Bruxelles-J

L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

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Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Liens utiles

Liste détaillée des réparations et travaux et de leurs responsabilités

Liste du menu entretien à charge du locataire

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 29 juin 2016


22 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. Frédéric
    le 24 novembre 2016 à 09:28

    Bonjour,

     

    Je loue un appartement avec cuisine équipée.

    Dans la cuisine il y a un four encastré. Le four est tombé en panne. Est-ce le locataire ou le propriétaire qui doit faire la réparation et/ou le remplacement?

     

    Merci pour votre réponse

  2. gastonjc
    le 22 novembre 2016 à 15:30

    Bonjour,

    Ca fait 6 ans que je suis locataire et le mecanisme de chasse d’eau ne fonctionne plus.  Or il n’est plus disponible sur le marché car trop vieux, il faut donc remplacer toute la toilette.  Est-ce à ma charge ou celle du propriétaire?

    Merci d’avance.

  3. Mimi
    le 21 novembre 2016 à 18:49

    Je suis locataire et dans le contrat de bail,l’entretien de la chaudiére est à ma charge tandis que la loi dit qu’elle doit être à charge du propriétaire.est ce que je px réclamer un rembourcement ou pas?merci

  4. saiik
    le 19 novembre 2016 à 13:55

    Bonjour,
    Nous louons depuis  15 jours une maison sans électricité et gaz,  l’agence immobilière nous ayant proposer des conclure un contrat d’électricité et de gaz nous avons laissé faire l’agence,   1 semaine après la date de signature de bail  et de l’état des lieux dans la maison  je recontacte l’agence qui m’indique avoir faire les démarches,  ayant recontacter le gestionnaire de réseau et m’indiquant qu’ils n’avaient aucune données d’inscriptions, j’ai entrepris moi même les démarches et les techniciens sont passé le 14ème jours et le  15ème  jours après la date d’entrée  et nous avons été raccorder.
    Nous avons 2 factures pour un total de  +-160 €  juste d’ouverture de compteurs et de raccordement de la ligne extérieur pour l’électricité ayant été couper.
    à savoir que le logement a été inhabité depuis plusieurs mois et que les anciens locataire ont été expulser.
    (je suppose donc que le propriétaire a été indemnisé pour pouvoir rouvrir les compteurs et les raccordements)

    Est ce que les factures de raccordement sont à ma charge ou celle du propriétaire?
    Est ce que j’ai le droit à une réduction du loyer pour ce mois des jours sans électricité et sans chauffage ayant  9 degrés dans la maison et est donc inhabitable

  5. Simonette
    le 17 novembre 2016 à 19:19

    Bonjour,
    Le 31 janvier cela fera 4ans que nous louons un bien et nous voudrions bien quitter ce bien. Doit on repeindre les murs de la maison avant de partir?
    Tout en sachant que le propriétaire insistait que l’on achète une certaine marque de peinture et qu’il souhait repeindre tout seul!
    Avant de partir, nous aimerions avoir le moins de « fautes » de notre côté pour récupérer un tout petit peu de la garantie locative!
    Bien à vous
    Simonette

  6. geoffrey
    le 17 novembre 2016 à 12:52

    Bonjour, voilà j’habite à jemappes (mons) je loue une maison depuis 4ans.

    il y a 2-3 le voisin me demande si je n ai pas de l’humidité chez moi car lui il y en as

    aujourd’huit les experts de l’assurances du voisin et de ma propriétaire sont passer et me disent que l’humidité viens de ma douche que les joints ne sont plus étanches, que sait de ma faute,  que c’est à la charge du locataire d’entretenir les joints du carrelage de la douche et de faire les travaux et pas à la propriétaire de ma maison.

     

  7. nany
    le 11 novembre 2016 à 15:31

    OUI?JE SOUHAITE SAVOIR SI IL Y A UNE LOI QUI STIPULE OU DOIT SE TROUVER IN BOILER ELECTRIQUE DE 150 LITRES PAR RAPPORT A LA BAIGNOIRE .ce boiler peut il etre place au dessus de la baignoire a 190 du sol

  8. Mimi97410
    le 9 novembre 2016 à 16:53

    Mon locataire occupe ma maison depuis 8 ans la peinture des murs intérieur et extérieur est ça a ma charge ou à la sienne?merci

  9. Tito
    le 7 novembre 2016 à 21:21

    Bonjour,
    Nous sommes trois locataire d’un appartement. Nous sommes en présence d’un trou dans le toit, l’eau rentre ainsi que le froid. Il y a donc une grosse perte de chauffage. L’immeuble voisin a effectué de gros travaux (ils ont juste gardé la façade), cela a engendré beaucoup de problèmes dans notre appartment. Beaucoup de fissures, trou dans le mur (ont peut présque voir de l’autre côté. A tout cela s’ajoute de fortes nuisances sonores. De plus notre propriétaire a décidé de faire le ravalement de la façade, ils y a donc eu des ouvriers pendant plusieurs jours et a toutes heures, ils laissaient l’appartement sans rien ranger (énormément de poussiere, briques etc). Ils utilisaient donc l’électricité et l’eau de l’appartement. Notre que question est donc: pouvons nous demander de la part du propriétaire?
    Nous vous remercions par avance.

    • le 8 novembre 2016 à 17:52

      Bonjour Tito,

      Il faut écrire un courrier recommandé au propriétaire listant les problèmes (fissures dans le mur, trou dans le toit, etc…) en lui demandant de régler cela au plus vite.
      Les nuisances sonores liées aux travaux, vous ne pouvez rien faire si elles se passent pendant la journée. Par rapport à la consommation des ouvriers d’eau et d’électricité, tu peux toujours demander au propriétaire une compensation, mais il faut un accord écrit et signé de sa part pour cela.
      Si aucun dialogue n’est possible avec le propriétaire, la seule possibilité est d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  10. zephyr
    le 7 novembre 2016 à 13:25

    Mon propriétaire refuse de me rembourser une facture concernant la chaudière. Il y a quelques année, la chaudière est tombée en panne au mois de Janvier et elle a été réparée au bout de 3 semaines. Est-ce que le propriétaire n’aurait pas dû diminuer mon loyer pour ce mois-là?

    • le 8 novembre 2016 à 17:47

      Bonjour Zephyr,

      Il aurait pu diminuer ton loyer, mais cela n’était pas une obligation. Il aurait fallu un accord écrit et signé stipulant que le remboursement de la chaudière s’effectuait par une réduction de X euros (pris des travaux) sur le loyer du mois X. Si le propriétaire te doit le remboursement des travaux et qu’il ne consent pas à le faire, la seule solution sera de faire appel à la justice de paix.
      Attention cependant que l’entretien de la chaudière incombe au locataire. Si tu n’as pas réalisé l’entretien et que la chaudière est tombée en panne, ce sera à toi d’en assumer les frais de réparation.

      Bien à toi,

  11. Marion
    le 6 novembre 2016 à 15:22

    Bonjour,
    Nous avions un problème d’eau chaude et en avons informer le propriétaire et n’ayant pas de réponse de sa part après une semaine à prendre des douches froides, nous avond contacter une entreprise de plombier chauffagiste qui a constater que la robinetterie de la douche était HS et a donc procédé à son replacement, le propriétaire nie que nous l’avons informé et refuse de payer les frais. Que pouvons noys faire?
    Nous avons également des problèmes de cafards qui étaient déjà présent vant notre arrivée (5mois)(le propriétaire l’a précisé dans un mail) mais mais qui n’étaient pas indiqués dans le bail. Quels sont. Nos droits? Merci

    • le 8 novembre 2016 à 17:43

      Bonjour Marion,

      Si les cafards étaient présents avant que vous ne rentriez dans les lieu, et que le propriétaire l’a reconnu via courriel, c’est à lui de procéder au paiement pour l’éradication de ces nuisibles. En ce qui concerne les robinets, c’est le locataire qui assure l’entretien des robinetteries: il renouvelle les joints des robinets et veille au graissage et procède à l’élimination du tartre. Le bailleur remplace les robinets usés. Dès lors, c’est normalement à sa charge. Si tu as une preuve de contact par rapport à cela notamment preuve de courriel ou accusé de réception pour un courrier recommandé, alors tu peux envoyer au propriétaire un courrier de mise en demeure d’effectuer les réparations dans un délai X (délai raisonnable à la réalisation de ces derniers). Dans l’absence de réponse ou en cas de réponse négative, la seule solution sera alors d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  12. pinheiro da silva aires
    le 30 octobre 2016 à 11:05

    Bpnjour je je reçois para letre recomandee date de depart pour le 4 Novembre 2016,je viens de m apercevoir que mon locataire a demenagee de puis 15 jours sens m avertir em faisant couper le gaz du chauffage allors que la maison est sur sa responsabilité j usque au 4 Novembre par letre recomandee par Huissier de justice moi propriétaire je pense que mon locataire devrais mantenir la maison chauffais j usque au jour de son depart et je pense que mon locataire doit me régler les 4 jours de Novembre porquoi il m avertir de son depart pour le 4 Novembre.et déménage 15 jours avant em coupant le gaz sens m avertir nous sommes en hiver merci de me repondre

    • le 8 novembre 2016 à 17:38

      Bonjour pinheiro da silva aires,

      Normalement, le locataire doit respecter sa durée de préavis, et ne peux pas au mois d’octobre décider de partir pour le mois de novembre. C’est là que réside le problème. En effet, un locataire n’est pas obligé de rester dans le bien pendant toute la durée du préavis, s’il trouve par exemple un logement avant. Dès lors, il n’est pas non plus obligé de chauffer l’appartement à ce moment-là.
      Le mieux, pour réclamer les impayés et signifier l’absence de préavis, et donc le départ qui ne se fait pas dans les règles, sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  13. Mia
    le 29 octobre 2016 à 13:01

    Bonjour,

    nous sommes 6 locataires dans une maison à Bruxelles. Notre propriétaire est quelqu’un de sympathique, mais un peu paresseux par rapport à l’état de la maison. Nous avons dès problèmes minimes comme du simple vitrage, très mauvaise isolation, quelques fenetres en plastique, etc. Mais nous ne nous plaignons pas pour ces détails. Cependant, il y a un réel problème de fuite d’eau, l’humidité imprègne les murs, et engendre une très mauvaise odeur dans la salle de bain (odeur d’égouts). Des professionnels sont venus voir et ont dit qu’il faudra faire des travaux d’environ 1 semaine. L’assurance se retourne contre nous et veut nous faire payer ces travaux. Quels droits avons nous et comment nous comporter vis à vis d’une telle injustice?

    Merci de nous aider,

    Mia

    • le 8 novembre 2016 à 17:32

      Bonjour Mia,

      Tout va dépendre de la responsabilité bien entendu par rapport à cette fuite. Si vous êtes reconnus comme responsable, alors l’assurance se tournera logiquement vers vous pour réclamer le montant des travaux. Si maintenant cette fuite ne peut vous être imputée, ce sera au propriétaire de prendre en charge les travaux de réparation.
      La première chose serait de déterminer la responsabilité via une expertise, et ce en accord avec le propriétaire.
      Si aucune entente n’est possible à ce niveau-là, la seule possibilité sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

  14. maja
    le 28 octobre 2016 à 10:13

    Bonjour,

    Les châssis en bois viennent juste d’être remplacés par du PVC  dans la maison que nous louons.

    La propriétaire a fait enlevés les volets en bois et ne les a pas remplacés à notre immense déception et sans tenir compte que nous avons déjà été cambriolés l’an dernier

    Bref ce changement nous occasionne des frais de draperies, (plus de rails donc achat de barres à tentures et changement de celles-ci  car plus de volets …)

    De plus les caissons en bois des volets qui ont été enlevés ont été remplacés par des panneaux en MDF à peindre

    Pouvez-vous me dire si ces caissons sont a peindre a nos frais ? si pas pouvons nous déduire la facture du peindre du loyer, la propriétaire étant de nature radine et très négligente  ?

    • le 8 novembre 2016 à 17:28

      Bonjour Maja,

      En ce qui concerne les rideaux et rails à racheter, le propriétaire n’est pas tenu de participer aux frais. Il en va de même pour la peinture du panneau, et il ne peut pas non plus vous obliger à peindre. Si vous souhaitez peindre, assurez-vous d’avoir son accord par écrit signé afin d’être certains de ne pas avoir de problèmes par la suite.

      Bien à toi,

  15. Jenny
    le 26 octobre 2016 à 13:21

    Bonjour,

    Les robinets de la cuisine et la salle de bains sont cassés et irréparables et on ne trouve plus les même modèles (pour les joints). Dans le passé, nous avons déjà remplacés les vieux robinets à nos frais.

    Dans ce cas ci, qui doit payer pour le remplacement des robinets ?

     

    Bien à vous

     

    • le 8 novembre 2016 à 17:25

      Bonjour Jenny,

      Le locataire assure l’entretien des robinetteries: il renouvelle les joints des robinets et veille au graissage. Il procède à l’élimination du tartre. Le bailleur remplace les robinets usés.

      Bien à toi,