L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

Tous les biens mis en location doivent répondre à des conditions minimales de sécurité, de salubrité et d'équipements élémentaires.

Par ailleurs, le bailleur doit fournir un bien en bon état de réparation et d'entretien à ses locataires. Afin de veiller au maintien en bon état du bien au cours de l'occupation, chaque partie a des responsabilités distinctes :

• les locataires doivent entretenir régulièrement la maison ou l’appartement loué. Certaines réparations courantes et petits remplacements sont à leur charge.
• d’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire.* Le plus souvent, si c'est lié à des parties structurelles du bâtiment loué.

Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge des locataires

La loi prévoit que les locataires doivent effectuer les réparations dites « locatives ». Ce sont des petites réparations, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation quotidienne du bien.

Parmi ces réparations, il y a :

• les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules, les piles ;
• en plomberie, les joints des robinets, la chasse cassée du WC ;
• les serrures ou les clés ;
• les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par les locataires sont à leur charge. C'est ce qu'on appelle les « dégâts locatifs ».

Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans (ou tous les 2 ans) par des spécialistes :

• l'entretien régulier et le contrôle périodique de la chaudière et/ou du chauffe-eau ;
• le ramonage des cheminées ;
• s’il y a un jardin et/ou une terrasse, l’entretien de ceux-ci.

Enfin, les locataires ont l’obligation de maintenir le logement en bon état de propreté et de procéder au nettoyage avec des produits adaptés.

La loi tient compte de l’ « usure locative normale » qui survient malgré une utilisation correcte et consciencieuse du bien loué et de ses équipements. À la sortie, si le propriétaire tente, par exemple, d’obtenir des locataires le remplacement des tapis de sol, ainsi que le renouvellement des peintures, ceux-ci peuvent refuser en invoquant l’usure locative.

Tu pourras retrouver une liste non limitative des travaux de réparation et d'entretien à charge des locataires via le lien suivant.

Les réparations et entretiens à charge des propriétaires

Les propriétaires doivent effectuer tous les gros entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.

Parmi ces réparations, on retrouve :

• les peintures des châssis extérieurs ;
• le remplacement des papiers peints et de la peinture murale ;
• le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si les locataires ont réalisé les entretiens annuels ;
• tout dégât indépendant de la responsabilité des locataires.

Les bailleurs se chargent également de tous les travaux et réparations dus à la vétusté, l'usure normale et la force majeure.

Tu pourras retrouver une liste non limitative des travaux et réparations à charge des propriétaires via le lien suivant.

Comment obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge des propriétaires ?

Il est tout à fait normal d’exiger au propriétaire d'effectuer les réparations qui lui incombent.
La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix. Sans réponse de sa part (malgré plusieurs rappels) ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est l'envoi d'une « mise en demeure » par lettre recommandée.

La « mise en demeure » est un dernier rappel écrit invitant formellement la partie adversaire à exécuter son obligation dans un délai fixé.

Dans une « mise en demeure » doivent être précisés :

• la nature des travaux à effectuer ;
• éventuellement, un devis fourni par un·e professionnel·le ;
• une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (15 jours ou 1 mois, généralement) ;
• une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

Une première solution consiste à faire évaluer le montant des travaux par des professionnel·les. Le locataire envoie le devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle « mise en demeure ». Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux à ses frais. Il envoie, par la suite, la copie de la facture au propriétaire.

L’autre solution est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un·e avocat·e, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un·e juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Puis-je arrêter de payer le loyer ou rompre le bail si le bailleur ne réalise pas les travaux nécessaires ?

Attention, dans aucun cas, les locataires ne peuvent arrêter de payer le loyer, c'est leur obligation essentielle. Il existe, malheureusement, beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Les locataires ne peuvent pas décider de quitter le bien sans préavis, ni indemnités. Il est, néanmoins, toujours possible de rompre le bail valablement avec un préavis.