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Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

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Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins au loyer exigible au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10 % de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Économie.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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6 questions pour “ Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

  1. Jean
    le 11 avril 2018 à 11:24

    Mon bailleur a signe et effective 1 October 2016 ( long ue duration) a 1300€ par mois . Je voudrais applique l’indexation selon l’indice- santé qui rend 1322,95 après d’avoir introduit le montant dans le calcul du site. Comment je dois annoncer cette augmentation ? Si avant le 1 mai, combien estceque je recevrais pour février, mars et avril ? Le même montant? Merci d’avance Jean Minutello

    • le 11 avril 2018 à 12:04

      Bonjour Jean,

      Si tu es le bailleur, alors normalement, ce n’est pas à toi de demander l’indexation. Si tu es le propriétaire bailleur, tu es en droit de réaliser l’indexation. Tu peux donc à ce moment envoyer un courrier (par recommandé, c’est toujours mieux) à ton locataire lui signifiant l’indexation. Il sera bien de retrouver dans ton courrier le détail du calcul, pour permettre au locataire de le vérifier. Tu peux envoyer ton préavis quand tu le souhaites. Par exemple, tu peux l’envoyer ce mois d’avril pour l’indexation du mois de mai (tout dépend également de quand ton locataire doit te payer le loyer). L’indexation peut être rétroactive pour les 3 mois précédant la demande, et donc toujours dans le même exemple, elle pourra alors concerner les mois de février, mars et avril. Cela devra aussi être noté dans le courrier.

      Bien à toi,

  2. Reprise d'un bail recent
    le 8 avril 2018 à 00:24

    Bonjour, j’ai repris recemment le bail de quelqu’un qui est rester 6mois et le loyer est passé de 650 à 655€ hors charges dans mon contrat. Alors qu’il était convenu que je reprenne le bail de 650. J’ai demandé pourquoi les 5€ on m’a répondu que c’est l’index. Hors que mnt mon loyer de base est 655 et l’index sera calculé à partir de celui la. Peut on rectifier ou est ce trop tard car nous avons déjà signer le bail. Cette différence aura t elle une influence sur l’index. J’ai appris par la suite que l’index ne se fait qu’un an après et pas à la signature du contrat. Que faire ?

    • le 11 avril 2018 à 11:58

      Bonjour Reprise d’un bail recent,

      Puisque tu fais une reprise de bail, tu es supposé le reprendre aux mêmes conditions, et donc le loyer de base ne peut pas changer. En effet, normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié. Le propriétaire est en droit de réaliser l’indexation tous les ans à partir de la date anniversaire du contrat de bail, mais selon un calcul bien précis. Tu pourras vérifier le montant du loyer indexé via le calculateur de loyer qui se trouve sur la page suivante.
      Il faudra donc avertir le propriétaire de son erreur, et en cas de refus de sa part d’entendre tes remarques et de rectifier la chose, la seule solution sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  3. hervé
    le 4 avril 2018 à 17:51

    Bonjour,

    dans le cas d’un bail de trois ans, le propriétaire peut-il indexer le loyer dès le premier anniversaire? ou bien doit-il attendre la fin des trois ans pour appliquer l’indexation?

    merci d’avance

    • le 5 avril 2018 à 10:53

      Bonjour Hervé,

      Le propriétaire est en droit d’indexer le loyer chaque année à partir de la date anniversaire du bail.

      Bien à toi,