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L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

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Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Liens utiles

Liste détaillée des réparations et travaux et de leurs responsabilités

Liste du menu entretien à charge du locataire

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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31 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. Soleil
    le 23 avril 2017 à 11:02

    Bonjour nous sommes locataire depuis 6ans dans un appartement ou l électricité n est pas aux normes les fils sont en niellon et a chaque Foix nous avons les plom qui tombe parce qu’il n y a pas de fils de terre .. Donc très vielle installation et depuis le 14 avril je n est plus de courant électrique on s éclairé a la bougie et la propriétaire na pas voulu entendre qu’il fallais faire des travaux.. Elle veux juste un dépannage sachant que l apart peu prendre feu avec un courcircuit les fusible on fondu.. Avec insistance elle veux bien faire passer quelque cable externe apparent pour ne pas faire de mon appart un chantier … Et t elle dans son droit de juste mettre des câble sachant que rien n est dans les normes

  2. wama
    le 22 avril 2017 à 10:25

    Bonjour,

    J’ai une maison qui est louée à un locataire, je souhaiterais savoir qui doit payer l’entretien de l’alarme, le propriétaire ou le locataire?

    Il a donné son renom. Doit-il remettre l’alarme sans fil INFINITE PRIME dans les mêmes configurations qu’au moment où il a pris la maison en location. Qu’en est-il des pièces éventuellement çà remplacer. Qui doit-payer?

    Cordialement

     

  3. julien
    le 21 avril 2017 à 09:25

    Bonjour,
    Je réalise bien chaque année mon entretien de chaudière, comme stipulé dans mon bail, …
    Par contre mon chauffe eau électrique ne fonctionne plus, … faut il faire un entretien annuelle ?  a charge du locataire ?
    Tous le monde me dit que non, pas sur un chauffe eau électrique, éventuellement un détartrage tous les 5ans, …
    C’est bien stipuler par ma chaudière, mais rien n’écrit concernant mon chauffe eau électrique …

    Merci

  4. Isa
    le 19 avril 2017 à 05:29

    Bonjour je suis locataire seule mise sur le bail.mais mon ex compagnon était domicilier à cette même adresse avec moi pendant plusieurs années. Il a causer de dégâts immobilier à cette maison et à quitter les lieux pour vivre seul ailleur.puis je avoir un recours en justice pour obtenir qu il pair les degats causé ? Si oui lesquels?

  5. elvanden
    le 15 avril 2017 à 08:01

    Bonjour,

    Nous occupons un appartement depuis deux ans et demi et nous allons bientôt partir. Il a de larges traces d’humidité dans plusieurs endroits (sur les murs, derrière les meubles, dans la salle de bain, près des fenêtres… ). Lorsque nous sommes  arrivés il y a deux ans et demi, il y en avait déjà dans la salle de bain mais beaucoup moins que maintenant.

    Nous avions signalé le problème au propriétaire qui nous avait dit que notre appartement se situant au dernier étage de l’immeuble, il y avait des « ponts thermiques » et qu’il ne pouvait pas faire grand chose. Il nous avait conseillé de bien aérer, ce que nous faisions déjà (ouvrir toutes les aérations, utiliser systématiquement la hotte, aérer la SDB, ouvrir toutes les fenêtres plusieurs minutes par jour, même en plein hiver), ça n’a rien changé.

    Je crains un peu l’état des lieux (car ça s’est bien aggravé quand même depuis l’état des lieux d’entrée !) – est ce que cette humidité peut nous être reprochée? Ou est-ce la responsabilité du propriétaire?

    Merci pour votre aide !

  6. Bini
    le 12 avril 2017 à 14:08

    Suite au décès de maman et 22 ans d’occupation de l’appartement, période pandant laquelle le propriétaire n’a jamais fait aucun travaux (peinture, remplacement des chassis tout pourris), le propriétaire a retenu le 2/3 de la garantie locative pour nettoyage de l’appartement. Etant fragilisée par le décès de maman je n’avais pas la force de mener un combat et d’aller en justice de paix ou j’aurais eu gain de cause j’en suis sure car j’avais pris mes renseignements.

    Le propriétaire m’avait également promis de reprendre les compteurs de gaz et d’électricité à son nom car il allait faire des travaux de rénovation (un peu normal après 22 ans appartement plus aux normes et comme par hasard maintenant il a soit disant eu autorisation de la commune pour changer les chassis) il n’a pas tenu parole et les compteurs ont été scellés par Sibelga. Il me réclame 181,50 € pour la réouverture des compteurs, je lui ai deamndé la facture ainsi que la facture de la firme de nettoyage à laquelle il allait faire appel pour le nettoyage de l’appartement qu’il ne m’a pas fournie. Je suis sure et certaine qu’il n’a pas fait appel à une firme de nettoyage vu qu’il va faire des travaux de rénovation, on nettoie rarement avant des travaux. Comme j’estime qu’il a fait de beaux bénéfices à mes dépens ma question est la suivante (étant donné que les clés ont déjà été remises et le document de libération de garantie locative signé) puis-je faire valoir mes droits rétroactivement en justice de paix et si c’est possible quel est le délai ? Grand merci d’avance.

    • le 13 avril 2017 à 11:56

      Bonjour Bini,

      Il n’est pas possible de te dire si tu auras gain de cause en justice de paix. Cela va réellement dépendre du dossier. Le problème étant que le contrat est clôturé, la remise des clés effectuée et le document de libération de la garantie réalisé. Tu auras plus d’infos sur les procédures en justice de paix via le lien suivant.
      Par contre, tu n’as pas à payer ce qu’il réclame après la libération de la garantie (en effet, le propriétaire aurait dû les prévoir à ce moment-là), et pour les montants de la garantie, tu es en droit de réclamer les factures.

      Bien à toi,

  7. René
    le 10 avril 2017 à 14:01

    Je suis resté sans chauffage et sans eau chaude pendant plus de 15 jours, au plus froid de l’hiver, du fait que la chaudière a rendu l’âme. Le propriétaire était prévenu depuis longtemps que la chaudière présentait des signes de vétusté et n’a jamais réagi. Puis-je réclamer des indemnités ?

    • le 10 avril 2017 à 15:07

      Bonjour René,

      Tu peux toujours lui demander. À ce moment-là, s’il accepte, il faudra mettre le tout par écrit signé par toutes les parties. Mais il est en droit de refuser cependant. Ta seule option serait d’entamer une procédure en justice de paix, mais sans être certain de l’issue. En fonction de la situation, il y a donc des chances que cela n’aboutisse pas en ta faveur.

      Bien à toi,

  8. Steni
    le 9 avril 2017 à 21:40

    Suis je obligée de remettre les murs en blanc?

    Et sur 5 ans que je suis la avec 2 ans, j’ai quelques griffes dans mon parquet
    Mon propriétaire peut exiger de me prendre de ma garantie locative?

    En sachant que mon propriétaire n’a jamais effectuer des travaux nécessaire dans l’appartement.

    Exemple parmi d’autre depuis janvier je lui ai dit qu’une taque de cuisson ne fonctionne plu.
    Il est venu mesurer 4 fois et je n’ai toujours rien! Je déménage fin mai

    • le 10 avril 2017 à 12:22

      Bonjour Steni,

      Tout dépend de savoir si tu as eu un état des lieux d’entrée, et si tu en as un à la sortie. À ce moment-là, si des dégâts sont constatés, il peut alors prendre le tout ou une partie de la garantie pour remédier au problème.
      En l’absence d’état des lieux, le propriétaire doit te rendre ta garantie, sauf s’il peut prouver que tu as causé des dégâts (ce qui est très difficile). En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts.

      Bien à toi,

  9. Côtésud
    le 7 avril 2017 à 21:25

    Bonjour, ça fait 6 ans que nous louons un appartement.Nous Comptons déménager, je voudrais savoir si nous sommes obligés de rénover après ces 6 ans? Je vous informe que nous l’avons pris rénové. Bien à vous.

    • le 10 avril 2017 à 12:20

      Bonjour Côtésud,

      Cela va dépendre de deux choses :
      – La présence d’une clause de remise en état. À ce moment-là, il faut remettre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez trouvé.
      – La présence d’un état des lieux d’entrée (et d’éventuelles dégradations faites dans le logement). S’il s’agit donc de dégradations commises dans le logement, alors elles seront constatées dans l’état des lieux de sortie, et le propriétaire pourra donc utilisera la garantie locative à cet effet.

      Bien à toi,

  10. Cécile
    le 6 avril 2017 à 20:24

    Bonjour,
    Dans quel délai est le propietaire sensé de faire réparer une chaudière par example? En fait mon propietaire fait réparer ce que lui correspond mais il lui prendre trop de temps. Pour faire réparer la bouilloire il lui a pris un mois et demie, et maintenant je suis une semaine sans avoir de l’eau chaude car la chaudière ne marche pas. Je veux bien être compréhensive, je sais que le plombier parfois prends son temps, mais je ne peux pas vivre comme ça. Pourriez vous me conseiller quoi faire? Merci.

    • le 10 avril 2017 à 12:24

      Bonjour Cécile,

      La loi ne précise pas de délais spécifiquement. Le mieux est de renvoyer un courrier au propriétaire afin de demander ce qu’il en est, et que tu subis un trouble de jouissance puisque tu n’as plus d’eau chaude. S’il ne répond pas ou fait traîner les choses, la seule possibilité sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  11. Sophie
    le 6 avril 2017 à 01:25

    Bonjour, mon chauffe-eau électrique vient de rendre l’âme. Comme il n’y a pas d’entretien annuel pour un chauffe-eau électrique, je me demande si les frais de remplacement sont à ma charge ou celles du propriétaire?

    Sachant que dans notre bail, il est noté que nous devons faire l’entretien tous les ans.

    Un propriétaire doit-il automatiquement refaire la peinture après 9 ans de location? Nous avons eu plusieurs dégâts des eaux, et la peinture n’a jamais été refaite…

    Merci pour vos réponses

    • le 10 avril 2017 à 12:35

      Bonjour Sophie,

      La réparation ou remplacement d’un chauffe eau incombe au bailleur, sauf si l’entretien n’a pas été réalisé conformément au contrat de bail. Dans ce cas, le propriétaire peut se tourner vers le locataire.

      Bien à toi,

  12. Sophie
    le 17 mars 2017 à 11:47

    Bonjour,

    Nous avons un contrat de bail en cours depuis septembre 2013. Le propriétaire a fait effectuer les entretiens de chaudière gaz les  premières années (sans rien nous demander de payer) mais nous a demandé de payer celui de novembre 2016 au prestataire, ce que nous avons fait car précisé dans le bail à charge du locataire. Il nous réclame aujourd’hui le paiement de 115 Eur pour l’entretien de décembre 2015, qu’il a avancé . Peut-il nous réclamer cette somme après autant de temps ? Idem pour l’intervention d’un technicien pour évacuation d’eau bouchée sur la terrasse de mai 2015 ?

    Il nous réclame aussi une augmentation de loyer sans aucun accord préalable et pour un montant qui ne correspond pas à l’indice santé. D’après ce que j’ai pu trouver sur le sujet, la seule possibilité pour se faire est de trouver un accord préalable à la date anniversaire ou via indexation sur base de l’indice santé. Dans ce cas, s’il est basé sur l’indice santé, Peut-il nous réclamer une augmentation avec 6 mois de rétro-activité ?

    Merci d’avance,

    • le 10 avril 2017 à 12:13

      Bonjour Sophie,

      Il peut vous demander cela, puisque ce sont vos obligations, mais avec des preuves de facture et d’entretien. Sans cela, il n’a pas de preuves qu’il a bien effectué l’entretien.
      En ce qui concerne l’indexation, elle ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente). Tu peux vérifier le calcul de l’indexation via le calculateur de loyer disponible à la page suivante.
      Si le calcul n’est pas juste, il faudra alors le signaler au propriétaire.

      Bien à toi,

  13. gilles
    le 13 mars 2017 à 22:00

    Mon boiler vient de rendre l’âme et à causé des dégâts aux autres appartements.

    Qui doit payer ?

    • le 27 mars 2017 à 15:53

      Bonjour Gilles,

      Normalement, ton habitation doit être assurée et donc il faut faire auprès de ton assurance une déclaration de sinistre pour les dégâts.
      En ce qui concerne le boiler, si l’entretien a été effectué conformément au contrat de bail, alors c’est au propriétaire de payer le remplacement. Si par contre tu n’as pas réalisé l’entretien, alors ce sera à toi de supporter les frais de remplacement.

      Bien à toi,

  14. Joelle
    le 13 mars 2017 à 13:13

    mon propriétaire veut installer un adoucisseur d’eau est-ce bien à sa charge? parce qu’il veut me faire participer à la pose et au coût du matériel.merci

    • le 27 mars 2017 à 15:51

      Bonjour Joëlle,

      À priori, ce n’est pas à toi de participer au coût de l’achat/installation, sauf si c’est toi qui en a fait la demande.

      Bien à toi,

  15. mina
    le 9 mars 2017 à 11:41

    bonjour,

    je suis de Charleroi et j’espère que les responsabilités sont les même qu’à Bruxelles !? J’habitais cette maison dans laquelle je faisais des travaux. Pour des raisons familiales j’ai emménagé dans la maison d’à coté, et c’est à ce moment que j’ai fais la connaissance de deux messieurs, qui venaient d’être suspendu de chômage et étaient sur le point d’être mit à la rue de leur domicile. j’ai donc accepté qu’ils emménagent dans ma maison. Depuis c’est l’horreur, ils ont des chiens , des chats qui font leur besoin partout dans la maison, sur les moquettes des chambres, il y a un petit jardin, mais ils l’ont rempli de meubles cassé, ferrailles, etc. Cela fait deux hivers qu’ils ne chauffent pas. A plusieurs reprises je leurs ai demandé de ranger, pour laisser les ouvriers travailler, impossible , et en plus la maison n’est pas nettoyée, il y a une odeur insoutenable , ils n’ont aucune hygiène. Et je ne suis jamais sur d’avoir mon petit loyer.  Je veux qu’ils partent mais j’ai peur qu’ils me laissent toutes leurs merdes. Comment m’y prendre ? Merci

    • le 14 mars 2017 à 11:14

      Bonjour Mina,

      Il faut voir, en fonction du tu type de contrat de bail que tu leur as fait signer quelles sont tes possibilités de rupture. Si rien n’est possible, alors la seule solution est d’entamer une procédure en justice de paix, pour obtenir une rupture de bail aux torts des preneurs (déterioration du bien, non paiement du loyer,…).

      Bien à toi,

  16. MONIQUE
    le 6 mars 2017 à 17:40

    Bonjour,

    Je viens d’emménager dans un appartement dans le centre de Bruxelles. Lors du déménagement j’ai pu constater différents trous rebouchés, plusieurs bouts de cartons accrochés contre des parois sous le placard, ainsi que de la mort aux rats… Le propriétaire s’est bien gardé de nous dire qu’il y avait eu des problèmes de rats lors de la signature du bail. Cela fait 1 semaine que j’y suis, je n’ai rien remarqué pour l’instant, mais les locataires précédents ont retrouvé deux fois un rats durant leurs deux années d’occupation. Le propriétaire nous a assuré avoir dératisé l’immeuble il y a de cela 6 ans. N’est-il pas obligé de le faire minimum une fois par ans connaissant les antécédents de l’immeuble ?

    J’ai demandé si il était possible de faire dératiser l’appartement pour être sûre, il me demande de payer la moitié, est-ce légal ?

    Merci pour votre réponse.

    • le 14 mars 2017 à 11:11

      Bonjour Monique,

      Il n’y a pas l’obligation de dératiser tous les ans. Tant qu’aucun nuisible n’est présent, il n’est pas nécessaire d’opérer à une dératisation. Pour savoir qui paye, il faut déterminer la responsabilité de la présence des nuisibles. Puisqu’aucun nuisible n’est présent, et qu’il s’agit d’une dératisation préventive, alors le propriétaire peut demander que vous en assumiez une partie des coûts.

      Bien à toi,

  17. ali
    le 4 mars 2017 à 19:04

    J’ai fait lentretien de la chaudière en novembre dernier. Jai remis du mazout il y a trois jours et le lendemain au retour du travail il y avait plein de fumée. Mon voisin a regardé et ma dit qu’il y a un disfonctionnement .
    Qui doit assumer la réparation. ?
    Merci de votre aide

    • le 6 mars 2017 à 15:24

      Bonjour Ali,

      Si tu as fait ton entretien conformément à ton contrat de bail comme tu le mentionnes ton message, ce sera alors au propriétaire d’assumer les frais de réparation de la chaudière. Tu dois donc tout de suite l’avertir du problème par courrier (recommandé, c’est toujours mieux), et lui demander d’intervenir. Tu pourras joindre au courrier pour preuve de bonne foi, une copie de l’attestation d’entretien.

      Bien à toi,

  18. harque
    le 2 mars 2017 à 02:56

    Bonjour si on perd so. Apparemment quel son les procédure a suivre

    • le 6 mars 2017 à 15:18

      Bonjour harque,

      Pour pouvoir te répondre, il faudrait que tu sois plus précis. Qu’entends-tu par perdre ton appartement ? Dans quelles conditions et quel type de contrat avais-tu ?
      N’hésite pas à nous reposer ta question avec plus de détails pour une réponse adaptée.

      Bien à toi,