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L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

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Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Liens utiles

Liste détaillée des réparations et travaux et de leurs responsabilités

Liste du menu entretien à charge du locataire

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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33 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. Ferrero
    le 21 février 2017 à 13:05

    Bonjour , je suis en location dans un studio depuis 2mois et je constate que ma facture de gaz à explosée. Après avoir cherché d’où venait le problème , j’en ai conclus que le thermostat est défectueux et Que donc la chaudière était perpétuellement en demande … ma facture de gaz s’élève à 300 euros pour 2 mois au lieu de 60, Que faire Avec le propriétaire ? Que puis je réclamer pour la facture exhorbitante ? Merci

  2. Rosine nnomo
    le 10 février 2017 à 13:07

    Bonjour si le bailleur décide de me chasse de sa maison pour rien après 4ans de vie dans sa maison quel sont mes droit

    • le 13 février 2017 à 12:03

      Bonjour Rosine,
      Avez-vous reçu un courrier recommandé vous expliquant pourquoi exactement vous deviez partir ?
      De plus, vous devriez avoir droit à un certain délai pour pouvoir trouver un logement dans de bonnes conditions ?
      Quel type de bail as-tu ?
      Merci
      Bien à toi,

  3. mannidoc
    le 8 février 2017 à 11:09

    Bonjour

    mon locataire n’a pas effectué les entretiens de la chaudière depuis 2014.

    En janvier 2017, le chauffage ne fonctionnait plus, il a fallu remplacer la pompe.

    A qui les frais ?

    Merci

    • le 13 février 2017 à 16:13

      Bonjour Mannidoc,
      Concernant les entretiens, il est clair que le locataire est en tort. Est-ce qu’il y a bien un rappel, à ce niveau, des devoirs du preneur dans le bail signé avec ton locataire ?
      Par ailleurs, il faut voir de quand date la chaudière et s’il n’y pas, aussi, une question d’usure ou de ‘vieillesse’ ?
      Si c’est le cas, peut-être peux-tu partager les frais (achat et installation) avec ton locataire ?
      Par contre, s’il est prouvé que la pompe est devenue défectueuse suite un manque d’entretiens, et si la chaudière est récente, les frais sont à charge du locataire.
      Bien à toi,

  4. sam
    le 7 février 2017 à 08:44

    bonjour
    Je suis proprio. et mon locataire ne veut plus payer le loyer car il va déménager le mois prochain. Donc il paie de l autre coté mais pas mon loyer. Cela fait 8 ans qu’il habite dans l’appart.Que puis je faire? Il me menace d appeler la commune car ma maison n est pas en conformité. (installation fenetres sur balcon). Veut récuperer les garanties et ne veut pas faire un état des lieux de sortie.
    Merci pour votre réponse.

    • le 13 février 2017 à 16:01

      Bonjour Sam,
      Si ton locataire veut récupérer sa garantie locative, il doit bien sûr passer par l’état des lieux de sortie.
      De plus, il doit respecter la période de préavis et continuer de payer son loyer. Tout cela doit être écrit dans son bail en principe (http://bruxelles-j.be/te-loger/le-contrat-de-bail-que-doit-il-contenir-et-qui-doit-le-signer/).
      Dans un premier temps il serait bon de rappeler au locataire, par courrier recommandé, les droits du bailleur comme ceux du preneur.
      Si ton locataire ne réagit pas, il faudra alors passer par une procédure en justice de paix.
      Voici ce que nous pouvons te dire pour l’instant.
      Bien à toi,

  5. Prys
    le 4 février 2017 à 23:53

    Bonjour, j’occupe un 1 appartement dans un immeuble ou il y a 4 appartement,je suis seule à habiter dans cette immeuble… Il n’y a aucun entretien de fait, la peinture du hall et des escaliers s’effrite, il y a des toiles d’araignée partout, traces d’humidité et surtout pas d’extincteurs ni d’alarme incendie. J’aimerais savoir Quels sont mes droits..je n’ai pas non plus de détecteur de fumée, est ce moi doit qui doit l’installer ? D’autres part la proprio n’entretient jamais la chaudière la moitié de mes radiateur fonctionne… Je n’ai moi non plus exécuter aucun entretien sur mon chauffe eau, qu’est-ce que je risque ? Merci

    • le 10 février 2017 à 16:30

      Bonjour Prys,
      Est-ce que tu habites une copropriété ? Est-ce qu’il y a un syndic que tu peux contacter concernant l’état des communs ?
      Sais-tu qui tu peux contacter concernant l’entretien des communs ?
      Par contre, c’est à toi qu’incombe l’entretien de la chaudière (s’il s’agit d’une chaudière individuelle) et du chauffe-eau comme tu le liras sur la fiche suivante : http://bruxelles-j.be/te-loger/lentretien-du-logement-et-la-responsabilite-des-locataires/
      Et c’est au propriétaire à prévoir et installer un détecteur de fumée.
      Bien à toi,

      • Prys
        le 10 février 2017 à 16:41

        Je ne pense pas que ce soit une copropriété…la proprio ma dit qu’elle allait faire venir une femme de ménage mais ça c’était y a des années et personne est venu, je suis moi même obligé de nettoyer tout le hall et les escaliers tellement ça devient sale…Je n’ai même pas de local à poubelle du coup je les mets sur mon palier même si c’est interdit…Je crois être syndiqués oui… La chaudière est une chaudière commune qui est à la cave donc normalement c’est à elle de faire l’entretien…Merci pour vos réponses

  6. Rouch
    le 3 février 2017 à 21:32

    Bonjour,

    J’ai reçu un logement social et malheureusement, il n’y a aucun boiler (chaudière) pour l’eau chaude dans l’appartement…

    Le Foyer (propriétaire) me dit que c’est à charge du locataire et que si je veux qu’ils le fassent eux, je dois payer une somme de +-1100€.

    Est-ce vrai que c’est au locataire de faire ce genre de travaux et d’installation pour avoir de l’eau chaude ?

    En plus, dans ce froid, sans l’eau chaude dans la salle de bain, c’est impossible.

    Je vous remercie pour vos réponses.

    • le 10 février 2017 à 16:24

      Bonjour Rouch,
      Il n’y a donc aucun boiler et/ou chaudière et tu n’as pas d’eau chaude ni dans la salle de bain ni dans la cuisine actuellement ?
      Le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu’il met en location corresponde aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement qui sont édictées par le code bruxellois du logement. Il est permis de déroger à cette règle uniquement dans le cas d’un bail à rénovation.
      C’est au propriétaire qu’incombe l’installation d’un boiler.
      Ensuite, c’est au locataire à veiller à l’entretien de ce boiler comme il doit veiller à conserver dans un bon état le logement.
      Dans ton cas, tu dois peut te faire accompagner/conseiller par service juridique de première ligne (gratuit).
      Tu trouveras la liste des adresses ici :
      http://www.aidejuridiquebruxelles.be/index.php/ou-obtenir-une-aide-juridique-de-premiere-ligne/91-caj/aide-juridique-de-premiere-ligne/120-permanences-des-avocats
      N’hésite pas à revenir vers nous
      Bien à toi,

      • Rouch
        le 10 février 2017 à 22:42

        Bonjour,

        Je tiens tout d’abord à vous remercier pour vos réponses.

        J’avais demandé au Syndicat des Locataires, et on m’a dit qu’en ce qui concerne l’absence de boiler malheureusement la législation ne prévoit que des exigences minimales d’équipement. L’Arrêté du gouvernement de la Région de Bxl-Capitale du 4/9/2003 dans son article concernant l’exigence d’équipement portant sur l’eau chaude, ne prévoit que l’obligation d’avoir un point de puisage à l’intérieur du bien loué.
        Ce point doit soit être relié à une installation de production d’eau chaude soit à l’ensemble des équipements requis pour le placement d’un appareil de production d’eau chaude.
        Le Foyer me propose de le faire à ma place, moyennant un paiement de +-1100€.
        Si je dois payer, je préfère alors l’installer moi même.
        Je dois juste vérifier le jour où j’aurai les clés si tous les équipements requis pour cette installation sont bien présents… qu’en pensez-vous ? Vous êtes sûrs que c’est à eux d’installer ça ?.

        Merci encore pour vos réponses.

        • le 21 février 2017 à 15:03

          Bonjour Rouch,
          Nous pensions t’avoir répondu à nouveau mais, apparemment, ce n’est pas le cas.
          Nous revenons vers toi dès que possible après vérification auprès d’un service juridique.
          Bien à toi,

  7. Tito
    le 7 novembre 2016 à 21:21

    Bonjour,
    Nous sommes trois locataire d’un appartement. Nous sommes en présence d’un trou dans le toit, l’eau rentre ainsi que le froid. Il y a donc une grosse perte de chauffage. L’immeuble voisin a effectué de gros travaux (ils ont juste gardé la façade), cela a engendré beaucoup de problèmes dans notre appartment. Beaucoup de fissures, trou dans le mur (ont peut présque voir de l’autre côté. A tout cela s’ajoute de fortes nuisances sonores. De plus notre propriétaire a décidé de faire le ravalement de la façade, ils y a donc eu des ouvriers pendant plusieurs jours et a toutes heures, ils laissaient l’appartement sans rien ranger (énormément de poussiere, briques etc). Ils utilisaient donc l’électricité et l’eau de l’appartement. Notre que question est donc: pouvons nous demander de la part du propriétaire?
    Nous vous remercions par avance.

    • le 8 novembre 2016 à 17:52

      Bonjour Tito,

      Il faut écrire un courrier recommandé au propriétaire listant les problèmes (fissures dans le mur, trou dans le toit, etc…) en lui demandant de régler cela au plus vite.
      Les nuisances sonores liées aux travaux, vous ne pouvez rien faire si elles se passent pendant la journée. Par rapport à la consommation des ouvriers d’eau et d’électricité, tu peux toujours demander au propriétaire une compensation, mais il faut un accord écrit et signé de sa part pour cela.
      Si aucun dialogue n’est possible avec le propriétaire, la seule possibilité est d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  8. zephyr
    le 7 novembre 2016 à 13:25

    Mon propriétaire refuse de me rembourser une facture concernant la chaudière. Il y a quelques année, la chaudière est tombée en panne au mois de Janvier et elle a été réparée au bout de 3 semaines. Est-ce que le propriétaire n’aurait pas dû diminuer mon loyer pour ce mois-là?

    • le 8 novembre 2016 à 17:47

      Bonjour Zephyr,

      Il aurait pu diminuer ton loyer, mais cela n’était pas une obligation. Il aurait fallu un accord écrit et signé stipulant que le remboursement de la chaudière s’effectuait par une réduction de X euros (pris des travaux) sur le loyer du mois X. Si le propriétaire te doit le remboursement des travaux et qu’il ne consent pas à le faire, la seule solution sera de faire appel à la justice de paix.
      Attention cependant que l’entretien de la chaudière incombe au locataire. Si tu n’as pas réalisé l’entretien et que la chaudière est tombée en panne, ce sera à toi d’en assumer les frais de réparation.

      Bien à toi,

  9. Marion
    le 6 novembre 2016 à 15:22

    Bonjour,
    Nous avions un problème d’eau chaude et en avons informer le propriétaire et n’ayant pas de réponse de sa part après une semaine à prendre des douches froides, nous avond contacter une entreprise de plombier chauffagiste qui a constater que la robinetterie de la douche était HS et a donc procédé à son replacement, le propriétaire nie que nous l’avons informé et refuse de payer les frais. Que pouvons noys faire?
    Nous avons également des problèmes de cafards qui étaient déjà présent vant notre arrivée (5mois)(le propriétaire l’a précisé dans un mail) mais mais qui n’étaient pas indiqués dans le bail. Quels sont. Nos droits? Merci

    • le 8 novembre 2016 à 17:43

      Bonjour Marion,

      Si les cafards étaient présents avant que vous ne rentriez dans les lieu, et que le propriétaire l’a reconnu via courriel, c’est à lui de procéder au paiement pour l’éradication de ces nuisibles. En ce qui concerne les robinets, c’est le locataire qui assure l’entretien des robinetteries: il renouvelle les joints des robinets et veille au graissage et procède à l’élimination du tartre. Le bailleur remplace les robinets usés. Dès lors, c’est normalement à sa charge. Si tu as une preuve de contact par rapport à cela notamment preuve de courriel ou accusé de réception pour un courrier recommandé, alors tu peux envoyer au propriétaire un courrier de mise en demeure d’effectuer les réparations dans un délai X (délai raisonnable à la réalisation de ces derniers). Dans l’absence de réponse ou en cas de réponse négative, la seule solution sera alors d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  10. pinheiro da silva aires
    le 30 octobre 2016 à 11:05

    Bpnjour je je reçois para letre recomandee date de depart pour le 4 Novembre 2016,je viens de m apercevoir que mon locataire a demenagee de puis 15 jours sens m avertir em faisant couper le gaz du chauffage allors que la maison est sur sa responsabilité j usque au 4 Novembre par letre recomandee par Huissier de justice moi propriétaire je pense que mon locataire devrais mantenir la maison chauffais j usque au jour de son depart et je pense que mon locataire doit me régler les 4 jours de Novembre porquoi il m avertir de son depart pour le 4 Novembre.et déménage 15 jours avant em coupant le gaz sens m avertir nous sommes en hiver merci de me repondre

    • le 8 novembre 2016 à 17:38

      Bonjour pinheiro da silva aires,

      Normalement, le locataire doit respecter sa durée de préavis, et ne peux pas au mois d’octobre décider de partir pour le mois de novembre. C’est là que réside le problème. En effet, un locataire n’est pas obligé de rester dans le bien pendant toute la durée du préavis, s’il trouve par exemple un logement avant. Dès lors, il n’est pas non plus obligé de chauffer l’appartement à ce moment-là.
      Le mieux, pour réclamer les impayés et signifier l’absence de préavis, et donc le départ qui ne se fait pas dans les règles, sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  11. Mia
    le 29 octobre 2016 à 13:01

    Bonjour,

    nous sommes 6 locataires dans une maison à Bruxelles. Notre propriétaire est quelqu’un de sympathique, mais un peu paresseux par rapport à l’état de la maison. Nous avons dès problèmes minimes comme du simple vitrage, très mauvaise isolation, quelques fenetres en plastique, etc. Mais nous ne nous plaignons pas pour ces détails. Cependant, il y a un réel problème de fuite d’eau, l’humidité imprègne les murs, et engendre une très mauvaise odeur dans la salle de bain (odeur d’égouts). Des professionnels sont venus voir et ont dit qu’il faudra faire des travaux d’environ 1 semaine. L’assurance se retourne contre nous et veut nous faire payer ces travaux. Quels droits avons nous et comment nous comporter vis à vis d’une telle injustice?

    Merci de nous aider,

    Mia

    • le 8 novembre 2016 à 17:32

      Bonjour Mia,

      Tout va dépendre de la responsabilité bien entendu par rapport à cette fuite. Si vous êtes reconnus comme responsable, alors l’assurance se tournera logiquement vers vous pour réclamer le montant des travaux. Si maintenant cette fuite ne peut vous être imputée, ce sera au propriétaire de prendre en charge les travaux de réparation.
      La première chose serait de déterminer la responsabilité via une expertise, et ce en accord avec le propriétaire.
      Si aucune entente n’est possible à ce niveau-là, la seule possibilité sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  12. maja
    le 28 octobre 2016 à 10:13

    Bonjour,

    Les châssis en bois viennent juste d’être remplacés par du PVC  dans la maison que nous louons.

    La propriétaire a fait enlevés les volets en bois et ne les a pas remplacés à notre immense déception et sans tenir compte que nous avons déjà été cambriolés l’an dernier

    Bref ce changement nous occasionne des frais de draperies, (plus de rails donc achat de barres à tentures et changement de celles-ci  car plus de volets …)

    De plus les caissons en bois des volets qui ont été enlevés ont été remplacés par des panneaux en MDF à peindre

    Pouvez-vous me dire si ces caissons sont a peindre a nos frais ? si pas pouvons nous déduire la facture du peindre du loyer, la propriétaire étant de nature radine et très négligente  ?

    • le 8 novembre 2016 à 17:28

      Bonjour Maja,

      En ce qui concerne les rideaux et rails à racheter, le propriétaire n’est pas tenu de participer aux frais. Il en va de même pour la peinture du panneau, et il ne peut pas non plus vous obliger à peindre. Si vous souhaitez peindre, assurez-vous d’avoir son accord par écrit signé afin d’être certains de ne pas avoir de problèmes par la suite.

      Bien à toi,

  13. Jenny
    le 26 octobre 2016 à 13:21

    Bonjour,

    Les robinets de la cuisine et la salle de bains sont cassés et irréparables et on ne trouve plus les même modèles (pour les joints). Dans le passé, nous avons déjà remplacés les vieux robinets à nos frais.

    Dans ce cas ci, qui doit payer pour le remplacement des robinets ?

     

    Bien à vous

     

    • le 8 novembre 2016 à 17:25

      Bonjour Jenny,

      Le locataire assure l’entretien des robinetteries: il renouvelle les joints des robinets et veille au graissage. Il procède à l’élimination du tartre. Le bailleur remplace les robinets usés.

      Bien à toi,

  14. le 31 janvier 2017 à 15:28

    Bonjour Simonette,
    Nous sommes désolés de vous répondre si tardivement mais, pour des raisons médicales, nous avons dû ‘fermer’ la rubrique logement pendant quelques temps.
    Avez-vous trouvé réponse à vos questions entre temps ?
    Voici en tout cas 2 fiches utiles:
    http://bruxelles-j.be/te-loger/lentretien-du-logement-et-la-responsabilite-des-locataires/
    http://bruxelles-j.be/te-loger/letat-des-lieux-dentree-et-de-sortie/
    Bien à vous,

  15. le 31 janvier 2017 à 15:33

    Bonjour Saiik,
    Nous sommes désolés de vous répondre si tardivement mais, pour des raisons médicales, nous avons dû ‘fermer’ la rubrique logement pendant quelques temps.
    Avez-vous trouvé réponse à vos questions entre temps ?
    Bien à vous,

  16. le 31 janvier 2017 à 15:36

    Bonjour Mimi,
    Nous sommes désolés de te répondre si tardivement mais, pour des raisons médicales, nous avons dû ‘fermer’ la rubrique logement pendant quelques temps.
    As-tu trouvé réponse à vos questions entre temps ?
    Si le bail stipule que l’entretien est à ta charge, nous craignons que cela ne soit pas possible.
    As-tu contacté le Syndicat des Propriétaires ? : https://www.snpc-nems.be/fr/content/contact
    Bien à toi,

  17. le 31 janvier 2017 à 15:41

    Bonjour Gastonjc,
    Nous sommes désolés de vous répondre si tardivement mais, pour des raisons médicales, nous avons dû ‘fermer’ la rubrique logement pendant quelques temps.
    Avez-vous trouvé réponse à vos questions entre temps ?
    Voici en tout cas une fiche utile : http://bruxelles-j.be/te-loger/lentretien-du-logement-et-la-responsabilite-des-locataires/
    Si le reste de l’appartement est bien entretenu, cela prouve que vous faites attention. Selon nous, cela devrait être le propriétaire qui devrait payer ce type de travail.
    Bien à vous,

  18. le 31 janvier 2017 à 15:44

    Bonjour Frédéric,
    Nous sommes désolés de te répondre si tardivement mais, pour des raisons médicales, nous avons dû ‘fermer’ la rubrique logement pendant quelques temps.
    As-tu trouvé réponse à tes questions entre temps ?
    Voici en tout cas une fiche utile :
    http://bruxelles-j.be/te-loger/lentretien-du-logement-et-la-responsabilite-des-locataires/
    Bien à vous,