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L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

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Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Liens utiles

Liste détaillée des réparations et travaux et de leurs responsabilités

Liste du menu entretien à charge du locataire

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016

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19 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. Sophie
    le 17 mars 2017 à 11:47

    Bonjour,

    Nous avons un contrat de bail en cours depuis septembre 2013. Le propriétaire a fait effectuer les entretiens de chaudière gaz les  premières années (sans rien nous demander de payer) mais nous a demandé de payer celui de novembre 2016 au prestataire, ce que nous avons fait car précisé dans le bail à charge du locataire. Il nous réclame aujourd’hui le paiement de 115 Eur pour l’entretien de décembre 2015, qu’il a avancé . Peut-il nous réclamer cette somme après autant de temps ? Idem pour l’intervention d’un technicien pour évacuation d’eau bouchée sur la terrasse de mai 2015 ?

    Il nous réclame aussi une augmentation de loyer sans aucun accord préalable et pour un montant qui ne correspond pas à l’indice santé. D’après ce que j’ai pu trouver sur le sujet, la seule possibilité pour se faire est de trouver un accord préalable à la date anniversaire ou via indexation sur base de l’indice santé. Dans ce cas, s’il est basé sur l’indice santé, Peut-il nous réclamer une augmentation avec 6 mois de rétro-activité ?

    Merci d’avance,

  2. gilles
    le 13 mars 2017 à 22:00

    Mon boiler vient de rendre l’âme et à causé des dégâts aux autres appartements.

    Qui doit payer ?

  3. Joelle
    le 13 mars 2017 à 13:13

    mon propriétaire veut installer un adoucisseur d’eau est-ce bien à sa charge? parce qu’il veut me faire participer à la pose et au coût du matériel.merci

  4. mina
    le 9 mars 2017 à 11:41

    bonjour,

    je suis de Charleroi et j’espère que les responsabilités sont les même qu’à Bruxelles !? J’habitais cette maison dans laquelle je faisais des travaux. Pour des raisons familiales j’ai emménagé dans la maison d’à coté, et c’est à ce moment que j’ai fais la connaissance de deux messieurs, qui venaient d’être suspendu de chômage et étaient sur le point d’être mit à la rue de leur domicile. j’ai donc accepté qu’ils emménagent dans ma maison. Depuis c’est l’horreur, ils ont des chiens , des chats qui font leur besoin partout dans la maison, sur les moquettes des chambres, il y a un petit jardin, mais ils l’ont rempli de meubles cassé, ferrailles, etc. Cela fait deux hivers qu’ils ne chauffent pas. A plusieurs reprises je leurs ai demandé de ranger, pour laisser les ouvriers travailler, impossible , et en plus la maison n’est pas nettoyée, il y a une odeur insoutenable , ils n’ont aucune hygiène. Et je ne suis jamais sur d’avoir mon petit loyer.  Je veux qu’ils partent mais j’ai peur qu’ils me laissent toutes leurs merdes. Comment m’y prendre ? Merci

    • le 14 mars 2017 à 11:14

      Bonjour Mina,

      Il faut voir, en fonction du tu type de contrat de bail que tu leur as fait signer quelles sont tes possibilités de rupture. Si rien n’est possible, alors la seule solution est d’entamer une procédure en justice de paix, pour obtenir une rupture de bail aux torts des preneurs (déterioration du bien, non paiement du loyer,…).

      Bien à toi,

  5. MONIQUE
    le 6 mars 2017 à 17:40

    Bonjour,

    Je viens d’emménager dans un appartement dans le centre de Bruxelles. Lors du déménagement j’ai pu constater différents trous rebouchés, plusieurs bouts de cartons accrochés contre des parois sous le placard, ainsi que de la mort aux rats… Le propriétaire s’est bien gardé de nous dire qu’il y avait eu des problèmes de rats lors de la signature du bail. Cela fait 1 semaine que j’y suis, je n’ai rien remarqué pour l’instant, mais les locataires précédents ont retrouvé deux fois un rats durant leurs deux années d’occupation. Le propriétaire nous a assuré avoir dératisé l’immeuble il y a de cela 6 ans. N’est-il pas obligé de le faire minimum une fois par ans connaissant les antécédents de l’immeuble ?

    J’ai demandé si il était possible de faire dératiser l’appartement pour être sûre, il me demande de payer la moitié, est-ce légal ?

    Merci pour votre réponse.

    • le 14 mars 2017 à 11:11

      Bonjour Monique,

      Il n’y a pas l’obligation de dératiser tous les ans. Tant qu’aucun nuisible n’est présent, il n’est pas nécessaire d’opérer à une dératisation. Pour savoir qui paye, il faut déterminer la responsabilité de la présence des nuisibles. Puisqu’aucun nuisible n’est présent, et qu’il s’agit d’une dératisation préventive, alors le propriétaire peut demander que vous en assumiez une partie des coûts.

      Bien à toi,

  6. ali
    le 4 mars 2017 à 19:04

    J’ai fait lentretien de la chaudière en novembre dernier. Jai remis du mazout il y a trois jours et le lendemain au retour du travail il y avait plein de fumée. Mon voisin a regardé et ma dit qu’il y a un disfonctionnement .
    Qui doit assumer la réparation. ?
    Merci de votre aide

    • le 6 mars 2017 à 15:24

      Bonjour Ali,

      Si tu as fait ton entretien conformément à ton contrat de bail comme tu le mentionnes ton message, ce sera alors au propriétaire d’assumer les frais de réparation de la chaudière. Tu dois donc tout de suite l’avertir du problème par courrier (recommandé, c’est toujours mieux), et lui demander d’intervenir. Tu pourras joindre au courrier pour preuve de bonne foi, une copie de l’attestation d’entretien.

      Bien à toi,

  7. harque
    le 2 mars 2017 à 02:56

    Bonjour si on perd so. Apparemment quel son les procédure a suivre

    • le 6 mars 2017 à 15:18

      Bonjour harque,

      Pour pouvoir te répondre, il faudrait que tu sois plus précis. Qu’entends-tu par perdre ton appartement ? Dans quelles conditions et quel type de contrat avais-tu ?
      N’hésite pas à nous reposer ta question avec plus de détails pour une réponse adaptée.

      Bien à toi,

  8. Ano
    le 28 février 2017 à 13:52

    Bonjour,

    Depuis plus d’un an, le propriétaire et moi avions conclu un bail pour un durée de 3 ans.

    Hier, le propriétaire du bien nous contacte pour dire qu’il ne faut pas ouvrir les fenêtres puisque la chaleur du chauffage (mazout) sort par celle-ci en sachant que lorsque la fenêtre de ma chambre, par exemple, est ouverte, la porte de celle-ci est fermée et le chaudière n’est pas allumée. De plus, vu que nous habitons dans un duplex et que nous avons uniquement un voisin habitant au rez-de-chaussée, il n’y avait pas de porte devant les escaliers pour notre logement et nous l’avons donc mise afin de remédier à la situation car s’il n’y a pas de porte, c’est justement à ce moment là que la chaleur émise par la chaudière sort du logement, va dans les caves et puis ensuite dans la rue.

    Par ailleurs, j’aimerais quand même ajouter que le propriétaire remplit annuellement 1000l de mazout dans la citerne de la cave. Et puis, celui-ci divise la quantité mentionnée par 2 (500l pour le voisin et 500l pour moi) en sachant qu’il n’a pas la preuve exact de ma consommation puisque parfois je ne consomme même pas pour des raisons écologiques. Et à partir de ça, il nous fixe un montant de chauffage à payer chaque mois (actuellement, de 40€).

    PS: C’est exactement la même situation avec l’eau. Effectivement, nous payons mais nous ne connaissons pas la consommation exacte d’eau.

    En gros, est-il dans l’obligation de mettre un compteur d’eau et de mazout pour chacun d’entre nous (le voisin et moi) et pouvons-nous lui réclamer l’argent de l’installation de la porte donnant accès au logement et ainsi que l’entretien des murs, des portes, des escaliers (peinture) et l’installation du nouveau robinet de la salle de bain?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • le 6 mars 2017 à 15:15

      Bonjour Ano,

      Il n’y a pas d’obligation légale pour le propriétaire d’installer des compteurs séparés. Même si cela faciliterait les choses et pour vous et pour lui, si la répartition était bien stipulée dans le contrat, il peut laisser les choses telles quelles.
      Si le propriétaire a donné son accord écrit et signé pour te rembourser la porte, la peinture et le robinet, tu peux facilement lui réclamer. Si ce n’est pas le cas, il sera dès lors difficile de lui réclamer quoique ce soit.

      Bien à toi,

  9. JPC
    le 25 février 2017 à 16:42

    ns sommes locataires depuis 11 ans ! notre tapis plain et les peintures sont devenues sales et usés!

    Par ailleurs la cheminée évacuant le co du chauffeau eau est nul ( rapport de VAILLANT) . Le syndic nous a dit que le haut de la cheminée  est fermée(pas d’évacuation) Malgré mes nombreux mails tant au Syndic qu’au propriétaire, personne ne bouge malgré un danger mortel !

    Y-a-t’il un danger à ramoner cette cheminée ?Où vont retomber les suies ?

    Je vous serais très reconnaissant de m’aider ! je veux agir en bon père de famille !

    • le 6 mars 2017 à 15:08

      Bonjour JPC,

      Concernant les peintures et le tapis plein, tu peux toujours contacter ton propriétaire/syndic, afin de voir pour un changement.
      Si après avoir contacté à maintes reprises le syndic et le propriétaire, tu restes sans réponses, le mieux est de leur envoyer par recommandé un courrier de mise en demeure de te répondre et d’agir par rapport au problème de la cheminée et de l’évacuation de la chaudière.
      En l’absence de réponse, la seule possibilité est de faire appel à la justice de paix.

      Bien à toi,

  10. Claude
    le 25 février 2017 à 10:05

    Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement que je loue. Le locataire souhaite y installer un système d’alarme mais qui doit supporter les frais de matériel et d’installation ?
    Merci

    • le 2 mars 2017 à 12:16

      Bonjour Claude,

      Sauf si cela est prévu dans le contrat de bail, le propriétaire n’a pas l’obligation d’installer un système d’alarme. C’est bien au locataire de supporter ces frais, mais il est supposé te demander ton accord pour son installation (le mieux est de mettre cela par écrit signé par toutes les parties).

      Bien à toi,

  11. Cha-Mo-Lex
    le 24 février 2017 à 18:59

    Bonjour,

    Je vis dans un appartement avec ma compagne, quatre chats et un chien. Nous n’avons pas fait d’états des lieux en rentrant dans l’appartement en juillet 2016, pas contre, nous avons pris plusieurs photos (vinyle déchiré, évier écarté du mur, robinet dans un piteux etat et j’en passe!) Nous n’avons pas eu l’électricité tout de suite (2 semaines après qu’on était sensé habiter là-bas). On s’est vite rendues compte aussi que le chauffe-eau ne fonctionnait pas (on a du attendre 1mois avant de pouvoir prendre notre douche!). De plus, l’appartement à énormément de courants d’airs et est très humides (on s’en est rendues compte en automne seulement). Quand il a commencé à faire froid, on a remarqués que le chauffage n’allait pas, on a du attendre début décembre pour pouvoir enfin se réchauffer! J’ai du aussi faire de petits travaux dans la douche car la propriétaire se plaignait de fuite d’eau dans son garage (se trouvant juste en dessous de la douche). J’ai bien refais ça et on a été en paix durant environ 3mois. J’ai remarqué, il n’y a pas si longtemps que la douche était entourée de ^plaque en contre-plaqué, du coup le silicone ne tient plus au mur car le bois à bouger avec l’eau (forcément). La propriétaire m’a recontacté car il y a, à nouveau des fuites, je lui ai donc expliqué que c’était à cause du bois qui bougeait à cause de l’eau et que ça ne servait à rien de remettre bêtement du silicone, mais elle me dit d’en remettre quand même et de renouveler si cela se reproduit… Je trouve ça injuste que je doive payer X pots de silicone pcq elle est avare et que normalement c’est toute la douche qu’il faudrait remplacée. Vu que je ne veux pas me lancer dans une entreprise de silicone, que puis-je faire?

    D’avance merci pour votre réponse.

    • le 28 février 2017 à 16:24

      Bonjour Cha-Mo-Lex,
      S’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée, il ne peut pas y avoir un ‘état des lieux de sortie et donc c’est à ton avantage. Mais, tu as bien fait de prendre des photos.
      Au niveau des petites réparations, comme cela risque d’être répétitif, il faudrait que tu puisses discuter avec ta propriétaire et lui démontrer que des plus « gros » travaux sont plus avantageux à long terme pour toi comme pour elle.
      Si tu ne parviens pas à obtenir un arrangement, tu dois lui écrire (et éventuellement y joindre une évaluation des travaux) un courrier recommandant demandant réparation.
      Si tu ne parviens pas trouver à un accord, tu trouveras la procédure à suivre ici :
      http://bruxelles-j.be/te-loger/lentretien-du-logement-et-la-responsabilite-des-locataires/
      Bien à toi,