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L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

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Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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33 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. Chris
    le 23 novembre 2017 à 00:24

    Voilà cela fait 11ans que je loue un appartement lors de mon entrée je n es pas verser de caution mais maintenant mon propriétaire me la réclame .peut il le faire

    • le 23 novembre 2017 à 11:23

      Bonjour Chris,

      Si la garantie locative est mentionnée dans le contrat de bail, alors tu dois la constituer, même après tout ce temps, sinon tu ne respectes pas tes obligations contractuelles.

      Bien à toi,

  2. Guest
    le 22 novembre 2017 à 13:40

    Bonjour! Je lue un appartement pendant 2 ans et un moment je etait attaque par des punaises de lit,pour appeler la societe speciale contre des incects cava etre a charge de qui, bayeur au locataire?

    • le 23 novembre 2017 à 11:20

      Bonjour Guest,

      Sauf si les punaises étaient déjà dans le logement avant ton emménagement et que tu peux le prouver, ces frais seront à ta charge.

      Bien à toi,

  3. Cristina.bracon
    le 21 novembre 2017 à 14:43

    Bonjour,
    Ma situation financière à fort changé et je me retrouve avec un revenu de 1050€/mois et une loyer à payer de 1000€/mois.
    Je compte donner mon préavis mais les 2 derniers mois je vais pas le payer car je ne sais plus. J’ai une garantie de 2 mois bloqué donc je me dis qu’ils vont prendre l’argents de la.
    J’ai un bails de 9 ans.
    Qu’est-ce que je risque en pas payantes les 2 derniers mois de loyer vu mes revenus bas et 2 personnes à charges.

    • le 23 novembre 2017 à 11:19

      Bonjour Cristina,

      Si le propriétaire entame une procédure en justice de paix, tu risques de devoir payer les loyers impayés. En effet, sauf accord contraire mis par écrit et signé avec le propriétaire, la garantie locative ne sert pas à payer des loyers, mais bien à couvrir les éventuels dégâts que tu aurais commis dans le logement.
      En ne payant pas tu es donc en défaut par rapport à la loi.

      Bien à toi,

  4. EDGL
    le 19 novembre 2017 à 11:07

    Bonjour,

     

    Je suis locataire d’un appartement depuis 1 an. L’hiver dernier nous avons pu voir que l’isolation de la chambre semble être très mauvaise : il y a sans cesse de la moisissure qui se forme sur les côté de la fenêtre, que l’on mette du chauffage ou non. Le propriétaire en a été notifié l’année passée mais il fait partie des propriétaires qui ne semblent pas réagir. Cette année, de nouveau, je me bats contre la moisissure et l’humidité. Quels sont mes recours ?

    De plus, cela fait également 1 an que je n’ai aucune lumière sur mon palier et lui demande d’intervenir régulièrement, mes charges couvrant les communs.

    Pensez-vous que je puisse avoir des recours me permettant de quitter mon bail plus tôt ?

    • le 20 novembre 2017 à 16:35

      Bonjour EDGL,

      Il faut donc envoyer un courrier recommandé de mise en demeure d’effectuer les travaux (en les listant bien tous). En l’absence de réponse, ou en cas de réponse négative, la seule solution pour obtenir l’exécution des travaux ou encore d’obtenir une rupture du bail aux torts du propriétaire est d’entamer une procédure en justice de paix. Si tu n’as pas de décisions d’un juge de paix, tu ne peux pas partir plus tôt sans le faire via les modalités de ton contrat de bail (ou alors via un arrangement à l’amiable mis par écrit et signé par toutes les parties).

      Bien à toi,

  5. Nelson
    le 17 novembre 2017 à 23:05

    Bonjour

    Je suis locataire dans un appartement ou la toilette est dans un état déplorable ( tuyauterie cassée, eau puant colle dans la toilette, le froid extrême a cause des trous) et j’ ai une assurance bien sur valide. J’ ai contacté la propriétaire elle me répond toujours mais elle ne.fait pas des travaux. Je demande est ce que je peux manifester auprès de mon assurance ou bien quels solutions ? Merci

    • le 20 novembre 2017 à 16:32

      Bonjour Nelson,

      À priori, ton assurance n’interviendra pas dans des frais de réparation à charge du propriétaire. Il faut donc envoyer un dernier courrier recommandé de mise en demeure d’effectuer les travaux. En l’absence de réponse, ou en cas de réponse négative, la seule solution pour obtenir l’exécution des travaux est d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  6. Laura
    le 17 novembre 2017 à 19:02

    Bonjour
    Je suis locataire d un appartement( remis à neuf) depuis février 2016, quelques mois après je découvre de l humidité dans la chambre à coucher, malgré des injections à charge de mon propriétaire le problème n est pas résolu cela fais plus d’un an que le problème persiste aujourd’hui mon propriétaire va effectuer à nouveau des travaux qui vont durer trois jours toute la journée ma question est puis-je demander une diminution du loyer?
    Bien à vous

    • le 20 novembre 2017 à 16:30

      Bonjour Laura,

      Tu peux toujours le demander, mais il n’en a pas l’obligation car les travaux ne dure que 3 jours.

      Bien à toi,

  7. Philou
    le 17 novembre 2017 à 08:45

    Bonjour,

    Mon fils a dû payer des frais de réparation peinture ( 1000 euros) à la fin de son bail. (Bail résilié légalement après deux ans d’occupation, avec préavis notifié 3 mois à l’avance).

    Nous apprenons que le propriétaire ne loue plus l’appartement et compte l’utiliser comme bureau à ses fins propres.

    Est-ce normal de devoir néanmoins payer ces frais de réparations à la sortie alors que le lieu ne sera plus dédié à la location ?

    Merci

     

     

     

     

    • le 20 novembre 2017 à 16:29

      Bonjour Philou,

      Le propriétaire est dans son droit d’avoir exigé des frais de réparation, peu importe ce qu’il fait de son bien après.

      Bien à toi,

  8. Maria
    le 16 novembre 2017 à 18:44

    Bonjour,
    C’est la première fois que nous louons un appartement et nous ne savons pas comment réagir. Suite à un accident (de notre faute) le lavabo de la salle de bain s’est totalement écroulé et est évidemment inutilisable… Je pense qu’il faut prévenir le propriétaire au plus vite mais mon compagnon ne veut pas le prévenir. Que devons-nous faire? Lui dire, et ensuite réparer à nos frais ou gardera-t-il la caution? Merci beaucoup si vous savez nous aidez car nous sommes perdus et nous paniquons un peu…

    • le 20 novembre 2017 à 16:28

      Bonjour Maria,

      Comme vous l’avez bien compris, puisque vous avez cassé le lavabo, la charge de sa réparation/remplacement est vôtre. C’est de toute façon mieux de prévenir le propriétaire, car si vous devez changer le lavabo, il s’en rendra compte, mais tout en lui proposant d’effectuer les réparations vous-mêmes, ou tout du moins en les payant.
      Si la réparation est effectuée, il n’y a pas de raisons que le propriétaire garde votre garantie locative en fin de location.

      Bien à toi,

  9. key
    le 14 novembre 2017 à 02:03

    Bonjour,

     

    Je suis locataire c’est mon premier logement

    Lors de la signature du bail oralement j’avais demandé au propriétaire si je pouvais refaire le sol cuisine et salon (cuisine des petits carreaux à l’ancienne et salon grand carreaux)

    Je lui redemande avant de faire les achats, il me répond qu’il ne souhaite pas que je change le sol (je comptais simplement mettre des dalles pvc autocollantes)

     

    Du coup je ne sais pas si j’ai le droit de le faire ou pas? sachant qu’il refuse tout changement (papier peint, peinture, que je refasse le sol qui est vraiment ancien etc..)

     

    Merci pour votre réponse

    • le 14 novembre 2017 à 17:53

      Bonjour Key,

      Tu dois faire attention car un accord oral n’a aucune valeur en cas de problème. Si tu n’as pas son accord écrit et signé t’autorisant à changer sols et peinture, alors tu ne pourras pas le faire. De plus, si tu le fais et s’il existe par exemple une clause de remise en état ou un état des lieux bien détaillé, tu devras, en quittant le logement, remettre tout comme c’était lors de ton entrée dans les lieux.
      Tout accord avec ton propriétaire, même amiable, doit être mis par écrit et signé par toutes les parties. Ceci évitera d’éventuels problèmes.

      Bien à toi,

  10. Steph
    le 12 novembre 2017 à 19:01

    Bonjour, je viens de louer un appartement à neder-over-hembeek. Ça fait seulement 15 jours que je suis dedans. Quand il pleut fort il y a de l’eau qui coule dans ma chambre niveau façade. De chaque côté il ya des terrasses. Je pense que c’est du à un manque d’isolation. J’ai prévenu mon proprio. Ma question est de savoir ce que je dois faire si il refuse de faire des travaux. D’après les voisins, il connaît le problème mais ne fait rien car il aurait fait un devis et ça coûterait 30000 euros de travaux.

    • le 14 novembre 2017 à 17:50

      Bonjour Steph,

      Si tu n’as pas de réponse du propriétaire. il faudra alors lui envoyer un courrier recommandé de mise en demeure d’effectuer les travaux dans un délai X. Dans l’absence de réponse, la seule possibilité sera d’entamer une procédure en justice de paix en vue d’obtenir soit que le propriétaire effectue les travaux demandés, soit d’obtenir une rupture de bail aux torts du propriétaire.

      Bien à toi,

  11. Ab
    le 11 novembre 2017 à 01:54

    Bonjour
    Ma question
    J’habite dans un logement social
    Un jour mon parlephne n’ ouvre plus la porte principal du bâtiment
    J’ai fait un appel pour que le service technique de la société de logement interviens pour ça il a réparer la porte (le technicien a lubrifier la gâche )
    Après j’ai reçu la facture de réparation à payer par moi tout seule sachant que j’habite pas seul dans le bâtiment (il y a 8 apparemment au totale )
    Pour savoir si cette facture à payer toute seule ou mes voisins doivent payer leur partie svp merci

    • le 14 novembre 2017 à 17:38

      Bonjoru Ab,

      Il est très difficile de te répondre car le paiement dépend de la responsabilité d’une part et du problème d’autre part. Si tu es responsable de la panne, alors, c’est à toi d’en payer la réparation. Si par contre, tu n’es pas responsable du problème survenu, alors la réparation serait à charge du propriétaire.
      Si tu es la seule à avoir eu un problème de parlophone, il n’y a pas de raisons que les autres appartements doivent payer pour la réparation.
      Tu peux toujours contacter l’agence sociale immobilière afin de demander pourquoi c’est à toi de payer et non au propriétaire.
      En fonction de la réponse, il faudra aviser pour la suite.

      Bien à toi,

  12. AF
    le 9 novembre 2017 à 12:28

    Bonjour,

    Cela concerne l’entretien de ma chaudière, sur le bail, il est indiquée qu’il doit être fait toute les années.

    Habitant Bruxelles, je sais que c’est obligatoire tous les 3 ans.

    Le propriétaire n’étant pas très correcte, j’aimerais savoir si j’étais obliger de le faire toute les années comme indiquées sur le bail ou tous les 3 ans en référence à la législation?

    Et quelles documents faut-il avoir en contrepartie du chauffagiste, juste la facture qui fera office de preuve ou une autre attestation bien précise?

     

    Merci de votre réponse.

     

    • le 14 novembre 2017 à 17:48

      Bonjour AF,

      La fréquence d’entretien minimum dépend du type de chaudière :
      – Combustibles solides (pellets, bois, charbon) : une fois par an
      – Combustibles liquides (mazout, huile) : une fois par an
      – Combustibles gazeux (gaz naturel, butane, propane) : tous les 3 ans
      Cependant, les règles du bail prévalent à ce niveau-là. En effet, si il y a légalement une obligation au minimum tous les 3 ans (pour une chaudière au gaz), rien n’empêche de réaliser un entretien annuel. Le chauffagiste agréé te remettra une attestation de contrôle périodique.

      Bien à toi,

  13. PP
    le 6 novembre 2017 à 18:49

    Je quitte un appartement pour des raisons d’humidité. Tous les vêtements, chaussures, bijoux, meubles sont couverts de moisissures et doivent être jetés. Il n’y a pas de fenêtre dans les chambres. Ais-je droit à une indemnité?Que puis-je faire, sachant que l’expert de l’assurance est venu et a dit que l’on ne peut pas louer un local comme chambre s’il n’y a pas d’aération directe. J’ai acheté un extracteur d’humidité électrique ainsi que des extracteurs à poser.Puis-je demander un remboursement pour les frais exposés?

    Dois-je faire faire entretenir une chaudière, à laquelle je n’ai pas d’accès car elle se trouve dans la cave dont seul le propriétaire en a la clef? Je n’ai reçu aucun document ni demande d’entretien durant ma location. Il propose de la faire entretenir et de m’envoyer la facture.

    Merci d’avance.

    • le 14 novembre 2017 à 17:42

      Bonjour PP,

      L’entretien de la chaudière est à charge du locataire. Tu peux soit accepter sa proposition soit contacter toi-même une firme pour l’entretien et l’organiser (il faudra donc que la chaudière soit ouverte).
      Pour l’humidité, il aurait fallu à l’époque contacter le service de l’inspection du logement (et tu n’aurais pas forcément eu un dédommagement). Tu peux toujours faire la demande au propriétaire, mais il sera en droit de refuser. Seul un juge de paix pour obliger le propriétaire à te dédommager, mais il n’y a pas de certitudes sur l’issue de la procédure, puisque cela va dépendre de ton dossier (Il est toujours difficile de demander un remboursement lorsque l’on quitte un logement pour des problèmes qui existaient déjà en début de location).

      Bien à toi,

  14. Annie
    le 3 novembre 2017 à 15:48

    Bonjour
    Je loue un appartement depuis 1an et demi. Lors de la signature du bail les propriétaires ne nous ont pas informé du fait que le toit fuitait lorsqu’il y avait bcp de vent ou de neige. Nous l’avons découvert en court de bail. L’eau coulait sur la table de nuit et nous avons découvert que des croix avaient été faites au plafond là où l’eau tombait. (Preuve que les proprietaires ou les anciens locataires étaient au courant). J’ai prévenu oralement les locataires qui m’ont dit être au courant. Rien n’étant fait par la suite pour remédier à ce problème j’ai envoyé un recommandé. Toujours pas de changement et les propriétaire ont envoyé un message pour nous informer que le toit serait réparer avant fin octobre. Rien n’est fait à la date d’aujourd’hui. Puis je résilier mon bail sans payer de frais dû à ces désagréments?

    • le 10 novembre 2017 à 16:01

      Bonjour Annie,

      Tu ne peux pas résilier ton bail comme cela, au risque de te mettre toi-même en défaut par rapport à la loi. Tu peux toujours envoyer un dernier courrier recommandé de mise en demeure d’effectuer les travaux. En cas d’absence de réaction, il faudra entamer une procédure en justice de paix pour soit obtenir une rupture de bail aux torts du bailleur, soit obtenir la réparation du toit.

      Bien à toi,

  15. Kimette
    le 2 novembre 2017 à 21:36

    Bonjour,

    Nous habitons à Bruxelles. Nous avons depuis quelques semaines des souris dans l’appartement. Après un appel au propriétaire, il me dit qu’il fera appel à un dératiseur. Mais rien ne bouge. Nous avons discuté avec les autres locataires de l’immeuble: ceux du dessous nous disent que ça dure depuis le début de l’été malgré les pièges et ceux du dessus nous disent qu’ils en ont aussi. Le propriétaire disait que ça proviendrait des caves. Aujourd’hui, il nous a dit qu’il ne fera rien pour notre problème de rongeurs.

    Qui est responsable en ce qui concerne la dératisation: le propriétaire ou le locataire?

     

    Merci d’avance de m’avoir lue.

    • le 10 novembre 2017 à 15:56

      Bonjour Kimette,

      Le problème des nuisibles et de leur éradication est assez complexe, puisque l’on considère que les frais sont à charge du responsable de leur présence. C’est-à-dire que si on peut imputer la présence des nuisibles à l’un des locataires, ce sera à ce dernier de s’en occuper. Si leur présence n’est pas causée par un des locataires, alors ce sera au propriétaire de s’en charger.

      Bien à toi,

  16. brijou
    le 1 novembre 2017 à 09:41

    Bonjour , je suis nouvelle locataire et l’appartement que j’ai loué n’a pas été nettoyé , mais alors pas du tout vraiment très sale …  Les propriétaires l’ont constatés mais c’est moi qui dois le nettoyer avant mon aménagement , pour ça le propriétaire va déduire 200 euros de mon premier mois de loyer , puis-je leur demander de le faire eux-mêmes et je n’accepte pas la diminution des 200 euros

    • le 10 novembre 2017 à 15:54

      Bonjour Brijou,

      Tu peux toujours le leur demander en effet.

      Bien à toi,

  17. Aicha
    le 1 novembre 2017 à 07:52

    Je suis locataire d un appartement(logement social)
    Au bout de 5ans la peinture du plafond du salon s écailles ainsi que les murs
    J ai acheté une tres bonne peinture mais elle ne tient pas
    Le logement social ne veut rien faire
    Que puis-je faire?