Bruxelles-J

L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

Print this pageEmail this to someoneShare on FacebookTweet about this on Twitter

Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

Tu as une question ?

Remplis le formulaire ci-dessous.

Ton adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec un *

*


11 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. sasa
    le 22 juillet 2017 à 14:24

    bonjour je vis dans un appartement depuis le mois d avril et y a un mois je m apercois la presence de souris j ai tout essayer piege etc mais il y en a de plus zn plus ca n arrete pas. ma proprietaire me dit qu elle en a deja eu mais qu avec la prise ultra son ca fera l affaire mais rien du tt j ai tt essayer. Maintenant ma question est si je fais appel a une societe qui dois payer? merci

  2. David
    le 19 juillet 2017 à 14:14

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis un peu plus de 3 ans dans un appartement avec chaudière à gaz individuelle. Une panne de chaudière à eu lieu début du mois et j’ai donc contacté la société de management de l’immeuble pour résoudre le problème. Je suis en ordre au niveau des entretiens annuels qui incombent au locataire et ai présenté les attestations demandées. J’ai reçu ce jour un e-mail de la société de management contenant un devis pour remplacement de pièces (vase d’expansion et capteur de pression).  J’ai donc contacté la société de management qui m’assure que le remplacement de ces pièces (estimé à 380€) sont à charge du locataire et le propriétaire aurait reçu un second devis pour le remplacement d’autres pièces nécessaires à la réparation qui sont jugées « à sa charge ». Je trouve que ce montant est fort élevé pour être considéré comme un entretien normal (déjà facturé à 150€ annuellement). Pourriez-vous m’éclairer sur le sujet ? Suis-je responsable des frais de remplacement des pièces ? Si non, comment dois-je faire opposition ?

    Merci d’avance pour votre avis.

    Bien à vous,

    David

    • le 20 juillet 2017 à 11:49

      Bonjour David,

      Le propriétaire est responsable des grosses réparations et des travaux importants d’entretien. Il doit payer les réparations de la chaudière qui tombe en panne si elles sont dues à la vétusté, l’usure ou la force majeure. Il doit également prendre en charge le remplacement de la chaudière (ou d’une partie principale de l’appareil), sauf si le problème est dû à un manque d´entretien régulier de la part du locataire.
      Il parait donc absurde que cette réparation puisse être à charge des deux parties. La société devrait donc être en mesure d’expliquer pourquoi une partie de la réparation serait à ta charge et pourquoi une autre serait à charge du propriétaire. Normalement, puisque tu as fait l’entretien, on ne peut pas t’imputer la responsabilité de la panne et donc de sa réparation. Il faut donc contester cette responsabilité par courrier recommandé. En cas de conflit sur ce sujet, la seule manière de le régler sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  3. CARION
    le 15 juillet 2017 à 16:02

    A qui incombe le remplacement des tapis plains,des peintures intérieures, du baladum suite à une occupation de l’appartement de plus de 11 ans comme locataire.

    Je vous en remercie.

    Bien à vous.

    JP CARION

    • le 18 juillet 2017 à 15:04

      Bonjour Carion,

      Cela dépend de deux choses :
      – D’une part l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux à la sortie ;
      – D’autre part l’expertise et l’usure locative.

      En effet, il faut distinguer les détériorations de l’usure locative, et pour cela, après 11 ans d’habitation, seul un expert sera habilité à le faire.

      Bien à toi,

  4. annela
    le 14 juillet 2017 à 10:53

    Bonjour,

    tous les mois je verse 30 euros à mon propriétaire pour une assurance incendie et pour l’entretien de la chaudière.

    Mais qui doit contacter un chauffagiste pour cet entretien, est-ce à moi de le faire ou  à mon propriétaire de s’en occuper en sachant que c’est lui qui paiera la facture (avec mes versements anticipés) et qu’il fera un décompte après ?

    Merci

     

    • le 18 juillet 2017 à 15:02

      Bonjour Annela,

      À priori, puisque tu verses un montant tous les mois à ton propriétaire dédié à l’entretien, si rien n’est spécifié dans ton contrat, on peut supposer que c’est lui qui fera appel à la société pour le réaliser. Mais afin d’être certaine de ne pas te mettre en défaut par rapport à la loi, le mieux serait d’envoyer un courrier à ton propriétaire lui rappelant l’entretien et lui demandant si c’est bien lui qui se charge de la prise de rendez-vous.

      Bien à toi,

  5. LAURENT
    le 11 juillet 2017 à 18:11

    Bonjour,

     

    Je suis locataire d’un appart dans un building a LIEGE  depuis 1992.Il y a plus ou moins 3 ans  que trois vannesdes radiateurs sont défectueuses en ce sens qu’elles sont bloquées , et le chauffage est permanent pour deux et le troisième est inactif. Tout a fait absurde la situation, par exemple il y a en permanence 26 degrés dans la cuisine!!!!!!! Le propriétaire ne fait pas les réparations . Je ne suis pas le seul a connaître ce problème dans le building …..Que puis-je faire ???

    Merci

    • le 18 juillet 2017 à 15:11

      Bonjour Laurent,

      Comme souvent dans ce genre de problème, tout dépend de la responsabilité :
      – s’il s’agit de vétusté, la responsabilité incombera au propriétaire
      – s’il s’agit d’entretien, ce sera alors au locataire de s’en occuper. D’ailleurs, le preneur est tenu de faire fonctionner régulièrement les vannes des radiateurs , faute de quoi ces vannes peuvent restées bloquées. Dans ce cas il sera responsable de leur bon fonctionnement.

      S’il s’agit bien de vétusté, il faut alors envoyer un courrier recommandé au propriétaire le mettant en demeure de réaliser les dits travaux pour la date X (délai raisonnable pour pouvoir effectuer ces derniers). En cas de réponse négative, alors la seule solution sera d’entamer une procédure en justice de paix pour tenter d’obtenir un jugement obligeant le propriétaire à réaliser ces travaux.

      Bien à toi,

  6. nkki
    le 7 juillet 2017 à 10:28

    j’ai un locataire qui habite dans l’appartement depuis 5 ans et les radiateurs sont dans un état pityable et on besoin d’une couche de peinture .Qui dois faire la peinture?

    • le 18 juillet 2017 à 14:41

      Bonjour nkki,

      À priori, ce n’est pas au locataire de repeindre les radiateurs, sauf si l’état des lieux d’entrée a bien signifié un état de peinture neuf, et que maintenant, tu remarques qu’il a détérioré et abîmé la peinture (encore faut-il le prouver et que cela ait été constaté par écrit signé).
      Sinon, ce sera alors à toi de t’ne charger.

      Bien à toi,