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Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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4 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Gigi
    le 5 septembre 2017 à 20:03

    Bonjour, j’ai la chance d’avoir pu acheter un appartement qui est déjà louer à une AIS. Je ne dois pas y habiter pour le moment. La location a débutée il y a de cela 8 ans je crois. Exactement le 01-07-2009 et fini le 31-06-2018.
    Même si je sais que les loyers sont plus bas que ceux pratiqués j’ai appris que je pourrais augmenter le loyer en des temps assez présis.
    Il est de 420€ et j’aimerais en avoir 490€. Est-ce possible? Et comment et quand faire la demande?
    l’AIS peut-elle refuser et alors quel est mon recours?
    Ne plus renouveler le contrat c’est vrai mais je trouve l’idée AIS chouette et j’aimerais bien rester en contrat avec eux.

    Merci beaucoup de m’aider.

    • le 6 septembre 2017 à 10:55

      Bonjour Gigi,

      Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

      Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas?:
      – la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20?% au moins au loyer exigible au moment de la demande?;
      – la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10?% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      Cependant, dans la mesure où c’est l’AIS qui gère le bien et à priori le contrat et donc définit le loyer Si la possibilité d’augmenter le loyer n’est pas définie dans le contrat, c’est avec l’ais que tu dois voir si cela est possible. Si donc tu ne peux pas augmenter le loyer par contraintes contractuelles, il te faudra alors ne pas oublier de ne pas renouveler le contrat.

      Bien à toi,

      • Gigi
        le 8 septembre 2017 à 16:27

        Merci beaucoup :-)
        Mais si l’AIS refuse d’augmenter le loyer je peux ne pas renouveler le contrat mais si je décide de relouer à quelqu’un d’autre?
        – je peux quand même changer le loyer ou bien il doit rester le même que celui de maintenant?
        Je rapelle que la location a débutée le 01-07-2009 et fini le 31-06-2018.
        – Aussi, ne pas renouveler le contrat veut dire ne pas prolonger ou bien je dois donner un préavis?

        Merci encore

        • Gigi
          le 8 septembre 2017 à 18:50

          C’est encore moi car cela me tracasse et je trouve encore d’autres questions :-(

          Je lis : « Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

          Cela me dit que je dois envoyer ce mois ci déjà la lettre de révision de loyer!

          –  Pourriez-vous m’indiquer où je peux trouver un formulaire pour révision de loyer?

          Merci beaucoup