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L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

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Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.

D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.

La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs ;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.

La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.

La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.

L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.

Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 1 août 2017

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27 questions pour “ L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

  1. Myriam
    le 25 avril 2018 à 11:26

    L’état des lieux de la maison que je loue se fait fin mai. … puis-je donner procuration à un ami pour me représenter ?

  2. CAT
    le 24 avril 2018 à 11:14

    Bonjour

    Ayant emménagés le 16/03/2017 avec un état des lieux d’entrée avec un expert il y a eu pour la sortie de l’atat des lieux quelques incohérences.

    Le logement que nous avons pris n’a pas eu de nettoyage l’ancienne locataire étant décédée dans ce dernier , on nous a demandé si on voulait le prendre en l’état. On a pris et l’on a même nettoyer la terrasse arrière remplie de fientes de pigeon………..

    Pas de nettoyage à l’entrée mais à la sortie on nous facture le nettoyage , or nous avions tout remis en état avec de la Javel avant de quitter les lieux. Les chambres n’étaient pas en usage normal d’habitation puisque l’air passait au travers des menuiseries vétustes. Dans la salle de bain des traces d’humidité sont apparues car il n’y avait pas de ventilation par VMC.

    Doit-on payer les frais de nettoyage avec un produit spécial suite à la condensation de 100€ que l’on nous demande pour la salle de bain ou bien et-ce à la charge du propriétaire?

    Doit-on payer les frais de nettoyage des pièces où des artisans sont venus juste avant notre départ pour changer les menuiseries et qu’ils n’avaient pas terminés car on ne pouvait pas dormir dans des chambres à -3° en janvier on leur a demandé de reporter leur travaux ayant un bébé.

    On a tout nettoyer avant de partir ils ont fait l’état des lieux de sorti sans nous car nous devions prendre des postes de travail avant leur passage et ils nous redemandent et facturent des frais à régler avant de récupérer notre caution.

    Nous étions à Saint Gilles.

    Merci d’avance de votre réponse

  3. Perruche
    le 24 avril 2018 à 01:01

    Bonjour,

     

    Avec ma compagne nous rentrons dans notre 5éme années de location de notre appartement le 01/06/2018. Nous quitterons celui-ci à cette date précise pour une maison dont nous avons eu un véritable coup de coeur. Étant les premiers à la visité, nous nous sommes engagés à y habiter à partir du 01/06/2018 avec notre futur propriétaire.

    Nous avons remis notre renom début de ce mois d’avril et fini normalement le 01/08/2018. Néanmoins plusieurs personnes de notre entourage nous disent que lors de la 5éme année de location le préavis est de 1 mois et non 3 mois, es-ce vrai ?

     

     

     

  4. Guy
    le 21 avril 2018 à 01:36

    Bonjour,
    J’ai remarqué des petites bêtes sur les murs, je pense à des termites. Quelles sont ses obligations? Et qui prend en charge les frais lié à l’expertise et au traitement, moi ou le propriétaire?

    • le 23 avril 2018 à 12:10

      Bonjour Guy,

      Excepté si les nuisibles étaient présents dès l’entrée dans ton logement (et constatés), ce sera à toi d’en payer l’éradication.

      Bien à toi,

  5. oursonne
    le 19 avril 2018 à 10:36

    Bonjour,

    J’habite un immeuble en co-propriété, au 1er étage et je suis locataire. mon propriétaire n’y habite pas. Depuis février, il y a de travaux de rénovation de la façade. Il y a deux semaines en » enlevant » les briques du haut, à grand bruit des briques ont déchiré les plastique de protection et fendu puis cassé deux vitres de mes fenêtres. J’ai protesté. Les responsables son venus , ont photographié et dit que leur assurance remplacera les vitres, que les travaux allaient durer jusqu’en juillet ( et non en mai, comme je l’avait entendu dire). Or je voudrais qu’ils remplacent rapidement les plastiques de protection, et fassent plus attention dans le futur: il y a encore des briques qui pendent au-dessus de ma 3me vitre. Il y avait aussi eu des chute de pierres dans l’entrée de la maison. C’est dangereux.

    Depuis la visite des responsables (je ne sais pas qui) les travaux ont été interrompus de mon côté,(sauf une après midi où  ils ont enlevé des briques plus doucement) mais le plastique est toujours déchiré.

    Que faire? Puis-je obtenir des dédommagements pour le bruit infernal , le manque de lumière ( plastique)et le fait que les vitres brisés, même si ce sont des doubles vitrages et que l’autre partie est intacte, fait que j’entends les bruits de la rue.

    J’ai écrit au syndic ( après avoir téléphoné deux fois), il répond en disant que les protections seront remises ( plastique) et que pour le reste je devais m’adresser à l’entreprise… J’ai aussi ben sûr mis mon propriétaire au courant, mais à part sa sympathie, il n’a fait qu’écrire à un autre des propriétaire. Merci de me répondre

    • le 19 avril 2018 à 12:26

      Bonjour Oursonne,

      En ce qui concerne le bris de vitre, ce n’est à priori pas à ton propriétaire de s’en occuper. Il faudra faire une déclaration à ton assurance qui s’arrangera alors avec celle de la société qui effectue les travaux. En ce qui concerne la sécurisation des travaux, là encore, le propriétaire ne sait pas faire grand chose. il n’est pas responsable de la société qui effectue les travaux. il faut alors leur écrire directement et demander une meilleure sécurisation rapide (tu peux lister les problèmes de l’entrée, du plastique et des briques avec des photos par exemple). Il est cependant difficile de faire quoique ce soit dans la mesure où c’est bien avec l’entreprise qu’il faut communiquer.

      Bien à toi,

    • oursonne
      le 21 avril 2018 à 11:32

      Merci de votre réponse. Ma première démarche avait été de m’adresser à mon assurance, mais ils m’avaient renvoyer au propriétaire et à l’entreprise. je vais continuer à bouger.

  6. Donuts
    le 18 avril 2018 à 10:23

    La chasse des water closet coule il faut remplacer la pompe des toilettes , est-ce à la charge du locataire ou du propriétaire sachant que ce n’est pas stipulé dans le bail ?

    • le 19 avril 2018 à 12:20

      Bonjour Donuts,

      Les travaux de réparation d’une chasse qui coule incombent au locataire car il s’agit de ce que l’on appelle les petites réparations à charge du lcoataire.

      Bien à toi,

  7. Ouafa segria
    le 17 avril 2018 à 22:46

    Est ce que L’entretien des souris dans appartement a la charge de proprietaire ou locataire

    • le 19 avril 2018 à 12:22

      Bonjour Ouafa segria,

      Toute la difficulté dans ce genre de situation est de déterminer la responsabilité de la présence des souris. Si elles étaient là avant ton arrivée, ce sera au propriétaire d’en payer l’extermination par exemple. Si par contre, leur présence résulte d’une négligence de ta part en terme d’hygiène par exemple, ou encore de la nourriture qui traîne, alors ce sera à toi de payer pour leur extermination.

      Bien à toi,

  8. Rosalily
    le 16 avril 2018 à 18:00

    Bonjour,j’ai un locataire qui vit dans mon appartement depuis un an j’ai demandé de le visiter je me suis retrouvée dans un endroit salle puant j’ai des photos à vous faire vomir….puis je l’expulser ?

    • le 17 avril 2018 à 11:38

      Bonjour Rosalily,

      Pour pouvoir expulser ton locataire, il faut une décision de la justice de paix. Dès lors, tu peux toujours tenter d’entamer une procédure en justice de paix pour obtenir une rupture du contrat aux torts du locataire (pour non entretien de la chose louée). Il n’est cependant pas garanti que la décision ira dans le sens que tu souhaites.

      Bien à toi,

  9. Aloha57
    le 16 avril 2018 à 09:31

    Bonjour,
    La chasse du wc coule, la réparation est pour le locatie ou pour la propriétaire ?
    Merci

    • le 16 avril 2018 à 11:17

      Bonjour Aloha57,

      Les travaux de réparation d’une chasse qui coule incombent au locataire car il s’agit de ce que l’on appelle les petites réparations à charge du lcoataire.

      Bien à toi,

  10. ludo
    le 15 avril 2018 à 14:55

    Bonjour,

    Quand nous sommes arrivé , l’escalier de la maison était fraichement repeint.

    peux de temps après, nous avons constaté que la peinture partait toute seul par gros morceau, cela laisse de vilaine traces et c’est de pire en pire . nous pensons que le propriétaire n’a pas poncé ou mis d’accrocheur avant de peindre l’escalier.

    nous comptons déménager,sommes nous tenu de repeindre nous même l’escalier avant de quitter les lieux?

    cela ne fait même pas 3ans que nous sommes la

     

    • le 16 avril 2018 à 11:38

      Bonjour Ludo,

      Généralement, on considère que les papiers peints et peintures laquées seront complètement amortis après 9 années, et les peintures intérieures amorties après 6 années. Il faudra donc voir lors de l’état des lieux ce que va constater l’expert ou le propriétaire. Tu pourras argumenter le problème décrit dans ta question, mais il se peut que tu doives malgré tout repeindre toi-même ou payer pour le renouvellement de la peinture.

      Bien à toi,

      • ludo
        le 16 avril 2018 à 18:09

        merci,

        Bien a vous

         

  11. Marie
    le 14 avril 2018 à 13:38

    Bonjour,

    Si un expert n’a pas été désigné à l’entrée, le propriétaire peut faire l’état des lieux par expert à la sortie?

    Merci

    Bien à Vous

    Marie

    • le 16 avril 2018 à 11:19

      Bonjour Marie,

      Si l’état des lieux a été réalisé à l’amiable à l’entrée, rien n’empêche le propriétaire d’en réaliser un avec un expert à la sortie. Seulement, l’expert ne pourra se baser que sur l’état des lieux d’entrée pour comparer, et il est probable que ce ne soit pas aussi précis.

      Bien à toi,

  12. Chris
    le 10 avril 2018 à 15:31

    Bonjour,

     

    Le propriétaire peut il m’exiger de faire néttoyer la hotte par une société spécialisé alors que ce n’est pas compris dans mon contrat?

    • le 11 avril 2018 à 12:13

      Bonjour Chris,

      Le propriétaire ne peut pas t’obliger à faire nettoyer la hotte par une société spécialisée. À toi de bien la nettoyer avant ton départ, et si lors de l’état des lieux de sortie, il est constaté, par rapport à celui d’entrée qu’il y a un problème à la hotte qui ne peut pas être imputé à de l’usure locative, alors le propriétaire pourra demander un dédommagement pour sa réparation/remplacement.

      Bien à toi,

  13. Chris
    le 10 avril 2018 à 15:10

    Bonjour,

    Je suis en location depuis 3 ans et j’ai remis un préavis de 3 mois à ma propriétaire pour partir fin mai car j’ai achété un appartement. J’avais démandé à ma propriétaire si elle était d’accord de me laisser partir plûtot si elle trouvait quelqu’un. On ‘était donc mis d’accord pour fin avril. Au jour d’aujourd’hui, elle me demande de débarasser les lieux une semaine avant l’emmenagement des nouveaux locataires car elle doit refaire des travaux alors qu’il n’y’a honnêtement rien à faire, mis à part quelques usures locatives,  est-ce correct? dois-je lui demander de me rembourser la différence pour la semaine où je n’habiterais plus là?

    Est-ce à moi de faire le néttoyage du boiler alors que les entretiens ont été faites correctement?

    Merci

    • le 11 avril 2018 à 12:12

      Bonjour Chris,

      Tu es en droit de garder les clés et de rester dans le logement jusqu’à la fin de ton préavis. Si cela arrange mieux la propriétaire et que c’est possible pour toi, tu peux bien entendu partir avant et négocier le paiement du loyer au prorata de ta présence dans les lieux, mais cela doit être mis par écrit signé afin d’éviter tout problème par la suite.
      Si tu as réalisé les entretiens conformément à ton contrat de bail par une société agrée, tu n’as pas à le refaire juste pour la sortie locative.

      Bien à toi,

  14. Brigitte
    le 2 avril 2018 à 20:11

    Bonjour,

    Je loue un studio à St Gilles où je n’arrive pas à me débarrasser de souris. J’ai effectué un 1er traitement avec des sachets de pâte de poison « Barrière Radikal » fin janvier et j’ai pu ensuite vivre dans mon appartement où j’avais laissé des sachets de poison à titre préventif. Mais cela recommence j’ai vu de nouveau une souris passer en plein jour et les différents sachets ont été grignotés. Aux différents étages de la maison se trouvent sur le pallier d’anciennes boites Rentokil, mais vides. Mes voisins se plaignent aussi.

    Ai-je le droit de demander au propriétaire de réaliser un traitement du bâtiment en entier. La maison compte 4 étages et j’habite au 3ème. Les frais de traitement sont-ils à charge du propriétaire ?

    Quels sont mes droits et comment dois-je m’y prendre ?

    C’est urgent car je ne peux plus habiter chez moi dans ces circonstances.

    Je vous remercie pour vos conseils,

    Bien à vous,

    Brigitte SACK

     

     

    • le 4 avril 2018 à 13:43

      Bonjour Brigitte,

      Dans le cas de la présence de nuisibles, le paiement pour leur éradication va incomber au « responsable » de leur présence. C’est toute la difficulté de ce genre de situation. Donc, si par exemple, il y avait déjà des souris à ton emménagement, ce sera au propriétaire de payer les frais. Si par contre, elles sont arrivées il y a peu de temps et que l’on peut imputer la responsabilité au locataire, alors ce sera à ce dernier de payer.
      Pour un traitement du bâtiment entier, il faudra également joindre les demandes des autres locataires, de manière groupée.

      Bien à toi,