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L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

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Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

ATTENTION !
Le CIDJ sera fermé du 15 août au 31 août. Dès lors, nous ne serons pas en mesure de répondre à vos questions.
Vous pouvez cependant contacter nos partenaires dInfor Jeunes Bruxelles ou du Service Droit des Jeunes.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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30 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. purdey
    le 17 août 2018 à 13:59

    bonjour

    nous sommes mitoyen avec des gens qui n’entretiennent pas leur maison et nous avons des souris dans notre maison que pouvons nous faire?

    merci

    • le 21 août 2018 à 09:56

      Attention: pour les questions ‘LOGEMENT’, le CIDJ est fermé du 15 août au 31 août, tu recevras donc une réponse en septembre.

      Si tu ne trouves pas réponse à ta question sur le site de Bruxelles-J, tu peux également contacter nos partenaires Infor Jeunes Bruxelles ou du Service Droit des Jeunes.

      Bonne journée,

      Bruxelles-J

  2. Pbreton
    le 14 août 2018 à 19:37

    Bonjour,

    Nous partons d’un appartement après deux ans. L’appartement à été remis à neuf avant notre arrivée.

    L’appartement et les peintures sont encore très propres, mais quand est-il des troues des tableaux ? Dois – je simplement les reboucher proprement, ou dois -je reboucher et repeindre le mur ? Est ce que l’expert risque de nous faire payer le prix fort si nous rebouchons simplement les trous ?

     

    Bien à vous

    Merci,

    • le 21 août 2018 à 09:55

      Attention: pour les questions ‘LOGEMENT’, le CIDJ est fermé du 15 août au 31 août, tu recevras donc une réponse en septembre.

      Si tu ne trouves pas réponse à ta question sur le site de Bruxelles-J, tu peux également contacter nos partenaires Infor Jeunes Bruxelles ou du Service Droit des Jeunes.

      Bonne journée,

      Bruxelles-J

  3. burgydon
    le 12 août 2018 à 15:15

    Bonjour,

    Nous venons de prendre en location une habitation. Moins d’1 mois après notre arrivée, les toilettes de l’étage se sont bouchées et malgré les différents produits que nous avons versé rien n’y fait. Le propriétaire prévenu nous signale que c’est à notre charge de déboucher car pendant les 2 ans de travaux les toilettes ont toujours fonctionné et que le diamètre du tuyau est conforme! Il nous accuse même d’errements et d’y avoir inséré tout et n’importe quoi, hors nous venons d’un appartement où les canalisations étaient hyper sensibles et nous avons pris l’habitude de faire très attention (papier double feuille et pas plus, pas trop de papier à la fois, rien d’autre n’est jeté dans les toilettes, etc…).

    Comment pouvons nous faire pour prouver qu’il ne s’agit pas du mauvais entretien mais sûrement de crasses qui étaient présentes bien avant (dues aux travaux ou à l’ancien proprio)?

    Ça commence fort…

    Merci beaucoup de votre réponse.

     

    • le 13 août 2018 à 11:52

      Bonjour Burgydon,

      Si le problème ne résulte ni d’une mauvaise utilisation des installations, ni d’un défaut d’entretien par le locataire, et s’il est avéré qu’il s’agit d’un problème de « construction » des canalisations, alors c’est au propriétaire de prendre cela en charge. Il faut voir avec un professionnel pour déterminer cela, il faut bien entendu que la situation perdure, malgré les entretiens normaux.

      Bien à toi,

  4. joseph
    le 8 août 2018 à 20:17

    Bonsoir,

    j’aimerais savoir en étant locataire, j’ai quitté la maison dans de bonne condition,

    le propriétaire et venu  il m’a signé un document comme tout étais en ordre,

    et maintenant après une semaine me réclame l’attestation de chauffage

    peut-il le faire vu qu’il m’a signé un document que tout étais en parfait état

    Bien a Vous  

    • le 13 août 2018 à 11:54

      Bonjour Joseph,

      Dans la mesure où l’entretien de la chaudière est obligatoire et à charge du locataire (sauf clause contraire au sein du contrat de bail), le propriétaire est bien en droit de te la réclamer.

      Bien à toi,

  5. lio
    le 7 août 2018 à 15:26

    est ce legal  dans un bail de pouvoir mettre que ces voisins peuvent passer par notre appartement ?

    mes voisins sont passes par chez moi pdt 1 mois car il reparait l ascenseur puis je demander un remboursement ou une partie de ce mois de loyer ?

    as t il le droit d indexer le loyer apres 3 ans tt en sachant que le bail n est pas enregistre ?

    • le 13 août 2018 à 11:58

      Bonjour Lio,

      Il est étrange que des voisins passent par ton logement pour aller chez eux. Cela n’est à priori pas possible sauf accord entre les parties. Si cela a été stipulé dans ton contrat que tu as signé, il est difficile de demander une indemnité. Il serait bon cependant de contacter un service juridique de 1e ligne (gratuit) afin de vérifier la légalité de cette clause. À ce titre, n’hésite pas à contacter l’atelier des droits sociaux. Tu trouveras leurs coordonnées sur leur site à la page suivante.

      En ce qui concerne l’indexation, le propriétaire est en droit de le faire, même si le contrat de bail n’est pas enregistré.

      Bien à toi,

  6. jokeut
    le 7 août 2018 à 12:37

    Bonjour,

    Nous avons occasionné des dégâts dans les parties communes et faisons le nécessaire afin d’y remédier via notre assurance. La propriétaire veut bloquer la garantie locative jusqu’à ce que ça soit finalisé. A-t-elle le droit ? la garantie locative ne couvre t-elle pas uniquement les dégâts qui auraient été occasionnés dans l’appartement loué ?

    Merci d’avance

    • le 13 août 2018 à 12:10

      Bonjour Jokeut,

      Si l’état des lieux de sortie ne révèle aucuns dégâts, alors le propriétaire est supposé te restituer la garantie locative dans son intégralité. Cependant, si tu as commis ces dégâts dans les communs, il faudra bien entendu en assumer le coût des réparations, et le propriétaire peut retenir une partie ou le tout de la garantie locative pour effectuer la réparation des dégâts. C’est à vous de vous arranger ensemble.

      Bien à toi,

  7. Faby
    le 6 août 2018 à 23:55

    C est un contrat ALE

  8. Faby
    le 6 août 2018 à 23:53

    Bonjour je dépens de la Flandre donc de la VDAB elle m a proposé pour me remettre dans le circuit du travail car j ai été sur la mutuelle pendant 11 années donc pas évident de travailler 2 h par jour dans une école 8 h semaines et c est un contrat de 1 an ma question est puis je partir en vacances hors saison puis je prendre des congés et que se passe t il si je tombe malade car je suis fragile et dernière question est ce que je dois postuler pour des jobs en même temps merci pour votre reponse

    • le 7 août 2018 à 12:43

      Bonjour Faby,
      Nous sommes ici un site d’information pour jeunes dans une rubrique qui répond aux questions concernant le logement.
      Nous ne savons donc pas répondre à ta question,
      Bien à toi,

  9. alain
    le 4 août 2018 à 16:18

    bonjour,

     

    mon locataire abîmé et n’entretien pas du tout mon appartement qui était dans un état impeccable.il a aussi un chat et on sent une forte odeur.malgré plusieurs demandes il a toujours son chat et ne fait rien.il se trouve a charleroi.

    je veux vendre mon appartement mais il n’est pas vendable a ça valeur a cause de son état délabré.

    • le 6 août 2018 à 10:43

      Bonjour Alain ,
      Nous sommes ici un site d’information pour jeunes dans une rubrique logement.
      En ce qui concerne la présence du chat, est-il écrit dans le contrat de bail que le locataire ne peut pas en avoir ?
      Si oui, nous te conseillons de lui envoyer un courrier par recommandé avec accusé de réception dans lequel tu reprendrais les démarches déjà effectuées et où tu redemanderais de respecter les termes du bail (animal + entretien du logement). Ainsi, tu auras la certitude qu’il a bien reçu ta demande.
      Bien à toi,

  10. linear47
    le 3 août 2018 à 14:29

    Bonjour

    Je loue une maison ou toutes les peintures ont été remises à neuf.

    Je quitte après un an. Dois-je tout repeindre pour retrouver l’état neuf ou bien l’expert considèrera une usure normale et je n’ai rien à payer du tout.  Dans ce cas qu’est ce une usure normale ?

    • le 6 août 2018 à 10:43

      Bonjour Linear47,
      Comme tu peux le lire ci-dessus, le renouvellement des peintures est a charge du propriétaire s’il s’agit d’une usure normale. Ainsi, si tu n’as pas fait de dégâts sur les murs, tu ne dois pas les repeindre.
      Bien à toi,

  11. ze
    le 3 août 2018 à 12:46

    Bonjour,
    Je voudrais savoir si on est obligé de payer des charges trop élevé dans un logement social

    • le 6 août 2018 à 10:42

      Bonjour Ze,
      Qu’entends-tu par « charges trop élevées » ? Qu’est-il écrit dans ton contrat de bail ? Quel type de logement social as-tu ?
      Bien à toi,

  12. Eliot
    le 2 août 2018 à 19:34

    Bonjour,

     

    Je suis un étudiant actuellement à la recherche d’un nouveau studio. Cela fait déjà deux fois que des propriétaires me refusent un bail sous prétexte que j’ai un chat.
    Je suis tombé sur un article disant que cela est illégal de leur part. (http://www.apsana.info/juridique/location.htm). Est-ce correcte ? Du coup suis je en droit de ne pas dire à un propriétaire que je possède un animal ? Et donc une close de bail interdisant un animal serait elle valide ?

    D’avance merci pour votre réponse !

    • le 3 août 2018 à 15:36

      Bonjour Eliot,
      L’article auquel tu fais référence est un article émanant de la législation française et donc n’est pas valable ici.
      Ici, un propriétaire a le droit de stipuler dans le bail qu’il n’accepte pas les animaux domestiques.
      Maintenant, il faut voir si tu ne peux pas trouver un accord avec ton futur propriétaire.
      Bien à toi,

      • Eliot
        le 3 août 2018 à 17:46

        Bonjour,

         

        Merci pour votre réponse.
        En fait l’article en lien comporte une seconde partie concernant la Belgique.
        Voici ce qui est dit :

        La loi Belge

        « Beaucoup de gens se sont vus refuser un logement parce qu’ils ont un petit compagnon. Sachez que l’art. 10/1 sur la Convention des Droits de l’Homme stipule ceci :
        « Est réputée non écrite, toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier ». Cette détention est toutefois subordonnée au fait que l’animal ne cause aucun dégât à l’immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux autres occupants.
        Autrement dit, il est illégal d’interdire la présence d’un animal de compagnie dans un logement. Cette loi a été signée à Genève, le 9 juillet 1970 par les pays membres de la Convention, y compris la Belgique. Si vous avez des problèmes avec vos propriétaires ou voisins concernant votre compagnon, vous pouvez avoir recours à cette loi.
        Jurisprudence: Par décision rendue le 21 octobre 1986 par le Tribunal Civil de Liège (parue dans la Jurisprudence de Liège, Mons et Bruxelles de 1987, p.578 et sq.), il a été jugé que l’interdiction totale de détenir un animal domestique quelconque porte atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée et de la vie familiale que consacre l’art. 8,1 de la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme du 04.11.1950. Cette disposition prime sur le droit interne et doit être appliquée par les juridictions nationales. Les particuliers ne peuvent instaurer des pénalités à caractère répressif, car le pouvoir répressif est hors commerce »

        D’avance merci à vous de prendre ceci en compte.
        Bonne fin de journée,

        Eliot

         

  13. Evaf
    le 2 août 2018 à 05:05

    Bonsoir je viens de louer un chalet et ma question est celle si ,ma proprietaire avais fait installer une alarme ou elle avais fait mettre un code d acces a t elle le droit de me dire que je doit garder se numeros de code secret ou je suis dans mes droit si j en change merci

    • le 2 août 2018 à 11:21

      Bonjour Evaf,
      Il faut que ta propriétaire ait accès au bien en cas de problème.
      Si maintenant il est nécessaire de changer les codes, tu dois communiquer ces nouveaux codes à ta propriétaire.
      Bien à toi,

  14. AF
    le 1 août 2018 à 21:18

    Bonjour,

    Depuis le début de notre location on a toujours payer nos loyer en temps et en heure, mais les propriétaires ne répondent jamais à leurs obligation car ils habitent à l’étranger et ne réponde au mails que quand ils en ont envie.

    Par exemple, cela fait plus de 9 mois qu’on à d’énormes souci au niveau de l’humidité, comme l’appartement se situe dans une copropriété, c’est le syndicat qu devait s’en charger, car infiltration du toit, nous somme au dernier étage.

    On a patientez pendant 7 mois sans réel avancement jusqu’à ce que je prennent les choses en mains en me rendant au service insalubrités de la région Bruxelloise.

    A partir de ce moment la, ils ont commencer à faire quelque devis sans toujours rien avoir arranger, ma compagne est enceinte et j’ai peur que cela affecte notre enfant.

    aussi, il y a une fuite d’eau qu’on leur avait demander de réparer sans qu’il ne réponde ou ne fasse quoi que se soit, elle est rester la pendant 4 mois sans n’avoir était réparer, j’ai reçu la facture d’eau qui est plutôt salée.

    En juin, on a décider de ne pas payer le mois de loyer, pour les faire agir, on sait que ce n’est pas très bien de faire cela, mais notre bute était vraiment qu’il prennent leurs responsabilité, et comme par magie, ils ont réparer les tuyaux d’eau, il y a quelque jours.

    Aussi au début de la location, nous somme rentré le 22 du mois, il y avait un gros rafraîchissement à faire, la chaudière à entretenir et une porte d’entrée à réparer.

    Le propriétaire nous a demander de lui proposer plusieurs devis pour qu’ils choisissent le plus intéressant dans les tarifs.

    Cela m’a pris 2 semaine avec quelque jours pour les travaux, donc presque 3 semaine, entre temps, on payer tout de même un loyer..

    Il y avait une pièce du four à remplacer pour son fonctionnement, au moment de notre entrée dans les lieux, expertise à l’appui, on leurs à demander de remplacer la pièce sans réponse de leurs part, on a donc nous même acheter la pièce avec facture à l’appuie qu’on leurs à demander de remboursé, sans réponse bien sur.

    Les propriétaire nous ont envoyer une mise en demeure pour le mois de juin, en nous menaçant d’annuler le bail, si l’ont ne payer pas.

    On s’est donc mis d’accord pour payer le mois de juin en deux partie, la première en juillet et la seconde ne août.

    J’ai donc payer la première partie en juillet après le passage du plombier pour la réparation du tuyaux d’eau, mais entre temps je leurs ai envoyé nos revendication pour être correcte des deux cotées, comme quoi il devait nous rembourser la pièce du four remplacer, participer à une partie de la facture d’eau, car nous n’avions pas à supporter les frais de la fuite par leurs négligence, et aussi un remboursement au mois de 8 jours sur les 3 semaine du début de la location, ou nous n’avions pas jouissance à cause des recherche pour les réparations et les réparations en eux même, aussi de prendre en charge les mobilier abîmes par les champignons et humidité.

     

    Il nous ont évidement pas répondu.

    Je voudrais savoir, si en ne réglant pas la deuxième partie du mois de juin et en attendant qu’il saisisent un huissier, serait il une bonne idée, pour que lorsque je devrait me justifier, j’expliquerai leurs non obligation envers nous, et toute les pertes qu’on a eu, avec preuve de mail envoyé en appui, pour enfin exiger un remboursement de ce que l’ont demande ?

    Bien sur à ce moment, je paierai la deuxième partie de juin, la entre temps on paie tous nos loyer.

    Car j’ai précédemment voulue saisir moi même la justice de paix avant de ne pas payer juin, lorsque j’ai toujours était en ordre au niveau du loyer, mais comme les propriétaire résident à l’étranger, il fallait que je paie un huissier, et je n’ai pas l’argent pour cela, donc serait ce possible que j’attendent qu’il saisissent eux même le huissier pour la partie du mois impayer pour saisir cette occasion et aussi présenter mes revendications?

     

    Merci pour votre réponse.

  15. ARLEC
    le 1 août 2018 à 12:56

    Armand,

    J’ai loué un studio à un locataire le 1er août 2017, jusqu’au 31 juillet 2018. Ce locataire a prétendu qu’il n’y avait pas de chauffage dans le bien, alors qu’à son entrée, l’état des  lieux démontre le contraire et prouve, tout au long de 6 page de description, que le bien était en bon état locatif et exempt de mal propreté. Bien qu’il avait un chauffage  – celui-ci étant électrique – le locataire s’est plain des consommations élevées d’électricité, j’ai donc fait placer un convecteur gaz. Sibelga a refusé d’ouvrir le compteur : conduite de gaz non conforme  – J’ai fait procédé à la mise en conformité, mais le certificateur a également refusé d’agréer cette installation aux motifs que la législation sur l’installation gaz dans de petites surfaces est désormais interdite. Donc retour à la case départ et à l’utilisation d’un chauffage électrique à basse consommation.

    Mais, non seulement le locataire refuse ce   type d’appareil, mais en plus, il est allé se plaindre à un organisme social comme quoi il n’avait pas de chauffage. Cet organisme et de fait le locataire ont déclenché une procédure de contrôle d’habitabilité et de salubrité du bien par la Région bruxelloise. Les conclusions  de leur  rapport sont la fermeture immédiate du bien et sa remise en conformité. Le locataire qui a eu une invitation  à quitter les lieux pour un logement social, refuse de partir et nie le fait qu’il est à l’origine de cette procédure. Faut-il le rappeler, le locataire, en dehors du problème de chauffage ne m’a jamais envoyé de courrier  recommandé ni de coup de téléphone pour me signaler des problèmes que la Région à relevée et que l’état des lieux démontre le contraire. Bref, bien que j’ai passé le dossier à mon avocat pour contester point par point le rapport de la Région, je me demande jusqu’où cela va mener, surtout sur le plan financier, car l’avocat m’a annoncé qu’il faudra l’avis d’un expert judiciaire, voire d’un architecte.

    Ma question est de savoir jusqu’où dois-je aller  pour démontrer ma bonne foi dans cette affaire, puisqu’à l’origine le bien, à l’exception du chauffage, ne présentait aucun défaut qui l’aurait rendu inhabitable, puisque j’avais même l’autorisation de la région.

    Merci pour votre réponse.

    Armand