Bruxelles-J

Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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12 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Denis
    le 20 février 2017 à 22:51

    Bonjour,
    Suis je obligé de payer l’indexation demandé par mail de mon propriétaire?

    • le 22 février 2017 à 15:40

      Bonjour Denis,
      Au niveau de la demande d’indexation proprement dite, celle-ci ne doit pas nécessairement être faite par lettre recommandée.
      Bien à toi,

  2. boljow
    le 20 février 2017 à 15:24

    bonjour ,

    Ai -je  le droit en tant que propriétaire de fixer un nouveau montant pour un loyer commercial lorsqu’il arrivera a son premier palier de 3 ans ? Le loyer étant de 1100 euros . Est ce que j’ai le droit de proposer un nouveau montant ?

    • le 22 février 2017 à 15:28

      Bonjour Boljow,
      Nous ne répondons pas en principe aux questions relatives aux baux commerciaux.
      Mais en visitant le site d’un Guichet d’Économie Sociale (de Schaerbeek), nous avons trouvé ceci :
      « ..Le locataire comme le bailleur peuvent demander au juge de paix tous les trois ans une révision du prix de la location. Dans ce cas, ils doivent prouver qu’à la suite de nouvelles circonstances, la valeur locative de l’immeuble est de 15 % supérieure ou inférieure à celle qui est stipulée par le contrat.
      L’action en révision ne peut être intentée que dans les trois derniers mois de la période triennale en cours. La révision du prix de la location repose sur les conditions suivantes :
      les nouvelles conditions doivent être indépendantes de la volonté du locataire et du bailleur ;
      la variation de la valeur locative repose sur l’évolution de l’indice des prix ;
      l’action en révision doit être demandée durant les 3 mois qui précèdent la fin de la période
      triennale, par exploit de huissier endéans les 30 jours du procès-verbal du juge de paix
      constatant l’impossibilité de conciliation ;
      il n’est pas permis d’éviter contractuellement le droit à révision. Contrairement au bail privé, le loyer ne peut, dans le cadre du bail commercial, être indexé que si le contrat prévoit cette possibilité. L’indexation doit être conforme à la loi, c’est-à-dire en fonction de l’indice-santé. … »

      Bien à toi,

  3. Alex
    le 7 février 2017 à 08:48

    Bonjour
    Je vais rentre dans un appartement situé à Overijse ou l ancien locataire payant 750€ ét moi en je vais signe un bail le 12-02-2017 ét on me demande 860
    Est ce normal de demander 110€ de plus d un locataire à un autre ?
    Merci d avance

    • le 13 février 2017 à 10:17

      Bonjour Alex,
      Peut-être que le propriétaire a fait des travaux et estime que son bien a pris de la valeur ?
      Tu signes bien un nouveau bail ?
      En fait, pour déterminer le montant du loyer, le propriétaire est libre comme tu le liras sur la fiche reprise sous cette rubrique.
      Nous ne pouvons malheureusement t’en dire plus.
      Bien à toi,

  4. yasmina
    le 6 février 2017 à 10:51

    Bonjour, je voudrais savoir c’est quoi la différence entre le logement social et le fonds au logement?? J’ai reçu un courrier de la part de fond au logement pour visiter un appartement mais je sait pas si c mieux d’attendre le logement social… S.v.p. j’ai vraiment besoin d’une réponse urgent car je doit répondre rapidement a la proposition! Merci bcp

    • le 13 février 2017 à 10:11

      Bonjour Yasmina,
      Le Fonds du Logement est une organisation (dépendant de la Région de Bruxelles Capitale – il existe aussi ce type d’organisme en Wallonie) qui aide les personnes ou les familles, à faibles revenus, à louer ou à acheter à moindre frais via, notamment, des prêts à tempérament sans intérêts.
      Il faut savoir que la liste d’attente pour les logements sociaux est souvent très longue. Les logements sociaux sont gérés par des organismes dépendant de la commune. Il peut y a avoir des différences d’une commune à l’autre.
      Nous sommes désolés si tu as dû attendre pour la réponse.
      Voici une fiche qui t’expliquera les aides possibles pour pouvoir payer la garantie locative :
      http://bruxelles-j.be/te-loger/la-garantie-locative-les-differents-types-et-les-aides-possibles-quand-on-na-pas-assez-de-sous/
      Bien à toi,

  5. Stefffanie
    le 7 novembre 2016 à 22:13

    Bonjour, mon proprio m’a signifié une indexation de mon loyer de base de 750€ déjà augmenté en nov15 à 766.56 C’est ma résidence principale, j’habite le Brabant wallon. Le bail à été signé en oct14 pour une entrée le 1Nov14. J’ai signalé au proprio le saut d’index et répondu que du coup le loyer n’augmente pas. Mais le proprio joue sur le fait que le bail stipule :
    le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire.
    Et pour lui : si c’est indiqué comme ça dans le bail, le saut d’index ne s’applique pas!
    Qu’en est-il? Mille merci de votre réponse rapide.

    • le 8 novembre 2016 à 12:46

      Bonjour Stefffanie,

      Il y a un saut d’index que ton propriétaire doit respecter. Tu peux lui prouver ta bonne foi en utilisant le calculateur de loyer du SPF économie. Ce dernier montrera bien le saut d’index en fonction des données que tu stipules dans ta question.
      Cela signifie que tu n’as pas à accepter cette indexation cette année. Pour plus d’information sur le saut d’index et le cas échéant, pour le prouver à ton propriétaire, tu peux te rendre sur la page suivante.

      Bien à toi,

  6. sara
    le 31 octobre 2016 à 18:12

    Bonjour,

    je loue un appartement depuis le 1 juillet 2008 que je paye 600 euros,  ma propriétaire n a jamais indexé mon loyer pendant toute ces années elle sonne chez moi ce 31 octobre avec un post-it en main voici votre nouveau loyer ce qui est noté sur le post-it  ci dessous le calcul de votre nouveau loyer valable à partir du premier juin dernier. d avance merci de vous mettre à jour.

    et sur le deuxième ce que elle a noté

    calcul loyer de base x nouvel indice

    600 x 125.32  =686.75 euros

    ___________________

    109.46

    est ce légal de me donner tout cela écrit sur des post -it

    je ne sais pas quoi veuillez m éclairer svp

    Cordialement

     

    • le 8 novembre 2016 à 12:41

      Bonjour Sara,

      Tu ne précises pas dans ta question la région dans laquelle se situe ta location. En effet, le logement est désormais une matière régionale, et cela peut donc quelque peu changer le résultat. Quoiqu’il en soit, la loi prévoit que le propriétaire demande l’indexation par écrit car elle n’est pas automatique. La loi ne prévoit pas pour autant la forme de cet écrit. Il serait bon que le post-it soit signé car l’indexation, lorsqu’elle est demandée tardivement peut être rétroactive, mais seulement pour les 3 mois précédant la demande. Cela signifie dans ton cas que la rétroactivité peut revenir jusqu’au 31 juillet (3 mois précédant la demande donc).
      En ce qui concerne le calcul, tu peux te rendre sur le site suivant afin de le vérifier. C’est un site officiel, tu peux préciser ta région et entrer les données de signatures du contrat permettant le calcul. Ce dernier se fait donc automatiquement, mais le site donne le détail en bas de page. Tu pourras alors confronter cela au calcul de la propriétaire et au besoin lui montrer l’erreur.

      Bien à toi,