire).

      Bien à toi,

  3. Manou
    le 7 janvier 2018 à 01:04

    L’orsqu’on donne son préavis au propriétaire ex fin janvier… peut il encore appliquer le nouvel index pr les 3 mois restants?..

    • le 9 janvier 2018 à 11:29

      Bonjour Manou,

      Le propriétaire est en droit de demander l’indexation tant que le contrat est en cours, du moment qu’il respecte bien les règles de calcul, de la demande écrite.

      Bien à toi,

  4. Sue
    le 4 janvier 2018 à 15:44

    Bonjour,

    Nous sommes devenus propriétaires d’un immeuble en février 2017 et avons 2 locataires. C’est notre 1ère expérience et nous n’avons donc pas appliqué l’indexation des loyers pour l’année 2017 (respectivement en mars et juillet). Actuellement, je prépare un courrier à l’attention des locataires pour leur réclamer cette indexation à partir de janvier 2018 avec effet rétroactif jusqu’ octobre 2017. Ma question est :

    -Après avoir appliqué l’indexation pour 2017 à partir de maintenant, pourrons-nous encore indexer les loyers  pour 2018 à la date anniversaire ?

    D’autre part, nous avons repris les baux existant de l’ancien propriétaire. Devons-nous en établir des nouveaux ?

    Merci pour votre réponse.

    • le 9 janvier 2018 à 11:28

      Bonjour Sue,

      Tu peux en effet toujours demander l’indexation avec rétroactivité de 3 mois tant que le contrat n’est pas arrivé à sa date anniversaire. L’indexation du loyer n’a lieu qu’une fois par année de location, donc il est possible de la demander pour 2017 et ensuite à partir de la date anniversaire du bail en 2018.
      Lorsque tu achètes un bien avec des locataires s’y trouvant, tu es supposé reprendre les baux en cours et ce aux mêmes conditions. Cependant, un avenant reprenant bien les changements de propriétaire avec les données nécessaires devrait être établi.

      Bien à toi,

  5. vamla
    le 31 décembre 2017 à 16:27

    Bonjour,

     

    Si je comprends bien le raisonnement, l’indexation se réfère toujours au loyer de base, celui qui a été signé lors du contrat de bail, Exemple, contrat signé en 10/2008, l’indexation en 2015 sera toujours le loyer de 10/2008 X le nouvel indice 10/2015 diviser par l’indice de 10/2008.

    Merci de votre réponse.

    • le 9 janvier 2018 à 11:13

      Bonjour Vamla,

      C’est bien comme cela que fonctionne le calcul de l’indexation. Dans la mesure où le logement est désormais une matière régionale, il te sera plus facile de vérifier le calcul que t’envoie ton propriétaire sur le calculateur de loyer disponible à la page suivante.

      Bien à toi,